Op 31 januari 2024 heeft de rechtbank geoordeeld over het normaal gebruik van een recreatiewoning.[1]

De casus

Koper heeft van verkoper een recreatiewoning gekocht. Een vereniging beheert het recreatiepark en is ook eigenaar van de wegen en paden. De leden mogen op grond van hun lidmaatschap gebruik maken van de wegen en paden op het park. Op basis van haar statuten heeft het bestuur van de vereniging de verkoper geen toestemming verleend om het lidmaatschap aan de koper over te dragen, gezien de koper geen natuurlijk persoon, maar een B.V. betrof. Vervolgens is een geschil ontstaan over de vraag of koper van de koop kon afzien, omdat de recreatiewoning niet bereikbaar was zonder toestemming van de vereniging.

Normaal gebruik van de recreatiewoning

Wat mag koper van de recreatiewoning verwachten? Een zaak beantwoordt niet aan de koopovereenkomst indien zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van die overeenkomst mocht verwachten. De koper mag redelijkerwijs verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 BW).

Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. De tussen verkoper en koper gesloten koopovereenkomst, die is gebaseerd op het NVM-model, bevat een van art. 7:17 BW afwijkende regeling. Deze regeling houdt in dat verkoper instaat voor de afwezigheid van gebreken die een normaal gebruik van de woning als recreatiewoning verhinderen. Alle andere zichtbare en onzichtbare gebreken zijn door koper aanvaard en zijn dus voor haar rekening en risico. De koper stelt dat de woning niet beschikt over de noodzakelijke eigenschappen voor normaal gebruik, vanwege het ontzeggen van het lidmaatschap van de vereniging ten gevolge waarvan de woning niet bereikbaar zou zijn. De verkoper verweert zich door te betogen dat de woning wel bereikbaar is via een bospad, dat deels in eigendom van de vereniging is, waarvan het gebruik door niet-leden werd gedoogd.

Volgens het oordeel van de rechtbank dient een recreatiewoning bereikbaar te zijn en te blijven. Dat de woning wel bereikbaar is via een bospad waarvan het gebruik door niet-leden door de vereniging kennelijk wordt gedoogd, is onvoldoende bestendig en biedt geen garantie dat de koper de woning ook in de toekomst via dat pad kan blijven bereiken. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn (artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst). Dit betekent dat de verkoper in de nakoming van deze verplichting is tekortgeschoten.

Mededelingsplicht of onderzoeksplicht

Dit oordeel wordt niet anders door de stelling van verkoper dat koper had kunnen weten dat de vereniging een rechtspersoon in beginsel niet als lid accepteert als zij daar meer onderzoek naar had gedaan. De mededelingsplicht van verkoper gaat namelijk voor de onderzoeksplicht van koper. Verkoper verklaart ter zitting dat zij wist dat het in het algemeen niet gewenst is dat een rechtspersoon lid wordt van de vereniging en dat dit een probleem zou kunnen opleveren. Verkoper had koper daar dan ook over moeten inlichten. Doordat verkoper dat niet heeft gedaan, kan zij koper niet tegenwerpen dat koper meer onderzoek had moeten doen.

Ontbinding van de koopovereenkomst

De rechtbank oordeelt dan ook dat de verkoper is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en de recreatiewoning niet aan de overeenkomst beantwoordt, waardoor de koper na ingebrekestelling is gerechtigd om de koopovereenkomst te ontbinden. Als gevolg van deze ontbinding is de verkoper contractueel verplicht een boete van € 102.500,00 te voldoen aan de koper. Hoewel de boete oorspronkelijk is vastgesteld op 10% van de koopprijs, is deze door de rechtbank gematigd tot € 50.000,00, gezien de omstandigheden van het geval en de werkelijke schade van de koper.

Belang voor de praktijk

Deze uitspraak onderstreept het belang van de mededelingsplicht van de verkoper en de verantwoordelijkheid die zij draagt bij het verstrekken van relevante informatie aan koper, met name met betrekking tot eventuele belemmeringen voor het normale gebruik van het object.

[1]     Rb. Gelderland 31 januari 2024, ECLI:NL:RBGEL:2024:616.