Stel, de woning die je verhuurt stroomt vol met water en raakt ernstig beschadigd. Je acht de huurder hiervoor verantwoordelijk en wil de geleden schade vergoed zien door huurder. Hoe zit het dan met de bewijslast? De Hoge Raad heeft zich hierover uitgelaten in zijn arrest van 26 mei 2023 (ECLI:NL:HR:2023:775).

Feiten

Eisers zijn gezamenlijk eigenaar van een bovenwoning die door eiser 1 wordt verhuurd aan verweerder 1. Verweerder 2 is medehuurder. Onderdeel van de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’.

In 2016 constateert de medehuurder dat een koppeling van de cv-installatie in de woning lekt. De medehuurder denkt dit eenvoudig te kunnen verhelpen en gaat er (naar eigen zeggen) na overleg met de verhuurder mee aan de slag. Hij duwt de vulslang richting de koppeling aan de kant van de aftap- en vulkraan en draait de slangklem aan die kant vaster.

Het probleem is daarmee echter niet verholpen, want een maand later ontstaat zeer ernstige waterschade als de huurders niet thuis zijn. De bovenwoning, maar ook de benedenwoning (die ook van de verhuurder is) komt onder water te staan. Volgens een deskundige is de oorzaak dat de vulslang als gevolg van de permanente waterdruk is losgesprongen en het water uit de kraan langere tijd is blijven stromen in de bovenwoning. Partijen zijn het eens over deze bevinding, maar niet over wie de waterkraan op de cv-installatie heeft opengedraaid en heeft nagelaten deze dicht te draaien.

Het pand wordt onbewoonbaar verklaard voor een periode van ruim zeven maanden. De huurovereenkomst eindigt twee maanden daarna. De verhuurder vordert schadevergoeding van €121.006,02 vanwege de waterschade. Volgens de verhuurder heeft de medehuurder die schade veroorzaakt en dient hij daarom op te draaien voor die schade op grond van artikel 7:218 BW en artikel 12.6 van de algemene bepalingen. De procedure richt zich voornamelijk op artikel 7:218 BW. Dit artikel bepaalt in lid 1 en 2:

1. De huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.
2. Alle schade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan, behoudens brandschade en, in geval van huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, schade aan de buitenzijde van het gehuurde.

Omvang bewijsvermoeden

De kantonrechter draagt de verhuurder op om te bewijzen dat de medehuurder de kraan heeft opengedraaid en niet meer heeft dichtgedraaid. Hoewel de verhuurder daar volgens de kantonrechter in slaagt, laat de verhuurder in (incidenteel) hoger beroep weten het niet eens te zijn met die bewijslast. Het hof vindt die bewijslast wel terecht.

Verhuurder doet een beroep op de rechtsgevolgen van artikel 7:218 lid 1 BW en dient daarom, volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv, te stellen en te bewijzen dat aan alle voorwaarden voor die rechtsgevolgen is voldaan, zijnde kort gezegd:

• er is sprake van een aan huurder toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst;
• er is schade aan de verhuurde zaak; en
• er is een causaal verband tussen de toerekenbare tekortkoming en de gestelde schade.

Van een tekortkoming zoals hierboven bedoeld is sprake als de medehuurder inderdaad de kraan heeft opengedraaid en heeft nagelaten deze weer dicht te draaien. Het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW helpt de verhuurder een handje, omdat daarmee het causaal verband wordt geacht te zijn bewezen (tegenbewijs is mogelijk). Maar, volgens het hof ziet het bewijsvermoeden alleen op het causaal verband en niet op de tekortkoming zelf. Die tekortkoming zelf dient de verhuurder dus zelf nog aan te tonen, aldus het hof.

Oordeel Hoge Raad

Eisers gaan in cassatie tegen dit oordeel van het hof en de Hoge Raad geeft hen gelijk. Het bewijsvermoeden uit artikel 7:218 lid 2 BW ziet niet alleen op het causaal verband tussen de tekortkoming en de schade, maar óók op de tekortkoming zelf. Dat blijkt volgens de Hoge Raad uit de formulering van lid 2 en strookt met de bedoeling van de wetgever. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt namelijk dat artikel 7:218 BW een weerlegbaar juridisch vermoeden schept “dat schade aan de gehuurde zaak door een tekortschieten van de huurder is ontstaan” (cursivering toegevoegd). De ratio van het bewijsvermoeden is dat in de praktijk de huurder vaak veel beter dan de verhuurder kan nagaan wat de oorzaak van schade aan het gehuurde is.

Conclusie

Mocht er dus schade ontstaan aan de gehuurde zaak, dan staat de verhuurder in de meeste gevallen al 1-0 voor als het gaat om het aannemen van een schadevergoedingsplicht van de huurder. Dit bewijsvermoeden geldt als wettelijk uitgangspunt niet alleen bij woonruimte, maar ook bij (ver)huur van bedrijfsruimte of zogeheten 230a-ruimte.

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem gerust contact met ons op.