Is de schriftelijkheidseis van art. 7:2 lid 1 BW van toepassing op koop door een consument van een perceel grond dat publiekrechtelijk bestemd is voor woningbouw? Deze vraag stond centraal in een prejudiciële procedure waar de Hoge Raad in december 2023 uitspraak over deed.

Prejudiciële vragen

In sommige gevallen kan de (lagere) rechter op verzoek van een partij of ambtshalve een rechtsvraag voorleggen aan de Hoge Raad (artikel 392 Rv). Voorwaarde is in ieder geval dat het antwoord op de vraag nodig is voor de beslissing op de eis of het verzoek in de desbetreffende procedure. Daarnaast moet het gaan om een vraag die ook in veel andere, soortgelijke zaken aan de orde is. Lees meer over prejudiciële procedures.

De casus

In deze zaak gaat het om het volgende. Verkoper biedt een perceel te koop aan op Funda. Koper doet per e-mail een bod van EUR 550.000, welk bod door verkoper wordt aanvaard. De verkoopmakelaar stuurt koper een conceptkoopovereenkomst, waarna koper laat weten af te zien van de koop. De koopovereenkomst wordt dus niet ondertekend. Het perceel wordt vervolgens aan een derde verkocht voor EUR 465.000.

Verkoper ziet het verschil in koopprijs als schade en vordert van koper betaling van EUR 85.000. Volgens verkoper is sprake van een koopovereenkomst en is koper tekortgeschoten in de nakoming daarvan.

Wanneer geldt de schriftelijkheidseis?

Omdat de schriftelijke koopovereenkomst niet getekend is, is de vraag of eigenlijk wel sprake is van een koopovereenkomst. Artikel 7:2 lid 1 BW bevat namelijk de volgende schriftelijkheidseis:

“De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.”

Verkoper meent dat deze schriftelijkheidseis hier niet van toepassing is omdat er (nog) geen woning op het perceel staat. Het ontbreken van een woning is volgens koper echter niet relevant, omdat de grond wel een tot bewoning bestemde onroerende zaak zou zijn.

Een tot bewoning bestemde onroerende zaak

De rechtbank besluit om de Hoge Raad om hulp te vragen. De Hoge Raad gaat in op de vraag of een perceel grond met de bestemming wonen (Wet ruimtelijke ordening[1]) een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan is in de zin van artikel 7:2 lid 1 BW.

Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat met “een tot bewoning bestemde onroerende zaak” wordt bedoeld een gebouw of gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient, kortgezegd een “woning”. De feitelijke situatie zoals die was toen de koopovereenkomst tot stand kwam is een belangrijk gezichtspunt bij de vraag wat er precies is gekocht. Echter, de feitelijke situatie is niet beslissend voor de vraag met betrekking tot de kwalificatie als koopovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:2 BW.

Om te beoordelen of de afspraken tussen koper en verkoper kwalificeren als koopovereenkomst moet worden gekeken naar de rechten en verplichtingen die partijen zijn overeengekomen. In deze casus is daarom beslissend of verkoper zich bij de overeenkomst jegens koper heeft verplicht om een woning te leveren respectievelijk of koper recht heeft op levering van een woning.

Indien verkoper zich bij overeenkomst heeft verplicht om aan koper (een natuurlijk persoon die niet handelt in uitoefening van beroep of bedrijf) een woning te leveren, dan zijn de schriftelijkheidseis van artikel 7:2 lid 1 BW én de bedenktijd van lid 2 van toepassing. Heeft verkoper zich echter ‘slechts’ verplicht tot het leveren van een perceel grond zonder woning, dan geldt de schriftelijkheidseis niet. Dit wordt niet anders (dus nog steeds geen schriftelijkheidseis) indien (i) het perceel de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ heeft, (ii) het perceel als bouwkavel is verkocht en/of (iii) verkoper weet dat koper van plan is een woning op het perceel te bouwen.

Kortom, in deze zaak is geen sprake van een (bestanddeel van een) tot bewoning bestemde onroerende zaak, waardoor de schriftelijkheidseis (en de bedenktermijn) niet van toepassing is.

De praktijk: koop- en aannemingsovereenkomst bij nieuwbouwwoningen

Hoe werkt dit arrest uit in de praktijk? Dat is relevant voor iedere consument die net als de koper in de casus een stuk grond koopt om er een woning op te laten bouwen. Bestaat een schriftelijkheidseis in geval van een gecombineerde koop-/aannemingsovereenkomst. En hoe zit het bij een gescheiden koop- en aannemingsovereenkomst?

Als de consument een gecombineerde koop-/aannemingsovereenkomst sluit met één wederpartij, zal die wederpartij verplicht zijn niet alleen de grond (het koopgedeelte), maar ook de woning (het aannemingsgedeelte) te leveren. De gecombineerde overeenkomst valt hierdoor onder het bereik van artikel 7:2 BW wat betekent dat de schriftelijkheidseis en de driedaagse bedenktermijn van toepassing zijn.

Bij nieuwbouwwoningprojecten is het echter vaak zo dat de consument een koopovereenkomst sluit met de verkoper van de grond en een aannemingsovereenkomst met een andere partij die de woning op die grond gaat realiseren. In dergelijke gevallen zal de verkoper niet verplicht zijn tot levering van de woning, waardoor de schriftelijkheidseis en de bedenktermijn niet van toepassing zijn op de koopovereenkomst.

De aannemingsovereenkomst, daarentegen, moet wél schriftelijk worden aangegaan en kent een bedenktermijn. Artikel 7:765 jo. 7:766 lid 1 BW schrijft namelijk schriftelijkheid en een driedaagse bedenktermijn voor ten aanzien van een overeenkomst van “aanneming van werk die strekt tot de bouw van een woning, bestaande uit een onroerende zaak of bestanddeel daarvan, in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf”.

In theorie kan een consument die zich (tijdig) bedenkt dus wel de aannemingsovereenkomst ontbinden, maar niet de koopovereenkomst. In de praktijk bevatten deze overeenkomsten daarom vaak bepalingen om ze onlosmakelijk met elkaar te verbinden. Bij het wegvallen van de ene overeenkomst zal derhalve ook de ander wegvallen.

Conclusie

Kortom, de schriftelijkheidseis uit artikel 7:2 lid 1 BW is doorgaans niet van toepassing op koop door een consument van een stuk grond waarop een woning is gepland. Het feit dat verkoper weet dat koper een perceel koopt om er een woning op te bouwen, maakt het perceel nog geen tot bewoning bestemde onroerende zaak. Hoewel de tekst wellicht anders doet vermoeden, is ook de publiekrechtelijke bestemming niet bepalend. Het gaat erom of verkoper en koper hebben afgesproken dat verkoper een woning (en dus niet alleen de grond voor die woning) levert aan koper. Zo ja, dan is artikel 7:2 BW van toepassing. Zo nee, dan is dat artikel niet aan de orde en hoeft de koop dus niet schriftelijk te worden aangegaan. Dit laat de schriftelijkheidseis van een eventuele aannemingsovereenkomst onverlet. Ten slotte is het goed om te beseffen dat als de schriftelijkheidseis niet van toepassing is, ook geen sprake is van de wettelijke driedaagse bedenktermijn voor koper.

Heeft u vragen over dit onderwerp of bent u benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen? Neem dan gerust contact met ons op.

[1] Door invoering van de Omgevingswet is de Wet ruimtelijke ordening per 1 januari 2024 vervallen. Lees hier meer over in de blog De Omgevingswet: een korte introductie.