In deze rubriek bespreken de (cassatie)advocaten van BarentsKrans oude arresten die nog steeds relevant zijn. In het arrest Offringa/Vinck & Van Rosberg (ECLI:NL:HR:1998:ZC2629) gaat de Hoge Raad in op de verhouding tussen de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper, specifiek wanneer sprake is van een onvoorzichtige koper.

De feiten in Offringa/Vinck & Van Rosberg

Op 25 mei 1992 ziet Gerben Offringa in een Nederlandse krant een advertentie van Rudy Lionel Vinck en Maria Catherine van Rosberg, waarin een huis op Curaçao te koop wordt aangeboden. Offringa heeft interesse en vraagt meer informatie op van de verkopers. Hierop sturen de verkopers een taxatierapport naar Offringa, opgesteld in opdracht van de verkopers. In dit één pagina tellend rapport worden wel enkele geringe gebreken vermeld, maar wordt niets genoemd over scheurvorming. Integendeel, de onderhoudstoestand van het huis wordt als ‘goed’ bestempeld.

Vijf dagen later bezichtigt Offringa het huis tijdens een kort bezoek aan Curaçao. Hoewel hij constateert dat er zettingen waren bij de deuren en vloeren, en enkele gerepareerde scheuren in de muren zaten, besluit hij toch een bod te doen. Het eerste bod van NAF 400.000 wordt niet geaccepteerd, maar na een tweede bezichtiging op 3 juni 1992 en een hoger bod van NAF 415.000 bereiken de partijen overeenstemming. Het koopcontract wordt op 8 juni 1992 getekend en de overdracht vindt vervolgens plaats op 20 juli 1992.

Na de levering gaat het van kwaad tot erger in huis. Ernstige scheurvorming treedt op, weggewerkte scheuren worden ontdekt achter ‘panelling’ en zelfs het zwembad, dat tijdens de bezichtiging nog vol was en goed leek te functioneren, blijkt lek. Door middel van deskundigenonderzoek wordt geconstateerd dat de scheurvorming van structurele aard is en wordt veroorzaakt door de gebrekkige fundering van het huis. De verwachte reparatiekosten worden geschat op NAF 100.000. De verkopers hebben niet gemeld dat een aannemer hen al te kennen had gegeven dat reparatie van de scheurvorming veel geld zou kosten.

Eerste aanleg en Gemeenschappelijk Hof

Offringa stapt naar de rechter. Bij vonnis van het Gerecht in eerste aanleg op 6 mei 1996 wordt de koopovereenkomst vernietigd en worden de verkopers hoofdelijk veroordeeld tot restitutie van de koopprijs, vermeerderd met wettelijke rente. De rechter oordeelt dat de verkopers op het moment van de verkoop op de hoogte waren van de situatie, dat Offringa dit niet behoorde te weten en dat de verkopers door dit niet te melden bedrog hebben gepleegd.

Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie volgt het Gerecht in eerste aanleg niet, vernietigt het vonnis en doet de zaak zelf af. De vorderingen van Offringa worden alsnog afgewezen. Gezien het feit dat hij is gewezen op de scheurvorming en dit zelf ook nog eens geconstateerd heeft, is het aan hem geweest om vragen te stellen of onderzoek te (laten) doen. Voor de verkopers geldt geen verplichting om hierover verdere mededelingen te doen, hoogstens om enkele vragen te beantwoorden.

Hoge Raad over mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Offringa stelt vervolgens beroep in cassatie in bij de Hoge Raad. In cassatie staat de verhouding tussen een mededelingsplicht van de verkoper en een onderzoeksplicht van de koper centraal.

Allereerst herhaalt de Hoge Raad vaste rechtspraak: wanneer één partij vóór de totstandkoming van een overeenkomst aan de wederpartij bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de wederpartij zich omtrent de betreffende punten een onjuiste voorstelling zou maken[1], verzet de goede trouw zich er in het algemeen tegen dat de partij die had moeten mededelen ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van dwaling aan zichzelf te danken heeft.[2] De regel die hieruit volgt is dat het enkele feit dat een partij haar onderzoeksplicht verzaakt, niet uitsluit dat de andere partij terzake van diezelfde gegevens een mededelingsplicht heeft. Zie hierover ook een eerder behandelde klassieker: Van Geest/Nederlof.[3]

Ter bepaling of een partij een mededelingsplicht heeft of juist erop mag vertrouwen dat de wederpartij onderzoek zal instellen en met de gegevens bekend zal worden, moet naar het oordeel van de Hoge Raad gelet worden op alle bijzonderheden van het gegeven geval, maar ook en vooral daarop dat voorgenoemde regel ertoe strekt ook de onvoorzichtige koper te beschermen.

De Hoge Raad overweegt dat het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof niet voldoet aan het vereiste dat in een geval als het onderhavige alle bijzonderheden van het gegeven geval zo volledig en zo nauwkeurig mogelijk behoren te worden vastgesteld. Het hof had geen aandacht besteed aan de stellingen van de koper met betrekking tot het zwembad en, hoewel de koper op de scheuren was gewezen, was onduidelijk in hoeverre de koper op de ernst van de scheurvorming in huis was gewezen. Hieruit volgt dat in ieder geval reeds sprake is van een motiveringsgebrek.

Concluderend overweegt de Hoge Raad dat eveneens sprake is van een onjuiste rechtsopvatting. Het hof is ten onrechte ervan uitgegaan dat het oordeel dat de koper is tekortgeschoten in zijn onderzoeksplicht, zonder meer de slotsom wettigt dat op de verkopers geen mededelingsplicht rustte. Het hof had zich de vraag moeten stellen of de verkopers naar de in het verkeer geldende opvattingen gehouden waren aan de koper mededeling te doen van de hun bekende ernstige scheurvorming van structurele aard, toen zij constateerden dat de koper zo onvoorzichtig was geen nadere vragen te stellen hoewel hem was medegedeeld dat er scheurvorming was en hij ook scheurvorming had geconstateerd. Nu het hof deze vraag niet heeft gesteld, vernietigt de Hoge Raad het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie.

Conclusie in Offringa/Vinck & Van Rosberg

In Offringa/Vinck & Van Rosberg springt de Hoge Raad voor de onvoorzichtige koper in de bres en beschermt deze tegen de nadelige gevolgen van dwaling veroorzaakt door het verzwijgen van relevante gegevens. Allereerst geldt dat de verkoper, op grond van de mededelingsplicht, aan de wederpartij bepaalde inlichtingen moet geven, om te voorkomen dat deze zich omtrent de betreffende punten een onjuiste voorstelling zou maken. Indien de verkoper deze mededelingsplicht niet nakomt, waardoor (mede) dwaling ontstaat, kan de verkoper niet een verzaakte onderzoeksplicht inroepen tegen een beroep op dwaling.

De rechter zal zich de vraag moeten stellen of de verkoper naar de in het verkeer geldende opvattingen gehouden was aan de koper mededeling te doen van hem bekende ernstige gebreken indien hij constateerde dat de koper zo onvoorzichtig was geen nadere vragen te stellen daaromtrent. Het enkele feit dat de koper onvoorzichtig is en niet (verder) vraagt, is geen vrijbrief voor de verkoper om te zwijgen. Of de verkoper gehouden was mededeling te doen, dient te worden bepaald aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

[1]     Oftewel dwaling in de zin van artikel 6:228 BW.

[2]     Zie o.a. HR 7 december 1984, NJ 1985, 771 m.nt. CJHB.

[3]     HR 21 december 1990, ECLI:NL:HR:1990:ZC0088.