Wet betaalbare huur: een hoopvoller beeld voor investeringen in middenhuur?
In februari 2023 is het Wetsvoorstel betaalbare huur in openbare internetconsultatie gegaan. In een tweedelige blog neemt Celien de Pous u mee in de belangrijkste wijzigingen van het wetsvoorstel. In de eerste blog worden de verruiming en verhoging van de nieuwbouwopslag en de planning van het wetsvoorstel besproken, in de tweede blog wordt ingegaan op de cap op de WOZ-waarde.
Het Wetsvoorstel betaalbare huur heeft vier doelen: 1) het verbeteren van de bescherming van de huurder; 2) het realiseren van meer betaalbare huurwoningen; 3) het verduurzamen van woningen en 4) het stimuleren van investeringen in nieuwbouw.
Uit de reacties op dit wetsvoorstel kwam onder meer naar voren dat partijen grote zorgen hebben over het bereiken van die vierde doelstelling: het stimuleren van investeringen in nieuwbouw, op het gebied van middenhuurwoningen. Investeerders zijn in de afgelopen periode immers al geconfronteerd met gestegen rente en gestegen bouwkosten, en de voorgestelde maatregelen kunnen daarbij nog meer effect hebben op het rendement van de investeerders, wat de bouw van de (broodnodige) middenhuurwoningen niet zou stimuleren.
Op 9 november 2023 heeft minister de Jonge van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (hierna: de Minister) een brief aan de Tweede Kamer gestuurd, waarin hij de stand van zaken met betrekking tot de Wet betaalbare huur uiteenzet. In deze brief geeft de Minister onder meer aan dat hij een aantal wijzigingen gaat doorvoeren in het wetsvoorstel, onder meer – zo stelt de Minister ook expliciet – om tegemoet te komen aan de zorgen over de afname van de investeringsbereidheid in middenhuur die deze regels tot gevolg zouden hebben. Ook staat de Minister stil bij de planning ten aanzien van dit wetsvoorstel.
Het Wetsvoorstel betaalbare huur: wat houdt het in?
Het wetsvoorstel betaalbare huur regelt kort gezegd een tweetal zaken. Allereerst wordt de huurprijsbescherming die geldt voor het lage segment verder uitgebreid naar zelfstandige woningen in het middensegment. Dit betekent dat het zogenaamde woningwaarderingstelsel (hierna: het WWS) van toepassing wordt op zelfstandige huurwoningen tot en met 186 punten. De daarbij behorende huurgrens (te weten € 1.123,14, prijspeil juli 2023) gaat als plafond gelden voor de woningen in dit segment.
Daarnaast wordt de huurprijsbescherming op grond van het WWS voor alle huurders en verhuurders in het lage- en middensegment dwingend in plaats van afdwingbaar. Dit houdt in dat er een verbod gaat gelden om een woonruimte te verhuren met een huurprijs die hoger ligt dan op grond van het WWS is toegestaan, voor zover deze woningen 186 punten of minder hebben volgens het WWS. Gemeenten krijgen daarbij een handhavende rol toebedeeld, en de mogelijkheden voor huurders om naar de Huurcommissie te stappen worden uitgebreid.
Tegelijkertijd gaat het WWS vereenvoudigd, geobjectiveerd en gemoderniseerd worden. Dit wordt niet geregeld in deze wet, maar door het Besluit huurprijzen woonruimte te wijzigen. Met deze modernisering wordt bewerkstelligd dat het stelsel beter aansluit bij de kwaliteit van nieuwe woningen. Zo wordt de energiezuinigheid van een woning, alsook de (gezamenlijke) buitenruimte beter gewaardeerd onder het vernieuwde WWS.
Nieuwbouwopslag verruimd en verhoogd
Het wetsvoorstel voorziet in een zogenaamde nieuwbouwopslag, door wijzigingen van het Besluit huurprijzen woonruimte en de Wet goed verhuurderschap. In zijn brief heeft de Minister aangekondigd deze regeling verder te verruimen en verhogen.
Nieuwbouwopslag in het oorspronkelijke voorstel
In het oorspronkelijke wetsvoorstel was al aangekondigd dat er een nieuwbouwopslag zou worden ingevoerd voor nieuwbouwwoningen. Op grond van deze regeling mochten huurprijzen van nieuwbouwwoningen die (i) in gebruik worden genomen na de ingang van het wetsvoorstel, en (ii) waarvan start van de bouw vóór 1 januari 2025 ligt, gedurende 10 jaar lang verhoogd worden met een percentage van 5% bovenop de maximale huurprijs volgens het WWS. Nadat de 10 jaar zijn verstreken, mag de opslag niet langer worden gerekend. Deze (tijdelijke) verhoging heeft overigens niet tot gevolg dat de betreffende woning geliberaliseerd wordt, als de gecombineerde huurprijs daarmee boven de liberaliseringsgrens uitkomt.
Om verwarring over de status van de woning (geliberaliseerd/niet-geliberaliseerd) te voorkomen, dient een verhuurder schriftelijk aan de huurder aan te geven welk puntenaantal de woning onder het WWS heeft, de bijbehorende maximale huurprijs, of er een tijdelijke prijsopslag geldt en de uiterste datum tot wanneer deze opslag geldt.
Aanpassing van deze regeling
Bovenvermelde regeling wordt blijkens de brief van de Minister uitgebreid. Allereerst wordt de start-bouw-datum uitgesteld naar 1 januari 2026, waardoor ook woningen waarvan de aanvang van de bouw in 2025 plaatsvindt onder deze regeling vallen. Daarnaast wordt het percentage van de nieuwbouwopslag verhoogd naar 10% van de maximale huurprijs volgens het WWS.
De vraag is daarbij wel wie het bestaan en het verlopen van de nieuwbouwopslag gaat bijhouden, alsook hoe deze nieuwbouwopslag verwerkt kan worden in de modellen van beleggers.
Planning invoering Wet betaalbare huur
Uit de brief van de Minister is op te maken dat de Minister de geplande invoering van de wet per 1 januari 2024 niet langer haalbaar acht. Het advies van de Raad van State moet nog worden verwerkt, beide Kamers moeten voldoende tijd hebben om het wetsvoorstel te beoordelen, en ook voor de gemeenten en de Huurcommissie komt 1 januari 2024 te snel. De Minister geeft daarom aan toe te werken naar een inwerkingtreding per 1 juli 2024 en doet daarbij een beroep op de Kamers om de wet zo spoedig mogelijk te behandelen.
Heeft u vragen over de Wet betaalbare huur, de maatregelen die daarmee samen hangen of de impact die dit kan hebben voor uw organisatie? Neem dan contact op met Celien de Pous.