Hoe zit het met de mogelijkheid om een huurovereenkomst te ontbinden, ingeval de huurovereenkomst een garantiebepaling voor de verhuurder bevat die bij niet-nakoming daarvan de huurder het recht geeft om de overeenkomst per direct te ontbinden? Scherper geformuleerd luidt de vraag: hoe moet de rechter een dergelijke ontbinding toetsen? Over die vraag heeft de Hoge Raad zich in een leerzaam arrest van 7 juli 2023 uitgelaten (ECLI:NL:HR:2023:1071).[1]

Rechtspraak Hoge Raad omtrent ontbinding van huurovereenkomsten

De rechtspraak inzake de ontbinding van huurovereenkomsten heeft lange tijd een wat eenzijdig, om niet te zeggen saai, beeld laten zien. De hoofdregel van art. 6:265 lid 1 BW luidt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard en geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze uitzonderingsclausule werd lange tijd slechts marginaal getoetst. Wanneer de tekortkoming eenmaal vaststaat, had de rechter maar een beperkte marge om de gevorderde ontbinding af te wijzen. De verhuurder heeft in beginsel recht op ontbinding. Iedere tekortkoming geeft immers ontbindingsbevoegdheid. Een ernstige of gekwalificeerde tekortkoming is derhalve niet vereist. In dit verband heeft het ook geen zin om onderscheid te maken tussen bedingen die wel de kern van de overeengekomen prestatie raken en bedingen die niet deze kern betreffen, aldus de Hoge Raad in zijn oudere jurisprudentie.[2]

De Hoge Raad heeft zijn visie in 2018 echter aanzienlijk genuanceerd door te overwegen dat de hoofdregel en de tenzij-bepaling van art. 6:265 lid 1  BW tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking brengen dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Deze rechtsregel stoelt op de redelijkheid en billijkheid, aldus de Hoge Raad in zijn prejudiciële beslissing Eigen Haard.[3] Sindsdien is ook in de lagere rechtspraak te zien dat de rechter een open belangenafweging pleegt waarin meer ruimte is voor een beoordeling van de uitzondering op de hoofdregel.

Onderhavige zaak: toepassing juridisch kader ingeval eigen ontbindingsregeling?

In de zaak die de Hoge Raad onlangs beoordeelde ging het om de ontbinding van een huurovereenkomst op grond van de niet-nakoming van een garantiebepaling in de overeenkomst. De kantonrechter en het hof hebben, kort gezegd, geoordeeld dat de ontbinding niet gerechtvaardigd was in het licht van de tenzij-bepaling van art. 6:251 BW. Het hof verwees daartoe naar de zojuist genoemde door de Hoge Raad in 2018 geformuleerde rechtsregel.

Het ging in deze zaak om een huurovereenkomst met betrekking tot een hotelaccommodatie bestaande uit 32 hotelkamers, appartementsrechten, parking, restaurant, keuken, bar, zwembad, wellness en overige ruimten. De huurder, Beachhotel, heeft vlak nadat de huurovereenkomst was gesloten een flink aantal gebreken aan de accommodatie geconstateerd en aan de verhuurder, Vastgoed, laten weten dat sprake is van een inbreuk op meerdere door Vastgoed in de huurovereenkomst opgenomen garanties. Vervolgens heeft Beachhotel de huurovereenkomst ontbonden en de exploitatie van het hotel gestaakt. Vastgoed vorderde in dit geding onder meer een verklaring voor recht dat de ontbinding van de huurovereenkomst zonder rechtsgevolg is gebleven. Kantonrechter en hof gingen zoals gezegd hierin mee. Het hof concludeerde dat wat de tekortkomingen betreft die voor Beachhotel aanleiding waren om tot ontbinding over te gaan, slechts de sluiting van het zwembad is komen vast te staan en dat dit geen rechtvaardiging kon bieden voor de ontbinding van de huurovereenkomst.

Oordeel Hoge Raad

Daar zat het hof fout. Het klakkeloos toepassen van de door de Hoge Raad geformuleerde rechtsregel in het arrest Eigen Haard was niet geïndiceerd. Die zaak stond in het teken van het semi-dwingendrechtelijk regime van art. 7:231 BW, dat van toepassing is op de ontbinding van huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte. Dit betekent dat de rechter bij toepassing van de ontbindingsmogelijkheid niet mag afwijken van de wettelijke bepaling ten nadele van de huurder. De vraag of partijen de tenzij-bepaling nader kunnen invullen of zelfs buitenwerking kunnen stellen was in die prejudiciële procedure niet aan de orde. En om die vraag draait het in deze zaak in de kern wel. De Hoge Raad stelt voorop dat art. 6:265 lid 1 BW van aanvullend recht is. Dit betekent dat het partijen vrij staat om daarvan bij overeenkomst af te wijken. Dat is in deze zaak gebeurd met de genoemde garantiebepaling, terwijl tevens vast staat dat de daarin opgenomen garantieverplichtingen zijn overtreden. Na cassatie en verwijzing zal dan ook nog onderzocht moeten worden of de ontbindingsverklaring van Beachhotel doel heeft getroffen aan de hand van wat partijen daarover zijn overeengekomen, aldus de Hoge Raad (rov. 3.2).

Conclusie

Naar mijn mening is dit een bevredigend en juridisch overtuigend arrest. De lagere rechters hadden uit het oog verloren dat het semi-dwingendrechtelijk regime van art. 7:231 BW betrekking heeft op de speciale situatie van huur van woonruimte. Dat regime ziet niet op ontbinding van (huur)overeenkomsten op de voet van art. 6:265 lid 1 BW. De door de Hoge Raad geformuleerde rechtsregel in het arrest Eigen Haard is derhalve niet toepasbaar in situaties waarin de huurovereenkomst voorziet in een eigen ontbindingsregime, bijvoorbeeld met garantiebepalingen. Dit komt omdat art. 6:265 lid 1 BW (anders dan art. 7:231 BW) van aanvullend recht is, hetgeen uit de wetsgeschiedenis onmiskenbaar blijkt.[4]

[1] Zie ook de instructieve, daaraan voorafgaande Conclusie van A-G Hartlief, (ECLI:NL:PHR:2023:175).

[2] Vgl. HR 27 november 1998,NJ 1999, 197; HR 22 oktober 1999,NJ 2000, 208; HR 29 mei 2009, NJ 2009, 244

[3] HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, NJ 2019, 446.

[4] De Hoge Raad verwijst naar Parl Gesch. Boek 6, p. 1011.