In deze rubriek bespreken de (cassatie)advocaten van BarentsKrans oude arresten die nog steeds relevant zijn. In het klassieke Portacabin arrest (HR 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478) formuleert de Hoge Raad een maatstaf om te bepalen of een gebouw onroerend is in de zin van artikel 3:3 lid 1 BW.
In veel gevallen is evident of een zaak als onroerend of roerend kwalificeert, hetgeen bijvoorbeeld van belang is voor de (wijze van) vestiging van zekerheidsrechten. Zo bepaalt artikel 3:3 lid 1 BW dat de grond onroerend is. Ook over de stelling dat een auto een roerende zaak is in de zin van artikel 3:3 lid 2 BW zal weinig discussie bestaan. Bij gebouwen en werken, ten aanzien waarvan artikel 3:3 lid 1 BW bepaalt dat zij onroerend zijn als zij duurzaam met de grond zijn verenigd, kan dit soms gecompliceerder zijn. Dit was eveneens het geval in het Portacabin arrest, waarin de vraag centraal stond of een portacabin, een verplaatsbare containerunit die onder andere kan worden gebruikt voor huisvesting of als kantoor, als onroerend of roerend kwalificeerde.
De achtergrond van het Portacabin arrest
Buys was eigenaar van een perceel grond in Terneuzen met daarop een bedrijfsgebouw. Op enig moment heeft Buys op het perceel grond, naast het bedrijfsgebouw, een portacabin geplaatst. De portacabin is in 1990 als kantoorruimte in gebruik genomen. Een aantal maanden later heeft de Rabobank aan Buys een financiering verstrekt. Voor deze financiering is een recht van hypotheek gevestigd op ‘de bedrijfsgebouwen met ondergrond’ op het perceel van Buys. Nadat problemen waren ontstaan tussen Buys en de Rabobank, heeft de Rabobank op 7 juli 1992 gebruik gemaakt van de haar op grond van artikel 3:268 BW toekomende bevoegdheid om de bedrijfsgebouwen openbaar te verkopen. Evenwel had de Ontvanger van de Belastingdienst een aantal maanden daarvóór ten laste van een door Buys opgerichte vennootschap executoriaal beslag doen leggen op de roerende zaken in de bedrijfsgebouwen van Buys. Hierbij heeft de deurwaarder onder andere beslag gelegd op de portacabin als ware het een roerende zaak. Nog vóór de openbare verkoop ten behoeve van de Rabobank heeft Buys met toestemming van de Ontvanger de portacabin verkocht aan een derde. Vervolgens heeft de Rabobank op 17 juli 1992 geconstateerd dat Buys de portacabin had gedemonteerd en afgegeven aan de derde. De Rabobank laat het hier niet bij zitten en spant een rechtszaak aan tegen de Ontvanger, waarin zij een verklaring voor recht vordert dat de portacabin valt onder haar recht van hypotheek. Hiertoe heeft de Rabobank aangevoerd dat de portacabin onroerend is in de zin van artikel 3:3 lid 1 BW.
Oordeel Hoge Raad
Nadat de vordering van de Rabobank in eerste aanleg werd afgewezen, maar in hoger beroep de Rabobank juist in het gelijk is gesteld, heeft de Hoge Raad zich over de zaak gebogen. De Hoge Raad stelt in zijn arrest voorop dat een gebouw duurzaam met de grond kan zijn verenigd in de zin van artikel 3:3 lid 1 BW doordat het naar aard en inrichting is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. Hierbij is niet van belang dat technisch de mogelijkheid bestaat om het gebouw te verplaatsen. Voorts moet voor het antwoord op de vraag of een gebouw bestemd is om duurzaam ter plaatsen te blijven volgens de Hoge Raad worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar is. Hierbij stelt de Hoge Raad degene in wiens opdracht het bouwwerk is aangebracht gelijk met de bouwer van een gebouw. Daarnaast dient volgens de Hoge Raad de bestemming van een gebouw om duurzaam ter plaatse te blijven naar buiten toe kenbaar te zijn, hetgeen voortvloeit uit het belang dat de zakenrechtelijke verhoudingen voor derden kenbaar dienen te zijn. Tot slot kunnen de verkeersopvattingen niet worden gebruikt als zelfstandige maatstaf voor de beoordeling van de vraag of een zaak roerend of onroerend is. Echter, de verkeersopvattingen kunnen wél in aanmerking worden genomen in de gevallen dat in het kader van de beantwoording van de vraag of een zaak roerend of onroerend is, onzekerheid blijkt te bestaan over of een object kan worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd, en voor de toepassing van die maatstaf nader moet worden bepaald wat als ‘duurzaam’, ‘verenigd’ en in verband daarmee als ‘bestemming’ en ‘naar buiten kenbaar’ heeft te gelden.
De portacabin van Buys kwalificeerde blijkens het arrest van de Hoge Raad als onroerend. De Hoge Raad hield het arrest van het hof waarin het had geoordeeld dat de portacabin onroerend was in stand, omdat het hof de door de Hoge Raad geformuleerde maatstaf geenszins had miskend. Het hof kwam tot het oordeel dat de portacabin onroerend was door onder andere in aanmerking te nemen dat het reeds op het perceel van Buys bestaande bedrijfsgebouw visueel door middel van een schutting met de portacabin was verbonden en de portacabin visueel één geheel met de grond vormde doordat de portacabin aan de onderzijde was voorzien van een (demonteerbare) plint. Daarnaast speelde onder andere mee dat de portacabin een aparte ingang had, de portacabin door middel van leidingen was aangesloten op het gas-, water- en elektriciteitsnet en de portacabin een telefoonaansluiting en aansluiting op de riolering had.
Conclusie
De maatstaf die de Hoge Raad in het Portacabin arrest heeft geformuleerd wordt nog steeds gehanteerd om in een concreet geval te bepalen of gebouwen duurzaam met de grond verenigd en derhalve onroerend zijn in de zin van artikel 3:3 lid 1 BW. De kern van deze maatstaf betreft of het gebouw naar zijn aard en inrichting is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven, hetgeen onder andere kan blijken uit de naar buiten toe kenbare bedoelingen van de bouwer.
Bent u benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen? Bekijk onze expertisepagina en neem gerust contact met ons op.