In het kader van het veelbesproken Didam-arrest hebben wij eerder dit jaar de blogs Het hek van het Didam-arrest: Nietigheid en terugwerkende kracht? en Het hek van Didam-arrest II: Vernietigbaarheid? gepubliceerd, waarin een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland, respectievelijk een arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is behandeld. Met deze derde blog in onze Didam-reeks gaan wij in op een recente uitspraak van de rechtbank Limburg, waarin is geoordeeld dat in ieder geval geen sprake kan zijn van nietigheid van een overeenkomst die is gesloten in strijd met de regels van het Didam-arrest.

Voor de achtergrond van en de rechtsregels die volgen uit het Didam-arrest verwijzen wij naar de hiervoor vermelde blogs.

Uitspraak rechtbank Limburg 17 mei 2023

Achtergrond en feiten

De gemeente Leudal is eigenaar van de percelen grond waarop op dit moment een gedeelte van het recreatiepark “Landgoed Leudal” is gevestigd. De percelen zijn uitgegeven in erfpacht. Landgoed Leudal – voorheen “Camping Leudal” – is sinds 2011 in eigendom van HG Beheer en wordt ook door haar geëxploiteerd. In 2011 is ook het erfpachtrecht overgedragen aan HG Beheer. Bij de aankoop van het recreatiepark heeft HG Beheer als doel gesteld de camping ingrijpend te transformeren tot een landgoed. In dat verband zijn HG Beheer en de gemeente Leudal in gesprek getreden, waarbij tevens de aankoop van de percelen door HG Beheer aan de orde is gekomen. Het gesprek heeft geleid tot het sluiten van een zogenaamde voorovereenkomst op 28 december 2010. In deze voorovereenkomst is onder andere bepaald dat HG Beheer op 1 januari 2011 de percelen zou kopen van de gemeente Leudal. Kennelijk is de gemeente Leudal deze verplichting niet nagekomen, aangezien HG Beheer vervolgens heeft gevorderd dat de rechtbank Limburg, kort gezegd, de gemeente Leudal dient te veroordelen om medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht van de percelen aan HG Beheer. De gemeente Leudal kan zich hier niet in vinden en beroept zich (onder andere) op de nietigheid van de koopovereenkomst vanwege het bepaalde in het Didam-arrest.

Verweer gemeente Leudal

Voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst zou volgens de gemeente Leudal geen invulling zijn gegeven aan de aan het gelijkheidsbeginsel ontleende mededingingsmaatstaf uit het Didam-arrest. Er is namelijk geen ruimte geboden aan andere (potentiële) gegadigden om de percelen van de gemeente Leudal te kopen, terwijl redelijkerwijs wel was te verwachten dat er meerdere gegadigden voor de percelen kunnen zijn. Bovendien heeft de gemeente Leudal geen objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria geformuleerd en heeft zij het voornemen tot verkoop van de percelen, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria niet gepubliceerd c.q. openbaar gemaakt. Om deze reden is sprake van strijd met het Didam-arrest en is de koopovereenkomst nietig, aldus de gemeente Leudal.

Strijd met het Didam-arrest

De rechtbank Limburg is het niet eens met het betoog van de gemeente Leudal en oordeelt in dat verband als volgt. De rechtbank Limburg stelt voorop dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten, zoals in dit geval de koopovereenkomst, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Daarbij verwijst de rechtbank Limburg naar de rechtsoverwegingen uit het Didam-arrest.

Het staat vast dat de gemeente Leudal geen ruimte aan potentiële gegadigden heeft geboden om mee te dingen in het kader van de mogelijke aankoop van de percelen. Daarnaast heeft zij geen passende mate van openbaarheid verzekerd, noch heeft zij objectieve, toetsbare en redelijke beleidscriteria vastgesteld. Bovendien heeft de gemeente Leudal de voorgenomen verkoop aan HG Beheer niet bekendgemaakt en niet gemotiveerd waarom bij voorbaat vaststond of redelijkerwijs mocht worden aangenomen dat alleen HG Beheer in aanmerking zou komen als koper van de percelen.

In het licht van het voorgaande is de rechtbank Limburg van oordeel dat niet kan worden aangenomen dat hier sprake is van een situatie dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking zou kunnen komen voor de aankoop van de percelen. Er had dus een openbare selectieprocedure moeten worden doorlopen, wat ten onrechte niet is gebeurd. De koopovereenkomst is om die reden tot stand gekomen in strijd met het Didam-arrest, aldus de rechtbank Limburg.

Consequentie schending Didam-arrest

De rechtbank Limburg overweegt dat het sluiten van een overeenkomst in strijd met de mededingingsmaatstaf uit het Didam-arrest door ten onrechte geen openbare selectieprocedure te volgen, een normschending van formele aard betreft. De verplichting tot het organiseren van een openbare selectieprocedure is namelijk gericht op het voorkomen van schending van het gelijkheidsbeginsel ten aanzien van één rechtspersoon of meerdere rechtspersonen. De normschending is volgens de rechtbank Limburg niet gelegen in een daadwerkelijke schending ten aanzien van enige concrete rechtspersoon, wat een materiële schending zou inhouden.

Deze (formele) normschending lijkt volgens de rechtbank Limburg in zijn algemeenheid niet te kunnen leiden tot nietigheid in de zin van artikel 3:40 Burgerlijk Wetboek. De rechtbank Limburg overweegt in dit verband dat de normschending ziet op de totstandkomingsfase van de koopovereenkomst en derhalve wordt bestreken door artikel 3:40 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek. Volgens de rechtbank Limburg is sprake van een situatie waarin artikel 3:14 Burgerlijk Wetboek en het gelijkheidsbeginsel nopen tot het volgen van een openbare selectieprocedure om schending van het gelijkheidsbeginsel in materiële zin te voorkomen. Daarbij moet worden aangenomen dat in het algemeen niet op voorhand (i) is gegeven dat daadwerkelijk (nog) een potentiële gegadigde bestaat en (ii) dat die potentiële gegadigde dan een reële kans zou hebben (gehad) op het aangaan van de koopovereenkomst.

 Volgens de rechtbank Limburg is bij het niet volgen van een openbare selectieprocedure dus niet in alle gevallen daadwerkelijk sprake van een materiële schending van het gelijkheidsbeginsel. Omdat de normschending van het niet volgen van een openbare selectieprocedure van formeelrechtelijke aard is, en niet zonder meer tot daadwerkelijke schending van de materiële norm hoeft te leiden, moet volgens de rechtbank Limburg worden aangenomen dat de geschonden norm (zijnde het niet volgen van een openbare selectieprocedure) niet de strekking heeft de geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen aan te tasten als bedoeld in artikel 3:40 lid 3 Burgerlijk Wetboek.

Deze uitleg zorgt er bovendien voor dat de rechtszekerheid met betrekking tot onroerend goed niet onnodig wordt aangetast. Indien de uitleg van de gemeente Leudal zou worden gevolgd, zou namelijk het enkele niet-volgen van een openbare selectieprocedure tot nietige koopovereenkomsten leiden, zelfs in gevallen waarin helemaal geen sprake zou zijn van een daadwerkelijke schending van het gelijkheidsbeginsel in materiële zin, aldus de rechtbank Limburg.

De rechtbank Limburg overweegt afsluitend dat aan de vastgestelde normschending in dit geschil geen rechtsgevolgen kunnen worden verbonden, hetgeen impliceert dat niet alleen geen sprake is van nietigheid, maar dat evenmin sprake is van vernietigbaarheid. Dit laat volgens de rechtbank Limburg uiteraard onverlet dat de vastgestelde normschending, die eruit bestaat dat geen openbare selectieprocedure is gevolgd, een onrechtmatige daad zou kunnen vormen jegens een gepasseerde potentiële gegadigde.

De conclusie van dit alles luidt dat de gemeente Leudal volgens de rechtbank Limburg gehouden is om te voldoen aan haar leveringsverplichtingen op grond van de koopovereenkomst.

Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad

Slechts een paar dagen na deze uitspraak heeft de rechtbank Midden-Nederland overigens aanleiding gezien om (onder andere) in het kader van de mogelijke rechtsgevolgen van schending van het Didam-arrest prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. De eerste vraag die de rechtbank Midden-Nederland stelt, is of een door een overheidslichaam gesloten privaatrechtelijke (koop)overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak, die niet conform de in het Didam-arrest genoemde procedurevoorschriften tot stand is gekomen, nietig, vernietigbaar of rechtsgeldig is. De onduidelijkheid die op dit moment nog bestaat over het onderwerp waarover de rechtbank Limburg zich heeft uitgelaten, wordt dus hopelijk op korte termijn weggenomen door de beantwoording van (onder andere) deze prejudiciële vraag door de Hoge Raad.

Conclusie

De rechtbank Limburg lijkt te overwegen dat het in strijd met het Didam-arrest niet houden van een openbare selectieprocedure door overheidslichamen geen rechtsgevolgen heeft, in de zin dat de overeenkomst die is gesloten niet nietig of vernietigbaar is. Wel kan het ten onrechte niet houden van een openbare selectieprocedure kwalificeren als een onrechtmatige daad jegens een gepasseerde potentiële gegadigde. Deze uitkomst wijkt weer af van de oordelen in de uitspraak en het arrest die wij eerder in onze blogreeks hebben besproken. Dat zorgt voor nog meer onduidelijkheid over de rechtsgevolgen van het contracteren in strijd met de regels van het Didam-arrest. Het is nu aan de Hoge Raad om hier duidelijkheid over te scheppen.

Onze specialisten staan u graag bij indien u vragen heeft over (de consequenties van) deze uitspraak en, meer in het algemeen, het Didam-arrest.