Afgelopen Prinsjesdag werd duidelijk dat de overdrachtsbelasting per 1 januari 2026 zal worden verlaagd van 10,4% naar 8%. Dat nieuwe tarief van 8% zal gelden voor alle verkrijgingen van woningen, met uitzondering van gevallen waarin het bestaande verlaagd tarief van 2% of een vrijstelling van toepassing is. Het nieuwe tarief van 8% geldt dus alleen voor woningbeleggers die woningen verkrijgen vanaf 1 januari 2026; voor vastgoedtransacties die geen betrekking hebben op woningen en voor woningen die door woningbeleggers worden verkregen vóór 1 januari 2026 blijft het tarief van 10,4% van kracht.
Het doel van deze maatregel is om het aanbod van huurwoningen te vergroten door investeringen in (private) huurwoningen te stimuleren. Een ander doel is om de bouw van meer (private) huurwoningen te stimuleren door de uiteindelijke belastingdruk bij verkoop te verlagen. Wij plaatsen vraagtekens bij de effectiviteit van deze maatregel op korte termijn, omdat woningbeleggers in 2024 en 2025 – in het licht van het in het vooruitzicht gestelde belastingvoordeel – geneigd zullen zijn om investeringen uit te stellen tot begin 2026. In het verlengde hiervan kan het voor woningbeleggers lonend zijn om een reeds in 2024 of 2025 geplande levering uit te stellen naar begin 2026. Dit zal echter wel van voldoende (juridische) waarborgen moeten worden voorzien. Gesteld dat ook de verkoper iets voor uitstel tot begin 2026 voelt, hoe ga je dan om met het voordeel, welke risico’s kleven er aan uitstel en hoe adresseer je die risico’s?
Hieronder doen wij enkele algemene handreikingen:
1. Verdeel het voordeel, maar vergeet het nadeel niet
Een verkoper zal doorgaans niet geneigd zijn om zonder een nadere incentive akkoord te gaan met uitstel van de leveringsdatum. Koper en verkoper zouden er daarom bijvoorbeeld voor kunnen kiezen het bedrag aan uitgespaarde overdrachtsbelasting fifty/fifty te delen. Een aandachtspunt hierbij is dat het deel van het voordeel dat aan de verkoper toevalt ook belast is met overdrachtsbelasting. Het simpelweg verhogen van de koopsom met 50% van het bedrag aan uitgespaarde overdrachtsbelasting is dus te kort door de bocht. Om te bewerkstelligen dat koper en verkoper uiteindelijk een gelijk deel van de uitgespaarde overdrachtsbelasting ontvangen, moet de koopsom worden verhoogd met 1,153846%.[1]
Een voorbeeld
Partijen stellen de levering van onroerend goed met een koopsom van EUR 1.000.000 uit tot begin 2026. De uitgespaarde overdrachtsbelasting bedraagt in dit geval EUR 24.000. Komen partijen overeen dat zij uiteindelijk (netto) evenveel voordeel zullen genieten, dan dient de koopsom van het onroerend goed te worden verhoogd met 1,153846%. Deze verhoging van in dit geval EUR 11.538,46 is het deel van de uitgespaarde overdrachtsbelasting dat aan verkoper toevalt. Koper betaalt dan een koopsom van EUR 1.011.538,46 en draagt in totaal EUR 80.923,08 af aan overdrachtsbelasting. Totaal: EUR 1.092.461,54.
Was de levering niet uitgesteld (en had koper dus 10,4% aan overdrachtsbelasting moeten betalen), dan had hij een koopsom betaald van EUR 1.000.000 en EUR 104.000 aan overdrachtsbelasting moeten betalen. Totaal: EUR 1.104.000.
Het deel van de uitgespaarde overdrachtsbelasting dat uiteindelijk aan koper toevalt is het verschil tussen beide totalen (EUR 1.104.000 – EUR 1.092.461,54) ad EUR 11.538,46 en is dus precies gelijk aan het deel dat aan verkoper toevalt.
Los van het voorgaande zal verkoper oog moeten hebben voor mogelijke financiële nadelen die aan uitstel van de levering verbonden zijn, bijvoorbeeld doorlopende exploitatielasten. Daarnaast zal rekening moeten worden gehouden met verlenging van verzekeringen en de daarmee gepaard gaande kosten. Uitstel van de leveringsdatum kan trouwens ook gunstig zijn voor verkoper, namelijk als de doorlopende huurinkomsten hoger zijn dan voornoemde kosten.
2. Voor verkoper: denk aan additionele zekerheid
Meewerken aan uitstel is voor de verkoper niet zonder risico. In de periode van uitstel kan er iets met de koper gebeuren, in het ergste geval een faillissement. Om dat risico te mitigeren zou de verkoper van de koper kunnen vragen om extra zekerheid, bijvoorbeeld een hogere bankgarantie.
3. Voor koper: schrijf de koopakte in
Ook voor de koper is uitstel niet volledig zonder risico. Er kan iets met de verkoper gebeuren. Zo kan verkoper failliet gaan of kan door derden beslag worden gelegd op het te kopen onroerend goed. In die gevallen kan verkoper niet zonder meer leveren. Dit risico kan worden ondervangen door de tussen partijen gesloten koopakte in te schrijven in het kadaster ingevolge artikel 7:3 BW (de zogenoemde Vormerkung). Mocht de verkoper na inschrijving van de koopakte failliet gaan of mocht beslag worden gelegd op het onroerend goed, dan kan dat faillissement of beslag de koper niet worden tegengeworpen (mits de koopakte voor die tijd is ingeschreven).
Kortom, door het uitstellen van de leveringsdatum naar begin 2026 kunnen zowel kopers als verkopers profiteren van de aankomende verlaging van de overdrachtsbelasting. Vereist is echter wel dat die uitstel van voldoende (juridische) waarborgen is voorzien.
[1] Eigenlijk: 15/13%.
