Hoge Raad geeft duidelijkheid over woningwaarderingsstelsel en WOZ-waarde

Op 22 april 2022 heeft de Hoge Raad naar aanleiding van een aantal prejudiciële vragen duidelijkheid gegeven over de toepassing van het woningwaarderingsstelsel – dat wordt gebruikt om de redelijkheid van de huurprijs te toetsen – in gevallen waarin de WOZ-waarde van de gehuurde woning bij aanvang van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. In dergelijke gevallen is de minimum WOZ-waarde in beginsel niet geschikt als onderdeel van de maatstaf voor de beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, zo oordeelde de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:633). Volgens de Hoge Raad biedt een redelijke toepassing van het waarderingsstelsel ruimte om op andere wijze de relevante waarde van het gehuurde te bepalen. Philip Fruytier stond de verhuurster bij in de prejudiciële procedure.

Woningwaarderingsstelsel en WOZ-waarde

Bij de verhuur van woonruimte geldt de huurprijs die partijen zijn overeengekomen, voor zover uit de wettelijke huurprijsbescherming die de huurder geniet niet anders voortvloeit. Binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst kan de huurder de huurcommissie verzoeken om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te toetsen, zo bepaalt artikel 7:249 BW. De huurcommissie toetst de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs aan de regels uit het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW). De huurcommissie spreekt ofwel uit dat de overeengekomen huurprijs redelijk is, ofwel oordeelt dat een lagere huurprijs redelijk is. Vervolgens bestaat ingevolge artikel 7:262 BW de mogelijkheid om binnen acht weken na de uitspraak van de huurcommissie een beslissing van de kantonrechter te vorderen over de huurprijs. De kantonrechter toetst de redelijkheid van de huurprijs dan aan dezelfde regels als de huurcommissie.

De redelijkheid van de huurprijs wordt getoetst aan de hand van een waarderingsstelsel dat de kwaliteit van de woonruimte in punten uitdrukt. De punten zijn onder andere gerelateerd aan de oppervlakte, de voorzieningen, de energieprestatie en de WOZ-waarde van de gehuurde woning. Bij de WOZ-waarde is het uitgangspunt de voor de woning laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde, met een minimumwaarde die per 1 juli 2021 € 55.888,– bedraagt. Artikel 5 lid 2 Bhw geeft de huurcommissie de ruimte om de kwaliteit van de woonruimte in afwijking van het woningwaarderingsstelsel te beoordelen, indien de aard van de woonruimte daartoe gelegenheid geeft.

De WOZ-waarde maakt sinds 1 oktober 2015 onderdeel uit van het woningwaarderingsstelsel. De wetgever heeft de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel geïncorporeerd om een koppeling aan te brengen tussen de huurprijs en de kwaliteit en de marktwaarde van de huurwoning. Een gebrekkige koppeling daartussen belemmert volgens de wetgever de doorstroming op de woningmarkt en ontmoedigt investeringen in nieuwbouw. Het waarderingsstelsel hanteert bij de puntentoekenning een minimum WOZ-waarde. Hiermee moet worden voorkomen dat toepassing van de WOZ-waarde in het specifieke geval dat een woning een zeer lage WOZ-waarde heeft (zoals containerwoningen bestemd voor studentenhuisvesting), leidt tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan die gold toen in het waarderingsstelsel de WOZ-waarde geen rol speelde.

De WOZ-waarde wordt vastgesteld aan de hand van de waarde die de onroerende zaak heeft één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Indien een zelfstandige woning wordt verhuurd in de loop van hetzelfde kalenderjaar als dat waarin de woning door bijvoorbeeld nieuwbouw of renovatie is gerealiseerd, is bij aanvang van de huurovereenkomst geen op de verhuurde woning betrekking hebbende, laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde voorhanden.

Feiten en omstandigheden

In de prejudiciële procedure spelen de volgende feiten en omstandigheden. De huurders huren zelfstandige woningen van Xior Rotsoord B.V. (de verhuurster). De huurovereenkomsten voor deze zelfstandige woningen zijn in december 2018 tussen de verhuurster en de individuele huurders gesloten. In de periode van 2016 tot medio 2018 zijn de woningen in opdracht van verhuurster gerealiseerd in een voormalig kantoorgebouw. De WOZ-waarden van deze woningen waren voor het kalenderjaar 2018 – het jaar waarin de huurovereenkomsten zijn gesloten – niet bekend, omdat de WOZ-waarde jaarlijks op 1 januari wordt vastgesteld en de woningen op 1 januari 2018 nog niet bestonden. De huurders hebben de huurcommissie verzocht om de met de verhuurster overeengekomen huurprijs op redelijkheid te toetsen. De huurcommissie heeft de aanvangshuurprijs vastgesteld op een lager bedrag dan de overeengekomen huurprijs. Zij overwoog daartoe onder meer dat, met betrekking tot de WOZ-waarde, de minimumwaarde als bedoeld in het waarderingsstelsel moest worden gehanteerd, aangezien op de peildatum geen WOZ-waarde bekend was.

De verhuurster heeft zich vervolgens tot de kantonrechter gewend en vordert in deze procedure een verklaring voor recht dat de huurprijs gelijk is aan de tussen partijen overeengekomen huurprijs. De verhuurster betoogt onder andere dat moet worden uitgegaan van de WOZ-waarde die voor het jaar 2019 aan het gehuurde is toegekend en dat dus niet moet worden uitgegaan van de minimum WOZ-waarde zoals de huurcommissie heeft gedaan. De kantonrechter heeft aan de Hoge Raad een aantal prejudiciële vragen gesteld over de toepassing van het woningwaarderingsstelsel. Zo wil de kantonrechter onder meer weten of de systematiek van het woningwaarderingsstelsel ruimte biedt om ten aanzien van de WOZ-waarde meer punten toe te kennen dan gebaseerd op de minimumwaarde, indien de laatst bekende WOZ-waarde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van de verhuurde woonruimte.

Uitzonderingen op toepassing van minimumwaarde

Voor bepaalde gevallen kent het woningwaarderingsstelsel al andere regels dan toepassing van de minimumwaarde. Bij renovatie van een woning waarbij ten minste € 10.000,– is geïnvesteerd, worden in het kalenderjaar waarin die renovatie is gerealiseerd en de vijf daaropvolgende kalenderjaren 0,2 punten toegekend per € 1.000,– van de investering. Aan deze afwijkende regel ligt ten grondslag dat zich de situatie kan voordoen dat de laatst geldende WOZ-beschikking van de woning (nog) geen rekening houdt met de renovatie. Dat zou tot een lagere maximale huurprijs leiden indien wel van de geldende WOZ-beschikking zou worden uitgegaan. Deze aanvullende puntentoekenning bij renovatie voorkomt leegstand doordat verhuurders bewoning na renovatie zouden uitstellen totdat een WOZ-beschikking is ontvangen die wel de reële WOZ-waarde weergeeft. Ook voorkomt het dat verhuurders renovaties zouden moeten uitstellen tot het eind van elk kalenderjaar zodat de renovatie kan worden verwerkt in de daarop volgende WOZ-beschikking.

In voornoemde gevallen van renovatie wordt de minimum WOZ-waarde niet betrokken in de toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Ook in andere gevallen is de minimumwaarde in beginsel niet geschikt als onderdeel van de maatstaf om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te toetsen. Toepassing van de minimumwaarde staat dan namelijk haaks op de met die koppeling beoogde doorstroming van de woningmarkt en bevordering van investeringen in nieuwbouw.

Oordeel Hoge Raad

Volgens de Hoge Raad vergt een redelijke wetstoepassing dat bij toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs recht wordt gedaan aan de functie van de WOZ-waarde als onderdeel van het woningwaarderingsstelsel. Dat betekent dat, indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen WOZ-waarde beschikbaar is voor de verhuurde woning, op andere wijze de relevante waarde van de verhuurde woning moet worden bepaald. Hiervoor bestaan verschillende mogelijkheden. Zo kan aansluiting worden gezocht bij de WOZ-waarde van soortgelijke woningen of kan de huurcommissie of de kantonrechter de beslissing aanhouden in afwachting van een WOZ-beschikking met betrekking tot het gehuurde en de daarin vastgestelde WOZ-waarde zo nodig corrigeren. Ook kan door de huurder of de verhuurder een WOZ-taxatie door een deskundige aan de huurcommissie worden overgelegd. De huurder mag bij het bepalen van de relevante waarde van de woning en met betrekking tot de kosten daarvan in ieder geval geen nadeel ondervinden van het ontbreken van de WOZ-waarde. Hiermee zou namelijk afbreuk worden gedaan aan de huurprijsbescherming waar de huurder aanspraak op maakt.

Het antwoord van de Hoge Raad op de eerste prejudiciële vraag is aldus dat de minimum WOZ-waarde in beginsel niet geschikt is als onderdeel van de maatstaf om de redelijkheid van de huurprijs te toetsen, indien de WOZ-waarde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van de woning. Een redelijke toepassing van het woningwaarderingsstelsel biedt ruimte om op een andere manier de waarde van het gehuurde te bepalen.

De kantonrechter heeft daarnaast nog aan de Hoge Raad voorgelegd of relevant is of de verhuurder al dan niet (tijdig) pogingen heeft ondernomen om te komen tot een realistische WOZ-waarde-beschikking op de peildatum. Er kunnen zich immers gevallen voordoen waarin aan de verhuurder te wijten is dat de WOZ-waarde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. Dit is bijvoorbeeld aan de orde indien de verhuurder bij nieuwbouw of verbouwing niet tijdig om een WOZ-beschikking heeft verzocht of indien is gebouwd zonder de vereiste omgevingsvergunning. Gelet op de ratio van de minimumwaarde bestaat echter ook in deze gevallen naar het oordeel van de Hoge Raad geen reden om in het woningwaarderingsstelsel de minimumwaarde te hanteren. De redelijkheid van de overeengekomen huurprijs staat los van de handhaving van publiekrechtelijke voorschriften. Ook in dergelijke gevallen brengt een redelijke toepassing van het woningwaarderingsstelsel mee dat de relevante waarde van de verhuurder woning op andere wijze moet worden vastgesteld.

Meer artikelen over:CassatieHuurrechtVastgoed