Wettelijke regeling
Het is vrij gebruikelijk dat er bij de verhuur van woonruimte gebruik wordt gemaakt van een bemiddelaar c.q. verhuurmakelaar die huurder en verhuurder met elkaar in contact brengt en daarvoor kosten (courtage) in rekening brengt. Het is daarbij in beginsel verboden om courtage bij zowel de verhuurder als huurder in rekening te brengen, omdat een bemiddelaar in beginsel niet tegelijkertijd kan optreden voor twee partijen wier belangen van nature contrair zijn (het dienen van twee heren).
Op grond van art. 7:427 jo. 7:414 lid 4 BW kunnen bij een huurder geen bemiddelingskosten in rekening worden gebracht indien:
- de huurder consument is;
- het gehuurde zelfstandige woonruimte betreft (dus geen kamerverhuur);
- de bemiddelaar in opdracht van beide partijen opereert (tweezijdige lastgeving).
Recente casus
Op 16 oktober 2015 heeft de Hoge Raad zich nader uitgelaten over het verbod van dubbele courtage. De zaak ging om een huurster die courtagekosten terugvorderde van het bemiddelingsbureau. Ondanks dat zij zich bij het bemiddelingsbureau had ingeschreven en met de courtagevoorwaarden had ingestemd, stelde zij zich op het standpunt dat zij geen bemiddelingsovereenkomst met het bureau was overeengekomen. Volgens huurster zou alles erop wijzen dat het bureau namens de verhuurder optrad (eenzijdige lastgeving tussen het bemiddelingsbureau en verhuurder).
Volgens het bemiddelingsbureau was het omgekeerde het geval: het bureau zou alleen met de huurster een bemiddelingsovereenkomst zijn overeengekomen, en niet met de verhuurder (eenzijdige lastgeving tussen het bemiddelingsbureau en huurster). Het bureau was namelijk met de verhuurder overeengekomen dat het bureau met de woonruimte via diverse media mocht adverteren, zonder dat het bureau daarvoor bemiddelingskosten bij verhuurder in rekening zou brengen. In de advertenties waren alleen de contactgegevens van het bureau vermeld.
Hoge Raad: tweezijdige bemiddelingsovereenkomst
De Hoge Raad oordeelde dat de werkwijze van het bureau ervoor zorgt dat de verhuurder en potentiële huurder niet rechtstreeks met elkaar in contact kunnen komen. De advertentie vermeldde immers niet wie de verhuurder was en wat diens contactgegevens waren. Hierdoor moest huurster eigenlijk maar accepteren dat het bureau bemiddelde, zodat tussen huurster en het bemiddelingsbureau mag worden gesproken van een bemiddelingsovereenkomst.
Maar ook tussen de verhuurder en het bureau was volgens de Hoge Raad sprake van een bemiddelingsovereenkomst, omdat de bemiddelaar in opdracht of met goedvinden van de verhuurder woonruimte te huur aanbood op diverse media. Daar ligt al een opdracht in besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen. Dat de verhuurder geen courtage hoeft te betalen is daarvoor niet van belang. Het ontstaan van een aanspraak op loon is namelijk geen noodzakelijke voorwaarde voor een bemiddelingsovereenkomst. Aldus was volgens de Hoge Raad in dit geval sprake van een tweezijdige bemiddelingsovereenkomst, waardoor bij huurster gelet op de wettelijke regeling geen courtage in rekening mocht worden gebracht.
Verbod op dubbele courtage is eigenlijk verbod op huurderscourtage
Gelet op de uitspraak van de Hoge Raad is er niet zozeer sprake van een verbod op dubbele courtage, maar een verbod op huurderscourtage bij tweezijdige bemiddeling. Het doet niet ter zake of de verhuurder al dan niet een courtage aan de bemiddelaar betaalt.
Of deze uitspraak ook daadwerkelijk invloed heeft op de praktijk is discutabel. Ook nadat de ACM vanaf 2013 fikse boetes en dwangsommen is gaan opleggen voor het overtreden van het verbod, lijken bemiddelaars nog steeds kosten bij huurders in rekening te brengen. Huurders lijken er over het algemeen ook niet snel een punt van te willen maken; ze accepteren courtagekosten omdat ze bang zijn dat de woning anders aan hun neus voorbij gaat of ze de verhuurder tegen zich in het harnas zullen jagen. De vraag is dan ook of het arrest daadwerkelijk tot veranderingen in de dubbele courtage-praktijk zal leiden.