Een overzicht van de knelpunten en actualiteiten – woonruimte

De coronacrisis grijpt om zich heen en heeft ongekende gevolgen. Op de gezondheid, op het dagelijks leven en op de economie. Huurrelaties staan onder druk. Op last van de overheid moeten bepaalde bedrijven hun deuren sluiten, andere bedrijven besluiten om zélf hun deuren te sluiten, ZZP’ers komen zonder werk te zitten en hebben moeite om de huur op te brengen. Hoe gaan huurders en verhuurders hiermee om en wat is de rol van de overheid? In dit artikel ga ik in op deze vragen ten aanzien van huur van woonruimte. Later deze week zal ik dat doen ten aanzien van huur van bedrijfsruimte.

Huurrecht woonruimte

De coronacrisis treft niet alleen huurders van bedrijfsruimte, maar ook huurders van woonruimte.  Denk bijvoorbeeld aan een gezin waarvan de twee ouders als ZZP’er in de cultuursector werken en die door het wegvallen van inkomsten de huur niet meer kunnen betalen. Of aan een huurder die in deze periode een nieuwe woning moet vinden, omdat zijn tijdelijke huurovereenkomst binnenkort afloopt. Hoe wordt met deze situaties omgegaan?

Ontruimingen

Op 26 maart jl. heeft het kabinet bekendgemaakt dat de minister van Milieu en Wonen en verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang) afspraken hebben gemaakt over ontruimingen tijdens de coronacrisis.

De afspraken houden – kort gezegd – in dat gedurende de crisisperiode huisuitzettingen worden uitgesteld, tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten of extreme overlast. Daarnaast zullen verhuurders in deze periode geen incassokosten doorberekenen en huurders actief wijzen op financiële mogelijkheden die de overheid biedt. Deze afspraken zijn niet bindend en het is afwachten hoe dit in de praktijk uitwerkt.

Daarbij is het overigens maar zeer de vraag of rechters in deze periode überhaupt ontruimingsprocedures zullen behandelen. De rechtspraak heeft bekendgemaakt alleen ‘urgente’ zaken te zullen behandelen en bij kamerbrief van 26 maart jl. heeft het kabinet aangegeven dat procedures om te komen tot ontruimingen door de rechtbanken in beginsel niet als urgent worden aangemerkt. Deze zaken zullen dus, behoudens uitzonderingen, voorlopig niet worden behandeld.

Eveneens op 26 maart jl. heeft de Vereniging Leegstandbeheerders Nederland (VLBN), die een groot deel van de leegstandbeheerders vertegenwoordigt, in een verklaring uiteengezet op welke wijze zij tijdens de crisis omgaan met bewoners. De leegstandsbeheerder beheren onroerend goed voor eigenaren en geven woningen – op grond van bruikleen – aan bewoners in gebruik. Hierop is, in beginsel, het huurrecht niet van toepassing en aan deze bewoners komt dus weinig bescherming toe. De VLBN heeft verklaard dat haar leden extra woonkansen willen bieden aan groepen die ineens worden geconfronteerd met onzekerheid en geringe koopkracht én dat zij slechts in incidentele gevallen – bij wangedrag – zelf het initiatief zullen nemen tot beëindigen van de bruikleenovereenkomst.

Tijdelijke huurovereenkomsten – Spoedwet

Sinds 2016 biedt de wet de mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan die, zonder langdurige beëindigingsprocedure, op de overeengekomen datum eindigen. Huurders die financieel door de crisis worden getroffen en wier tijdelijke huurovereenkomsten aflopen moeten tijdens deze crisis op zoek naar een nieuwe woning. Het kabinet heeft op 26 maart jl. aangegeven dat het in deze tijden niet past om van huurders te verwachten dat zij hun volle aandacht kunnen richten op het zoeken naar andere woonruimte.

Daarom komt het kabinet met spoedwetgeving die het mogelijk maakt dat tijdelijke huurcontracten tijdens deze crisis voor een tijdelijke periode kunnen worden verlengd. Op dit moment is niet meer bekend over de inhoud van deze wetgeving, maar het lijkt alsof de rechtspraak al wel inzicht heeft in deze wetgeving. Op de website van de rechtspraak staat namelijk vermeld dat als ‘urgente zaak’ wordt aangemerkt ‘een verzoek verlenging huurovereenkomst op grond van de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomst’. Daarbij vermeldt de site dat de verhuurder voldoende moet onderbouwen welke urgentie hij heeft. Hieruit lijkt te volgen dat i) een procedure gevolgd moet worden en ii) dat die door verhuurder moet worden gestart. Of dit juist is, en hoe deze procedure eruit zal zien, zal binnenkort blijken. Wel valt te hopen dat de spoedwet de mogelijkheid biedt dat, ook zonder een procedure, een tijdelijke huurovereenkomst tijdelijk kan worden verlengd.

Verhelpen gebreken tijdens coronacrisis

Een laatste punt dat ik wil behandelen is op welke wijze verhuurders tijdens deze crisis moeten omgaan met het verhelpen van gebreken. De dringende boodschap van de overheid om zoveel als mogelijk binnenshuis te blijven leidt in de praktijk tot een toename van de meldingen van gebreken en overlast. Het is lastig voor verhuurders om hier in deze crisis mee om te gaan, omdat van een ieder wordt gevraagd zoveel als mogelijk afstand te houden. Op grond van de wet is een verhuurder verplicht om gebreken te verhelpen. De verhuurder dient dus de woning te betreden om de gebreken te verhelpen. Indien de huurder het gebrek wél meldt, maar tegelijk aangeeft dat deze niet wil dat de verhuurder de gebreken herstelt, hoeft de verhuurder het gebrek niet te herstellen. De herstelplicht geldt alleen als de huurder verlangt dat deze wordt hersteld. Of verhuurders hier zo blij mee moeten zijn is maar de vraag, omdat het niet prettig is te weten dat een woning een gebrek heeft. Ingeval sprake is van een dringende noodzaak tot herstel, hebben verhuurders andere middelen om herstel af te dwingen. Ook daarvoor geldt echter dat de huidige omstandigheden niet bijdragen aan de wens om tot herstel over te gaan.

Wat nu als de huurder wél wil dat het gebrek wordt hersteld? De wet bepaalt dat een verhuurder niet verplicht is om gebreken te verhelpen indien dat ‘onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van verhuurder zijn te vergen.’ De vraag rijst of het verhelpen van gebreken in dit geval onmogelijk is. Bij de onmogelijkheid om het gebrek te kunnen verhelpen moet worden gedacht aan overmacht situaties, aldus de wetsgeschiedenis. In de rechtspraak is bijvoorbeeld aangenomen dat herstel onmogelijk was, omdat vaststond dat een verhuurder een voor de herstelwerkzaamheden benodigde vergunning niet kon verkrijgen. De huidige richtlijnen van de overheid schrijven voor dat personen een afstand van 1,5 meter tot elkaar moeten houden. Daarop geënte verboden gelden echter slechts voor de publieke ruimte. Dat zijn huurwoningen niet en het lijkt er dus niet op dat het voor een verhuurder strikt gezien onmogelijk is om gebreken te verhelpen. Ook hier geldt dat de ontstane situatie zeer uitzonderlijk is. Onder omstandigheden kan ik mij voorstellen dat een rechter meent dat herstel in deze omstandigheden onmogelijk is.

Slotsom

In dit artikel ben ik, ten aanzien van het woonruimterecht, ingegaan op de werking van het huurrecht tijdens deze coronacrisis en op de actualiteiten. Duidelijk is dat de huurrechtelijke gevolgen van deze uitzonderlijke crisis zich nog moeten uitkristalliseren. De meeste huurders en verhuurders begrijpen dit heel goed en zijn al snel met elkaar in gesprek gegaan. Het valt toe te juichen dat initiatieven ontstaan om tot oplossingen te komen en dat het kabinet overgaat tot spoedwetgeving op het gebied van tijdelijke huurovereenkomsten. Het valt echter wel te hopen dat deze wetgeving ook de mogelijkheid biedt om, zonder een procedure, een tijdelijke huurovereenkomst tijdelijk te verlengen.