In de praktijk wordt geregeld gebruik gemaakt van ‘short stay’ huurovereenkomsten. Dit zijn overeenkomsten die bijvoorbeeld gebruikt worden voor de verhuur aan expats of buitenlandse studenten of docenten. Wat zijn dit nu voor contracten én zijn deze in overeenstemming met het huurrecht? In deze blog loop ik – kort – een aantal veel voorkomende varianten na.
Huurovereenkomst ‘naar aard van korte duur’
Als een overeenkomst ziet op huur ‘die een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is’, is het woonruimterecht niet van toepassing. De verhuurder is dan bijvoorbeeld niet gebonden aan het woonruimterecht, dat – zoals bekend – veel bescherming biedt aan huurders, bijvoorbeeld door strenge opzegbepalingen. Deze variant lijkt dan ook ideaal voor verhuurders. Toch is het niet aan te raden om voor deze variant te kiezen. De bedoeling van huurder en verhuurder om zo’n overeenkomst te sluiten zorgt er namelijk niet voor dat er zo’n overeenkomst is gesloten. Sterker nog, de wens van partijen om zo’n overeenkomst te sluiten is weinig relevant voor het antwoord op de vraag of een huurovereenkomst ‘naar aard van korte duur’ is. Die vraag wordt beoordeeld aan de hand van andere factoren, zoals de aard van het gebruik en de staat van de woning.
Diplomatenclausule
In veel short stay overeenkomsten is een ‘diplomatenclausule’ opgenomen. Onder dit begrip wordt een veelheid aan gevallen verstaan. Zo kan deze clausule inhouden dat de huurder tussentijds kan opzeggen bij een vertrek uit Nederland. De diplomatenclausule zoals die in het wetboek voorkomt ziet echter op iets anders, namelijk op (kortdurende) tussenhuur. Het gaat dan om de situatie dat een zittende huurder óf eigenaar voor de periode dat hij de woning verlaat, de woning aan een ander (onder)verhuurt en in de huurovereenkomst een beding opneemt dat huurder na afloop van de overeengekomen termijn ontruimt. Als zo’n clausule (geldig) is overeengekomen levert dit een grond voor opzegging op. Let op: de overeenkomst eindigt dus niet automatisch, er moet (geldig) opgezegd worden en als de huurder niet instemt, zal de rechter er aan te pas moeten komen.
Doelgroepencontract
Bij dit type overeenkomst kan gedacht worden aan campuscontracten of contracten voor promovendi of jongeren. De wet benoemt zes doelgroepen: jongeren, promovendi, studenten, ouderen, gehandicapten en grote gezinnen. Als een verhuurder geldig een doelgroepcontract met een huurder sluit, wordt de opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’ wettelijk ingevuld. Het komt er op neer dat, wanneer de huurder niet meer tot de doelgroep behoort, de verhuurder op grond van dringend eigen gebruik op kan zeggen. Ook hier geldt dat de overeenkomst dus niet automatisch eindigt en dat er (mogelijk) een beëindigingsprocedure aan te pas moet komen.
Tijdelijke huurovereenkomst
Om de doorstroming op de huurmarkt te bevorderen is per 1 juli 2016 de mogelijkheid geïntroduceerd om zogenaamde ‘tijdelijke’ huurovereenkomsten te sluiten. Deze variant biedt zowel verhuurder als huurder veel flexibiliteit en (op een paar punten na) ook de meeste zekerheid. De regeling houdt – kort gezegd – in dat een huurovereenkomst voor een zelfstandige woning van maximaal twee jaar niet opgezegd hoeft te worden. Deze huurovereenkomst loopt af bij het einde van de overeengekomen termijn. Er is alleen een belangrijk addertje: als verhuurder het einde van de huurovereenkomst niet tijdig en geldig aanzegt loopt de overeenkomst door voor onbepaalde tijd en is het volle huurrecht van toepassing. De tijdelijke huurovereenkomst biedt ook de huurder flexibiliteit, omdat deze tussentijds de huur kan beëindigen en wel tegen elke voor de overeengekomen dag van betaling van de huurprijs (meestal maandelijks).
Slotsom
In deze blog heb ik een aantal veel voorkomende varianten van short-stay verhuur nagelopen. Of een variant toegepast kan worden hangt helemaal af van de feitelijke situatie. Zo zijn bijvoorbeeld woningcorporaties beperkt in hun mogelijkheden om een aantal van de hierboven genoemde varianten te gebruiken. Ook moet bij short-stay rekening gehouden worden met andere juridische aspecten, zoals de toelaatbaarheid om de woning (kortdurend) te verhuren op grond van bijvoorbeeld de VVE-regels of de toepasselijke huisvestingsverordening. In een volgend blog wordt op die aspecten ingegaan.