Als je een bouwkavel koopt en je moet eerst puin afvoeren voordat je kunt bouwen, is dan sprake van non-conformiteit? Dat is de vraag die centraal staat in een zaak waarin het gerechtshof Den Bosch in september 2023 uitspraak deed. Kocht de koper bouwgrond of bouwrijpe grond?

Koopovereenkomst en leveringsakte: ‘as is, where is’

Op Funda worden twee braakliggende percelen grond aangeboden als “bouwgrond ten behoeve van een bedrijfspand”. Koper, een besloten vennootschap, zoekt een bouwkavel om een loods te bouwen en laat via haar makelaar aan verkoper weten interesse te hebben in de grond én erop te willen gaan bouwen.

De koopovereenkomst wordt gesloten op basis van het NVM-model Bedrijfs-Onroerendgoed (model 2008). Daarin wordt het verkochte omschreven als “perceel grond c.q. een bouwkavel (koper is op de hoogte van het bestemmingsplan) […]”. Ook bepaalt de koopovereenkomst dat het verkochte in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin het zich bij de totstandkoming van de koopovereenkomst bevindt, met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Het gaat dus om wat we in de praktijk ook wel noemen een ‘as is, where is’-transactie.

In zowel de koopovereenkomst (artikel 5.3) als de leveringsakte staat dat de zaak op het moment van eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik als perceel grond c.q. een bouwkavel. De leveringsakte vermeldt dat koper bekend is met de feitelijke staat van het verkochte en dat die overeenkomt met de staat waarin het verkochte zich op het moment van sluiten van de koopovereenkomst bevond. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die nodig zijn voor normaal gebruik. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en aan koper bekend of kenbaar waren ten tijde van sluiting van de overeenkomst, komen voor rekening en risico van koper.

Vervuilde grond

Na de levering laat koper bodemonderzoek uitvoeren waaruit blijkt dat de bovengrond puin bevat. Koper laat het puin afvoeren en stelt verkoper aansprakelijk voor de kosten van het onderzoek en de puinverwijdering. In eerste aanleg oordeelt de rechter dat het verkochte beantwoordt aan de koopovereenkomst en worden de vorderingen van koper afgewezen. In hoger beroep vordert koper opnieuw vergoeding van haar schade. Zij baseert haar vorderingen primair op non-conformiteit en subsidiair op dwaling.

Non-conformiteit (artikel 7:17 BW)

Koper meent dat het geleverde perceel niet voldoet aan wat zij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Het perceel is zo verontreinigd met puin dat het niet (direct) gebruikt kan worden voor bouwwerkzaamheden. Dit ziet koper als een gebrek waardoor het perceel niet alle eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik in de zin van artikel 7:17 BW.

In deze procedure gaat het met name om de vraag hoe artikel 5.3 uit de koopovereenkomst (zie hierboven) uitgelegd moet worden. Welke eigenschappen zijn nodig voor normaal gebruik als perceel grond c.q. een bouwkavel? Het hof stelt vast dat voor de uitleg van de bepaling het uitgangspunt is dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik ten tijde van de verkoop wordt verstaan ten aanzien van een perceel bouwgrond c.q. bouwkavel. Toepassing van de Haviltex-maatstaf leidt ertoe dat het bij de uitleg van dat begrip in het bijzonder aankomt op de gebruikte bewoordingen en hoe partijen, twee zakelijke partijen die zijn bijgestaan door deskundigen, die bewoordingen redelijkerwijs over en weer in de gegeven omstandigheden mochten opvatten. In de koopovereenkomst noch in de leveringsakte is uitgewerkt wat onder bouwgrond of bouwkavel wordt verstaan. Daarnaast is niet gebleken dat koper of haar makelaar vragen heeft gesteld over de herkomst van de grond, eerdere gebruikers, aanwezigheid van puin en/of verontreiniging. Bovendien heeft koper geen gebruik gemaakt van haar recht om het verkochte vóór de levering te inspecteren.

Partijen hebben alleen met elkaar gesproken over de bestemming van de grond; de leveringsakte vermeldt dat koper op de hoogte is van het bestemmingsplan. Omdat de bestemming het bebouwen zoals koper dat voor ogen had niet belemmert, beantwoordt het verkochte in zoverre aan de overeenkomst, aldus het hof.

Bouwgrond of bouwrijpe grond

Koper verstond onder bouwgrond in feite bouwrijpe grond; grond waarop de bouw direct na de levering of na verwijdering van slechts een kleine hoeveelheid puin, kon starten. Volgens koper bleek dat ook uit de prijs, die was volgens haar een stuk hoger dan (bouwrijpe) industriegrond in Deurne. Het hof oordeelt dat, nu beide partijen zakelijk opereerden en koper haar verwachting van bouwrijpe grond niet heeft uitgesproken of gesuggereerd, niet achteraf uit de prijs zonder meer de bedoeling van partijen kan worden afgeleid. De prijs was immers onderdeel van de onderhandeling en in die onderhandeling is niet gesproken over ‘bouwrijp’ of een gebruikelijke grondprijs. Van non-conformiteit is hier volgens het hof geen sprake.

Dwaling (artikel 6:228 BW)

Koper probeert ook via dwaling haar kosten vergoed te krijgen. Als koper op de hoogte zou zijn geweest van het puin, zou zij de overeenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden zijn aangegaan. Koper stelt dat verkoper een informatieplicht had en voor zover verkoper er ook niet van op de hoogte was, sprake is van wederzijdse dwaling. Volgens het hof is de onjuiste voorstelling van zaken van koper niet te wijten aan een inlichting of ongeoorloofd zwijgen van verkoper. Koper heeft zelf nagelaten om aan verkoper te vertellen en/of in de koopovereenkomst op te nemen dat zij wenste dat de grond bouwrijp zou zijn. De gevolgen hiervan dienen voor haar eigen rekening te blijven.

Conclusie

Of een geleverde zaak voldoet aan de koopovereenkomst dan wel sprake is van non-conformiteit, hangt onder meer af van welke eigenschappen nodig zijn voor normaal gebruik. Bepaling van welke eigenschappen dat zijn, geschiedt met name aan de hand van de gebruikte bewoordingen. Eventueel bijzonder gebruik dat is voorzien in de koopovereenkomst is ook van belang. Als je (bouw)grond aankoopt met de bedoeling daar direct op te kunnen bouwen, is het verstandig dit expliciet met de verkoper te bespreken. In dit geval had koper beter kunnen benoemen dat ze op zoek was naar grond zonder puin. Door dit ook in de koopovereenkomst op te nemen, is duidelijk met welke verwachting koper de grond koopt en welke eigenschappen de grond dient te bezitten om aan de overeenkomst te voldoen. Vergeet daarnaast niet dat het al dan niet benutten van de inspectiemogelijkheid mee kan spelen bij de risicoverdeling tussen koper en verkoper.

Heeft u vragen over dit onderwerp, of wilt u weten wat wij voor u kunnen betekenen? Neem gerust contact op.