Op Prinsjesdag 2025 werd duidelijk dat de overdrachtsbelasting zal worden verlaagd. Per 1 januari 2026 betalen beleggers in woningen overdrachtsbelasting tegen een tarief van 8%.[1] Dit betekent dat het amendement van NSC-lid Kouwenhoven[2] het (nog[3]) niet heeft gehaald. Het huidige tarief is 10,4%.
Een verschil dus van 2,4%. Bij een transactie kan dit voor een koper een voordeel van enkele tonnen[4] opleveren. Wat te doen als de koopakte nu al is ondertekend en uitgaat van een levering nog dit jaar (bijvoorbeeld in de drukke decembermaand 2025)? Welke mogelijkheden hebben koper en verkoper nog om te profiteren van de verlaging?
Levering uitstellen naar 2026?
Het lijkt logisch dat een koper uitstel zal vragen aan de verkoper voor de levering, naar een moment begin 2026. Soms betekent dit dus een uitstel van een paar dagen. Geen probleem toch? Kerstboom eruit en door naar de notaris!
Dit kan ook voor verkoper gunstig zijn omdat verkoper nog (iets) langer huur zal ontvangen. Voor verkoper kan dit wel nadelig zijn, door bijvoorbeeld zijn financieringsconvenanten[5]. Daarnaast kunnen andere issues of risico’s spelen. Kortom: dit zal moeten worden besproken tussen verkoper en koper. Omdat een ‘voordeel’ op tafel ligt kan dit leiden tot het delen van dat voordeel – aannemelijk daarbij is een fiftyfifty[6] verdeling tussen verkoper en koper.
Vormerkung
Er zijn ook onzekerheden voor koper bij het verlenen van uitstel. Zo is wellicht de kans op faillissement van de verkoper groter door de langere periode gelegen tussen het moment van ondertekenen van de koopakte en de akte van levering. Dit kan ondervangen worden door de koopakte door de notaris in te laten schrijven bij het kadaster. Door deze inschrijving is de koper zes maanden beschermd tegen verschillende calamiteiten aan de kant van verkoper en/of het vastgoed.[7]
Waarborgsom
Ook een verkoper kan beren op de weg zien bij een uitstel. Dit kan worden ondervangen door het maken van nieuwe afspraken, bijvoorbeeld door het verhogen van de door de koper te storten waarborgsom, of het stellen door koper van een additionele bankgarantie.
Hoe zit het met zakelijke lasten?
Ook kan het verrekenen van de zakelijke lasten[8] ongunstig uitvallen omdat in januari 2026 de lasten van dat jaar nog niet bekend zijn. Er zal dan bij de levering worden afgerekend over de bekende lasten van het jaar 2025. Let op: de lasten worden opgelegd aan degene die op 1 januari 2026 eigenaar is van het vastgoed. Dat zal in de regel nog verkoper zijn.
Dit kan worden ondervangen door een goede verrekeningsclausule overeen te komen op grond waarvan medio 2026 (als de lasten wel zijn opgelegd door de betreffende instanties aan verkoper) alsnog zal worden na-verrekend. Of, als verkoper inschat dat dan koper niet thuis geeft, door bij de levering in januari 2026 een (ruime) inschatting te maken van de voor het jaar 2026 te gelden zakelijke lasten.
Nog te ondertekenen koopakte
Bij koopakte die nu nog moet worden ondertekend kan natuurlijk direct rekening worden gehouden met het vorenstaande. Mijn verwachting is dat de koopprijzen met een deel van het ‘voordeel’ van 2,4% zullen stijgen. Daarmee is dan ook de schatkist gebaat en kan deze verlaging van de overdrachtsbelasting budgettair nog best goed uitpakken voor onze (toekomstige) minister van Financiën.
Vastleggen en rol notaris
Uiteraard is het goed vastleggen van het vorenstaande onontbeerlijk. Een allonge op de bestaande koopakte is dan de aanbeveling. Betrek hierbij ook altijd de notaris. De notaris is bij uitstek geschikt om dit te doen en ook dient de notaris zijn agenda vrij te houden voor januari 2026.
[1] Zie https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2025/09/16/fiscale-sleuteltabel-2026
[2] Zie https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/amendementen/detail?id=2025Z15822&did=2025D36619
[3] Maar, onder andere, IVBN blijft pleiten voor verdere verlaging naar 6%, zie https://ivbn.nl/actualiteit/miljoenennota-2026-ivbn-blijft-kritisch/
[4] Voorbeeld: koopprijs van EUR 15mio. Bij 10,4% OVB: EUR 1.560.000 en bij 8% OVB: EUR 1.200.000. Een verschil van EUR 360.000.
[5] Of de balans en jaarrekening, op grond van accountancy regels.
[6] Dit is niet in alle gevallen de gewenste uitkomst. Zie ook de eerdere blog van BarentsKrans hierover: https://www.barentskrans.nl/publicatie-blogs/woningbeleggers-opgelet-overdrachtsbelasting-omlaag-in-2026/
[7] Zie artikel 7:3 BW, en de Vormerkung biedt daarmee bescherming tegen onder andere faillissement van verkoper, en beslag op het vastgoed.
[8] Veelal: OZB, waterschapslasten en rioolrechten. Maar dit kan ook zo zijn bij (erfpacht)canon en/of andere zaaksgebonden heffingen.