Na het college van burgmeester en wethouders heeft inmiddels ook de Haagse gemeenteraad ingestemd met de invoer van een opkoopbescherming voor Den Haag. Hoe werkt deze opkoopbescherming precies en voor welke woningen geldt het? In onderstaande blog worden de voorwaarden en uitzonderingen van de Haagse opkoopbescherming op een rijtje gezet.

Achtergrond opkoopbescherming

Uit onderzoek[1] blijkt dat in Den Haag in de afgelopen jaren in toenemende mate sprake is van het zogenaamde ‘buy to let’: het opkopen van woningen om deze vervolgens te verhuren. In een aanzienlijk deel van de Haagse wijken komt dit al bovengemiddeld vaak voor. Zo zijn in 2019 in een aantal wijken, waaronder Laakkwartier en Spoorwijk, bijna 40% van de verkochte woningen gekocht om vervolgens te worden verhuurd. Ook voor de overige wijken is er, blijkens het onderzoek, een reëel risico dat ook hier in toenemende mate schaarse koopwoningen zullen worden opgekocht voor verhuur.

Om deze woningen beschikbaar te houden voor particuliere woningzoekenden, voert de gemeente Den Haag een opkoopbescherming in. Wie een huis koopt dat voldoet aan de voorwaarden, moet daar kort gezegd in beginsel zelf gaan wonen, tenzij hij/zij een vergunning of ontheffing verleend krijgt.

Hoe werkt de opkoopbescherming precies?

De opkoopbescherming is vormgegeven als een verbod om bepaalde woonruimtes zonder vergunning te verhuren. Deze vergunningplicht geldt in de volgende situaties:

• De woonruimte is gelegen in de stad Den Haag;
• De inschrijving van de akte van levering van de woonruimte in de openbare registers vindt plaats op of na 1 maart 2022;
• De woning heeft een WOZ-waarde onder de NHG-grens, en valt daarmee in het zogenaamde betaalbare segment. Voor 2022 betekent dit een WOZ-waarde van €355.000 of lager per 1 januari 2022;
• De woning is op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering:
  • Vrij van huur en gebruik, of:
  • In verhuurde staat voor een periode van minder dan 6 maanden, of;
  • Reeds verhuurd met een vergunning.

Indien aan deze voorwaarden wordt voldaan, mag de woning binnen 4 jaar na de datum van inschrijving van de akte van levering in de openbare registers niet zonder vergunning verhuurd worden.

NB: Het fenomeen ‘keep to let’, waarbij particulieren verhuizen naar een nieuwe koopwoning, maar hun vorige woning behouden voor verhuur of als belegging, valt dus niet onder deze opkoopbescherming.

Wanneer is verhuur wel mogelijk?

Optie 1: Vergunning

Indien de woonruimte voldoet aan bovenstaande voorwaarden, is verhuur allereerst mogelijk indien er een vergunning wordt aangevraagd en verleend. Deze vergunning kan alleen worden aangevraagd door de eigenaar van de woonruimte. Vanuit landelijke wetgeving zijn er drie situaties aangewezen waarbij een vergunning in ieder geval wordt verleend:

1. Verhuur aan een bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad;
2. Tijdelijke verhuur van maximaal 12 maanden, maar alleen indien de eigenaar de woonruimte zelf al minstens twaalf maanden heeft bewoond; of
3. De woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte.

Optie 2: Ontheffing

Daarnaast kent de wet ook de bevoegdheid toe aan het college van burgemeester en wethouders (“College van B&W”) om ontheffingen te verlenen. Met een ontheffing kan het College van B&W in een concreet geval een uitzondering op een wettelijk verbod maken, in dit geval dus het verbod om woningen in het betaalbare segment binnen 4 jaar na aankoop te verhuren. Aan zo’n ontheffing kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden.

Het College van B&W heeft laten weten voornemens te zijn voor onder meer de volgende situaties ontheffingen te verlenen:

• In het geval woningen worden aangekocht door woningcorporaties om te verhuren als sociale huurwoning;
• Voor woningen ten behoeve van kwetsbare doelgroepen, zoals zorgdoelgroepen en statushouders;
• Voor gemeentelijk vastgoed dat tijdelijk of permanent verhuurd wordt.

Het College van B&W zal een beleidsregel opstellen waarin de voorschriften en beperkingen op basis waarvan een ontheffing kan worden verleend, zullen worden vastgelegd. Wel is al aangegeven dat de ontheffing terughoudend zal worden ingezet, om de opkoopbescherming maximaal effect te laten hebben.

Vragen over de opkoopbescherming in Den Haag?

Heb je vragen over de opkoopbescherming in Den Haag? Neem contact met ons op.

[1] Dit onderzoek is te raadplegen via: denhaag raadsinformatie