Wat is een VvE-lening?

Bij de verkrijging van een woning of ander onroerend goed is de koper overdrachtsbelasting verschuldigd.

De grondslag voor deze belasting kan hoger uitvallen dan de koper verwacht, bijvoorbeeld vanwege een lening aangegaan door de Vereniging van Eigenaren (VvE) die de koper verplicht is bij verkrijging van een appartementsrecht van de verkoper over te nemen of eventueel te voldoen. VvE’s financieren met zulke leningen vaak grote onderhoudsprojecten of verduurzamingsmaatregelen, zoals dakrenovaties, gevelonderhoud, isolatie of zonnepanelen. Vooral voor een koper die dacht een beroep te kunnen doen op de zogenaamde ‘startersvrijstelling’ kan dit vervelende gevolgen hebben.

De Belastingdienst heeft dit bevestigd in een recente toelichting van de kennisgroep overdrachtsbelasting.

Hoe zit dit nu eigenlijk?

Overdrachtsbelasting en de grondslag voor heffing

Wat betreft de hoogte van de verschuldigde overdrachtsbelasting geldt voor woningen in beginsel een tarief van 2%.

De overdrachtsbelasting wordt berekend over de zogenoemde maatstaf van heffing: de waarde van de onroerende zaak. Deze waarde is ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie.[1] In de meeste gevallen betreft dit de koopprijs, maar wanneer bij de aankoop tevens een schuld of andere verplichting wordt overgenomen, wordt deze hierbij opgeteld.

Kopers tussen de 18 en 35 jaar die de woning zelf gaan bewonen, kunnen – onder voorwaarden – gebruikmaken van de startersvrijstelling, waardoor geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.[2] Eén van de voorwaarden is dat de woningwaarde niet hoger is dan de wettelijke grens. In 2025 ligt deze grens op € 525.000.

Is de VvE-lening onderdeel van de maatstaf van heffing?

Stel dat een koper – natuurlijk persoon, 34 jaar – een appartementsrecht verkrijgt met een koopprijs van € 500.000 en daarnaast verplicht is om een gedeelte van een door de VvE aangegane lening van de verkoper over te nemen en te voldoen voor een bedrag van € 30.000. Het reservefonds van de VvE bedraagt in dit scenario € 0.

Volgens de Belastingdienst geldt alsdan dat de overname door de koper van deze lening een extra tegenprestatie betreft die direct samenhangt met de verkrijging van het appartementsrecht. Hierdoor wordt de maatstaf van heffing verhoogd tot € 530.000 (€ 500.000 + € 30.000).

Nu dit bedrag hoger is dan de wettelijke grens van € 525.000, vervalt het recht op de startersvrijstelling. Dit betekent dat de koper overdrachtsbelasting betaalt over het volledige bedrag van € 530.000.

Voorkom onaangename verrassingen

Een VvE-lening kan uw maatstaf van heffing verhogen en uw recht op de startersvrijstelling laten vervallen. Vraag daarom vooraf na of er sprake is van een lening en bereken wat dit betekent voor uw maatstaf van heffing. Zelfs een relatief kleine lening kan het verschil maken tussen een vrijstelling en een belastingplicht.

[1]     Artikel 9 lid 1 Wet op belastingen van rechtsverkeer.

[2]     Artikel 15 lid 1, onderdeel p Wet op belastingen van rechtsverkeer.