Een overzicht van de knelpunten en actualiteiten – bedrijfsruimte

De coronacrisis grijpt om zich heen en heeft ongekende gevolgen. Op de gezondheid, op het dagelijks leven en op de economie. Huurrelaties staan onder druk. Op last van de overheid moeten bepaalde bedrijven hun deuren sluiten, andere bedrijven besluiten om zélf hun deuren te sluiten, ZZP’ers komen zonder werk te zitten en hebben moeite om de huur op te brengen. Hoe gaan huurders en verhuurders hiermee om en wat is de rol van de overheid? Gisteren besprak ik deze vragen ten aanzien van woonruimte, vandaag ten aanzien van bedrijfsruimte.

Huurrecht bedrijfsruimte

Ter bestrijding van de verspreiding van het virus heeft de overheid op 15 maart bekendgemaakt dat alle drink- en eetgelegenheden, sport- en fitnessclubs, sauna’s, seksclubs en coffeeshops van zondag 15 maart 18.00 uur tot en met maandag 6 april gesloten blijven. Dit besluit is geëffectueerd via noodverordeningen die door de voorzitters van de 25 veiligheidsregio’s zijn vastgesteld en waarin het wordt verboden de hierboven bedoelde bedrijven geopend te houden.

Huurprijsvermindering?

Huurders die bedrijven exploiteren die op last van de overheid zijn gesloten, worden hard getroffen. Zij hebben geen inkomsten, maar wel huurverplichtingen. Kunnen zij aanspraak maken op huurprijsvermindering?

Bij de beantwoording van deze vraag staat het begrip ‘gebrek’ centraal. Uitsluitend wanneer daarvan sprake is kan een huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW). Wat is nu een gebrek? Dat is: ‘een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft’ (artikel 7:203 BW).

De eerste gedachte is, dat nu huurder zijn bedrijf in het gehuurde niet kan uitoefenen, hij dus niet het genot van de bedrijfsruimte heeft en dat dus sprake is van een gebrek. Zo simpel is het echter niet. Niet elke genotsstoornis levert namelijk een gebrek op en ik ga in op drie categorieën waarbij dat niet het geval is.

Ten eerste, is het bij huur van middenstandsbedrijfsruimte, zoals horeca, hotels en winkels, én bij huur van overige bedrijfsruimte (zoals kantoren en praktijkruimten) mogelijk om contractueel van de gebrekenregeling af te wijken. Het is bijvoorbeeld mogelijk om af te spreken dat bepaalde omstandigheden geen gebrek zijn. Ik ben nog geen contracten tegengekomen waarin de gevolgen van pandemieën als gebrek zijn uitgesloten. Wél bepalen veel overeenkomsten, zoals de standaard ROZ-overeenkomsten, dat huurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen van vergunningen, toestemmingen en ontheffingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde conform contractuele bestemming en dat er geen sprake is van een gebrek als huurder voornoemde vergunningen, ontheffingen of toestemmingen niet verkrijgt of als deze worden ingetrokken. Bij het opnemen van deze bepaling in de standaard ROZ-overeenkomst is uiteraard niet gedacht aan de huidige situatie en over de vraag of de verplichte sluiting op last van de overheid onder deze bepaling kan worden gebracht, kan verschillend worden gedacht.

De tweede categorie betreft de situatie dat de genotsstorende omstandigheid aan huurder is toe te rekenen. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als huurder zélf het gehuurde heeft beschadigd. In zo’n geval kan huurder niet bij verhuurder aankloppen. Huurders hebben uiteraard de coronacrisis niet veroorzaakt, maar van toerekening aan huurder kan ook sprake zijn als de huurder niet zélf de stoornis heeft veroorzaakt. In 2008 heeft de Hoge Raad geoordeeld over de vraag of tegenvallende bezoekersaantallen in een nieuw winkelcentrum een gebrek oplevert. Het Hof oordeelde dat daarvan geen sprake was. De Hoge Raad liet dit oordeel in stand en overwoog dat de stoornis ook aan huurder wordt toegerekend indien het gaat om een omstandigheid die op grond van art. 6:75 BW krachtens in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt. De Hoge Raad haakt dus aan bij het overmachtsartikel (artikel 6:75 BW). Of de verkeersopvattingen meebrengen dat de verplichte sluiting van bedrijven ter bestrijding van de verspreiding van het virus voor rekening van huurder moet komen en dus géén gebrek oplevert, moet blijken.

Indien uit de rechtspraak blijkt dat de gevolgen van de coronacrisis voor rekening van huurder komen, betekent dit dat de gevolgen dus niet voor rekening van verhuurder komen. Ik vraag mij echter af of een dergelijke alles-of-niets benadering waar de gebrekenregeling van uitgaat (er kan immers geen sprake zijn van een ‘beetje’ gebrek) wel bij de huidige situatie past. De crisis lijkt maatwerk te vereisen en de gebrekenregeling biedt deze mogelijkheid maar in beperkte mate. Stel dat de omstandigheden kwalificeren als gebrek, dan komt huurder een evenredige huurprijsvermindering toe. De genotsstoornis is echter volledig: het gehuurde kan niet meer conform bestemming worden gebruikt en een huurprijsvermindering tot € 0 ligt dan voor de hand. Over de vraag of het billijk is om de gevolgen volledig voor rekening van verhuurder te laten is natuurlijk discussie mogelijk, evenals over de vraag of de gevolgen volledig voor rekening van huurder moeten komen. De wet kent mogelijkheden om maatwerk te leveren, namelijk het hierna nog te bespreken artikel 6:258 BW.

Wanneer de genotsstorende omstandigheid kan worden aangemerkt als ‘feitelijke stoornis zonder bewering van recht’ is géén sprake van een gebrek, de derde categorie. Hierbij kan worden gedacht aan burenoverlast, verkeerlawaai of geuroverlast. De sluiting van de bedrijven op last van de overheid heeft echter weinig gelijkenis met voorgaande voorbeelden en het is vooralsnog de vraag of de bevolen sluiting wel als ‘feitelijke stoornis’ kan worden aangeduid.

Uit het voorgaande volgt wel dat het nog niet zo simpel is om te bepalen of in dit geval sprake is van een gebrek. Daarbij komt dat, naast het hiervoor besproken abstracte kader, bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een gebrek in een concreet geval ook de huurovereenkomst en de daarin gemaakte afspraken (en de bedoelingen van partijen) belangrijk zijn. Veel huurovereenkomsten, in ieder geval de standaard ROZ-contracten, zullen overigens bepalen dat ingeval sprake is van een gebrek, huurder toch geen aanspraak heeft op huurprijsvermindering. Zo’n afspraak is, in beginsel, geldig en maakt het voor huurders dus nog moeilijker om, via de gebrekenregeling, huurprijsvermindering af te dwingen.

Bij het voorgaande ben ik uitgegaan van bedrijven die op last van de overheid hun bedrijven hebben moeten sluiten. Vele winkels besluiten echter om zélf te sluiten en in zo’n geval is het (nog) minder evident dat sprake is van een gebrek.

Onvoorziene omstandigheden?

Een geslaagd beroep op de gebrekenregeling is, zo blijkt uit het bovenstaande, nog niet zo evident. Zélfs als sprake is van een gebrek, zal een beroep op huurprijsvermindering in de meeste gevallen zijn uitgesloten. Mogelijk dat huurders een beroep kunnen doen op de regeling van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW). Een partij bij een overeenkomst kan de rechter verzoeken de gevolgen van een overeenkomst  te wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk te ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Een tijdelijke verlaging van de huurprijs zou op grond van dit artikel mogelijk zijn, mits sprake is van onvoorziene omstandigheden die voldoen aan de eisen van artikel 6:258 BW. Een beroep op onvoorziene omstandigheden wordt echter niet snel gehonoreerd. Zo is de kredietcrisis in de rechtspraak niet aanvaard als een onvoorziene omstandigheid. De gevolgen van die crisis behoorden tot het ondernemersrisico van huurders. De ene crisis is echter de andere niet. De kans van slagen is zeer afhankelijk van de omstandigheden van het geval, én van de gevraagde wijziging (een wijziging van de betalingsmodaliteit is immers minder ingrijpend dan een verlaging van de huurprijs). Gezien deze uitzonderlijke situatie en de vergaande gevolgen daarvan sluit ik – voor bepaalde gevallen – een geslaagd beroep op artikel 6:258 BW niet uit. In ieder geval biedt dit middel de rechter de mogelijkheid om maatwerk te leveren.

Exploitatieverplichting?

De meeste huurders zijn – op grond van hun huurovereenkomst – verplicht om in het gehuurde hun bedrijf te exploiteren. De bedrijven die op last van de overheid de deuren hebben moeten sluiten voldoen hier niet aan. Datzelfde geldt voor bedrijven die zelf besloten hebben hun deuren te sluiten. Kunnen verhuurders hun huurders tot nakoming dwingen, schadevergoeding vorderen of de huurovereenkomst door de rechter laten ontbinden, omdat de exploitatieverplichting wordt geschonden? Ten aanzien van de gedwongen sluitingen geldt dat sprake is van overmacht en verhuurders geen nakoming kunnen afdwingen of schadevergoeding kunnen vorderen. Ontbinding behoort wel tot de mogelijkheden, echter het is maar zeer de vraag of rechters de ontbinding/ontruiming zullen toewijzen. Ten aanzien van ‘vrijwillige’ sluitingen ligt het anders. Daarbij acht ik een geslaagd beroep op overmacht niet voor de hand te liggen. Wellicht dat huurders zich met succes kunnen beroepen op onvoorziene omstandigheden, hoewel hierbij mijns inziens niet het belang van verhuurders – en overige huurders – bij levendige winkelcentra/straten uit het oog verloren mag worden.

Actualiteiten

In de praktijk gaan partijen heel verschillend met de crisis om. Zo heeft een aantal grote huurders hun verhuurders laten weten de huur de komende drie maanden niet te zullen betalen. Deze huurders vertrouwen erop dat hun verhuurders – vanwege commerciële redenen – geen actie zullen ondernemen. Tegelijkertijd zijn er berichten over verhuurders die rucksichtslos hun huurders laten weten actie te zullen ondernemen als zij niet stipt en volledig de huur betalen. Sommige verhuurders daarentegen geven uit eigen initiatief een korting op de huurprijs om de gevolgen voor hun huurders te verzachten.

Sinds het begin van de crisis overleggen verhuurders en huurders in de retailsector over een oplossing. Waar het NRC op maandag 23 maart jl. nog berichtte dat het overleg was geklapt werd de sluiting van het zogenaamde Corona-akkoord op 24 maart jl. bekendgemaakt. Dit – tussen belangenverenigingen van verhuurders en van retailers – gesloten akkoord houdt kort gezegd in dat i) kwartaalhuren voor Q2 worden omgezet in maandhuren, ii) retailers, waar nodig, uitstel van betaling krijgen van 1 april tot 20 april, iii) huurnota’s niet worden geïncasseerd tot 20 april, iv) tijdens de crisismaanden geen boete of rente wordt gerekend over uitgestelde betalingen, v) winkels zonder substantiële omzetdaling (25%) hierbuiten blijven en vi) retailers – in onderling overleg – tot eind april niet aan hun exploitatieverplichting hoeven te voldoen. De afspraken zijn niet bindend, maar de belangenverenigingen, zoals IVBN, doen hun leden een dringend beroep om zich eraan te houden. Daarnaast blijkt uit de praktijk dat verhuurders en huurders afspraken maken over een opschorting van betaling van 50% van de huur over de maanden april en mei.

Slotsom

In dit artikel ben ik ingegaan op de werking van het huurrecht tijdens deze coronacrisis en op de actualiteiten ten aanzien van het bedrijfsruimterecht. Duidelijk is dat de huurrechtelijke gevolgen van deze uitzonderlijke crisis zich nog moeten uitkristalliseren. De meeste huurders en verhuurders begrijpen dit heel goed en zijn al snel met elkaar in gesprek gegaan. Het valt toe te juichen dat initiatieven ontstaan om tot oplossingen te komen en in alle gevallen lijkt het devies te zijn, ga met elkaar in gesprek en probeer er samen uit te komen. Daarbij lijkt het nuttig en noodzakelijk dat ook de overheid zich over deze specifieke problematiek uitlaat.