Energielabel C-verplichting voor kantoorgebouwen, vanaf 1 januari 2023 is het zover

Vanaf 1 januari 2023 is het verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel van minimaal niveau C of hoger. De label C-verplichting is slechts een eerste stap in de energie neutrale richting. Het streven is een energie neutrale gebouwde omgeving in 2050 met als tussenstap ten minste label C in 2023 en label A voor alle gebouwen in 2030. De ingangsdatum van de label C-verplichting nadert. Hoe staan we er nu voor met nog minder dan een jaar op de klok?

Voor welke ‘kantoorruimte’ geldt de energielabel C-verplichting?

De label C-verplichting is vastgelegd in artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012 (“Bouwbesluit”) en houdt als gezegd in dat een kantoorgebouw vanaf 1 januari 2023 over een energielabel van minimaal niveau C moet beschikken. Zoals in artikel 1.1 van het Bouwbesluit is opgenomen, is een kantoorgebouw ‘een gebouw of gedeelte van een gebouw met alleen één of meer kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan’. De labelplicht geldt dus voor het gehele kantoorgebouw inclusief de nevenfuncties. Een kantoor kan zelf ook een nevenfunctie van een andere gebruiksfunctie zijn, bijvoorbeeld bij kantoren in scholen en winkels. In die gevallen is geen sprake van een kantoorgebouw in de zin van artikel 1.1 van het Bouwbesluit en geldt de labelplicht niet.[1]

Artikel 5.11 geeft vier uitzonderingen op de voor kantoorgebouwen geldende verplichting. Zo is de verplichting niet van toepassing op kantoorgebouwen met een gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte van het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt. Met deze uitzondering kan bijvoorbeeld een kantoorgebouw dat één gebouw vormt met bijvoorbeeld een industriefunctie, een situatie die in de praktijk veel voorkomt, buiten de labelplicht vallen. De labelplicht is ook niet van toepassing op kantoorgebouwen van minder dan 100 m2 vloeroppervlak en kantoorgebouwen, zoals rijksmonumenten, die in artikel 2.2 van het Besluit energieprestatie gebouwen van de labelplicht zijn uitgezonderd. Daarnaast geldt dat kan worden volstaan met een lager energielabel (D of lager) wanneer de maatregelen die nodig zijn om minimaal label C te realiseren een terugverdientijd van méér dan 10 jaar hebben. In dat geval dienen nog wel maatregelen te worden getroffen die een terugverdientijd tót 10 jaar hebben.

Handhaving

Indien een kantoorgebouw op 1 januari 2023 niet voldoet aan de label C-verplichting kan het bevoegd gezag handhavend optreden. Bij overtreding van artikel 5.11 van het Bouwbesluit kan worden overgegaan tot het opleggen van een last onder dwangsom, een last onder bestuursdwang, een bestuurlijke boete of een strafrechtelijke sanctie (vanwege overtreding van de Wet economische delicten). Bij een verhuurd kantoorpand rijst de vraag tegen wie het bevoegd gezag alsdan zal optreden; tot de verhuurder of de huurder of tot allebei?

In de rechtspraak wordt in beginsel de verhuurder als overtreder aangemerkt indien een verhuurder weet of redelijkerwijs had kunnen weten dat het gehuurde in strijd met het Bouwbesluit wordt gebruikt. Van eigenaren van een pand dat wordt verhuurd mag worden gevergd dat zij zich tot op zekere hoogte informeren over het gebruik dat van het door hen verhuurde pand wordt gemaakt.[2] De omstandigheid dat een professionele verhuurder een groot aantal panden in verhuur heeft maakt dat niet anders.[3] In beginsel dient de verhuurder er dus op toe te zien dat aan de energielabel C-verplichting wordt voldaan. De verhuurder kan zich dan ook niet met succes aan het stempel van ‘overtreder’ onttrekken door te betogen dat hij/zij niet bij machte was om het gebouw te betreden en daardoor niet aan de last kon voldoen. Uit de rechtspraak volgt dat wordt aangenomen dat een verhuurder het als eigenaar van het gebouw in zijn/haar macht heeft om een illegale situatie te beëindigen. De contractuele verhouding tussen de verhuurder en de huurder vormt in de regel dus geen beletsel om de last aan de verhuurder op te leggen.[4] Dergelijke handhaving ligt nog in het verschiet en vormt voor een deel van de kantoorgebouwen een reëel risico.

Stand van zaken: nog genoeg werk aan de winkel

Enkele maanden geleden, in december 2021, beschikte 57% van het Nederlandse kantooroppervlak (in totaal 60 miljoen vierkante meter) over label C of hoger, zo bleek uit onderzoek van vastgoedadviseur Colliers. Slechts iets meer dan de helft van het kantooroppervlak in Nederland voldeed aldus op dat moment aan de energielabel C-verplichting.

Van het percentage kantooroppervlak dat in december 2021 nog niet voldeed (43%), bevatte 10% wel een energielabel, maar betrof het een label D of slechter. Het restant, 33% van de kantoorruimte, beschikt überhaupt niet over een energielabel. De schatting is dat circa de helft daarvan nu wel voldoet aan de eisen van label C en de andere helft niet. In totaal komt dit neer op 27% van het Nederlandse kantooroppervlak waar nog een labelsprong zal moeten worden gemaakt, middels energiebesparende maatregelen.[5] Kortom, er is nog werk aan de winkel. De vraag is wie dat werk moet verrichten; verhuurder of huurder?

Bestaande huurovereenkomsten

Indien een kantoorpand op 1 januari 2023 niet aan de energielabel C-verplichting voldoet en daarom niet meer als zodanig mag worden gebruikt, levert dit mogelijk een gebrek op. De verhuurder is op basis van de wet verplicht om gebreken aan het gehuurde te herstellen. Als de te treffen energiebesparingsmaatregelen echter als kleine herstellingen kwalificeren, dan komen deze voor rekening van de huurder.[6] Uiteraard zijn zowel verhuurder als huurder niet gebaat bij een sluiting van het kantoorpand door het bevoegd gezag. Verhuurder en huurder doen er daarom goed aan om te bezien wie op basis van de reeds gemaakte afspraken de werkzaamheden in het kader van de verduurzaming dient uit te voeren.

Veel huurovereenkomsten zijn gebaseerd op het ROZ-model voor kantoorruimte met de daarbij behorende algemene bepalingen. In de meest recente versie van het model (2015) zijn de werkzaamheden die door verhuurder dienen te worden uitgevoerd opgenomen in artikel 11.2 in samenhang met artikel 11.4 van de algemene bepalingen. In dat kader kunnen het aanpassen van ventilatiesystemen en/of het plaatsen van dubbel glas energiebesparingsmaatregelen zijn die de verhuurder mogelijk dient te nemen. De in artikel 11.5 van de algemene bepalingen vermelde werkzaamheden dienen voor rekening van huurder te komen. De huurder zou bijvoorbeeld LED lampen kunnen plaatsen om energie te besparen.

Op basis van de contractuele afspraken in een concreet geval, waarbij mogelijk de algemene bepalingen van toepassing zijn, zal moeten worden gekeken welke verduurzamingsmaatregelen vóór 1 januari 2023 nodig zijn om tot minimaal energielabel C te komen en welke partij daarvoor de rekening krijgt gepresenteerd.

Nieuwe huurovereenkomsten

Verhuurders zijn verplicht om bij de verhuur van een gebouw een geldig energielabel aan de nieuwe huurder ter beschikking te stellen, zo bepaalt artikel 2.1 lid 3 van het Besluit energieprestatie gebouwen. Indien het gehuurde nog niet voldoet aan de vereisten om voor minimaal label C in aanmerking te komen, zullen partijen bij nieuwe huurovereenkomsten afspraken moeten maken over welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om het gehuurde te verduurzamen en wie de kosten van die aanpassingen zal moeten dragen. Overigens zij opgemerkt dat het ook raadzaam is om dergelijke regelingen te treffen voor gebouwen die al over een energielabel beschikken; de label C-verplichting is immers slechts de eerste stap richting een energie neutrale gebouwde omgeving.

Conclusie

De ingangsdatum van de label C-verplichting nadert; vanaf 1 januari 2023 is het verboden om een kantoorgebouw te gebruiken dat geen label C of hoger heeft. Nog láng niet alle kantoorgebouwen in Nederland voldoen op dit moment aan de label C-verplichting. Een deel zal eenvoudig aan de verplichting kunnen voldoen door simpelweg nog dit jaar een label aan te vragen. Voor het overige kantooroppervlak zullen verduurzamingsmaatregelen moeten worden getroffen. Zowel bij bestaande als bij nieuwe huurovereenkomsten zullen verhuurder en huurder onderling moeten bezien wie dergelijke maatregelen gaat uitvoeren en wie daarvoor de rekening betaalt. Het niet-voldoen aan de label C-verplichting kan immers grote gevolgen hebben, waarbij sluiting van het kantoorpand niet is uitgesloten.

[1] Nota van Toelichting bij het Besluit van 17 oktober 2018, houdende wijziging van het Bouwbesluit 2021 betreffende de labelverplichting voor kantoorgebouwen, Stb. 2018, 380, p. 9.

[2] Zie bijvoorbeeld: ABRvS 30 mei 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW6936, r.o. 2.2.2.

[3] Zie bijvoorbeeld: ABRvS 19 oktober 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BT8557, r.o. 2.2.1.

[4] Zie bijvoorbeeld: ABRvS 10 november 2010, ECLI:NL:RVS:BO3455, r.o. 2.5-2.5.1.

[5] Colliers, ‘Verduurzaming van kantoren in Nederland’, januari 2022, te raadplegen op: https://www.klimaatweb.nl/wp-content/uploads/po-assets/616159.pdf.

[6] Zie voor een uitgebreide analyse of sprake zal zijn van een gebrek: A.G.A. van Rappard, J.M. Huber en R. Vermolen, ‘Label C-verplichting kantoorruimte, goed begonnen is half gewonnen?’, WR 2020/62, p. 8-9.

M.Y.C.L de Wit en Th.S.M. Fraai, ‘De Label-C-plicht voor kantoren en de huurverhouding’, TBR 2019/44, p. 4.

Meer artikelen over:HuurrechtVastgoed