Het Acantus-arrest

In 2022 oordeelde de Hoge Raad in het Acantus-arrest dat, indien een WKO-installatie als onroerende aanhorigheid kwalificeert, een verhuurder niet gerechtigd is om de kapitaals- en onderhoudskosten daarvan als servicekosten in rekening te brengen.[1] De achtergrond hiervan is dat verhuurders ingevolge de wet de kosten voor onroerende aanhorigheden (kort gezegd: alles dat onlosmakelijk met het gehuurde is verbonden) niet als servicekosten in rekening mogen brengen. In het Acantus-arrest kwalificeerde de WKO-installatie als onroerende aanhorigheid, zodat de verhuurder de kosten niet bovenop de huurprijs in rekening mocht brengen. Aangezien het woningwaarderingsstelsel (WWS) geen ruimte bood om de kapitaals- en onderhoudskosten te verdisconteren in de maximaal redelijke huurprijs, bleven verhuurders van sociale huurwoningen (zoals Acantus) met de kosten zitten.

Deze blog bespreekt hoe de (recent in werking getreden) Wet betaalbare huur en het Besluit betaalbare huur hier een oplossing voor moeten bieden.

Taak van de wetgever

De Hoge Raad was zich ten tijde van het Acantus-arrest bewust van de spagaat waar verhuurders van sociale huurwoningen in terecht zouden komen. In het arrest valt namelijk te lezen dat de verhuurder in ‘een geval als het onderhavige’ de kapitaal- en onderhoudskosten niet als servicekosten bij huurders in rekening kan brengen en dat het woningwaarderingsstelsel geen ruimte biedt om de kosten te verdisconteren in de maximaal redelijke huurprijs. Het behoorde volgens de Hoge Raad echter ‘tot het domein van de wetgever’ om hiervoor een oplossing te vinden. De wetgever had in 2018 reeds aangegeven dat het wenselijk zou zijn om deze kosten via de servicekosten in rekening te kunnen brengen. Daartoe was destijds zelfs een gewijzigd Besluit Servicekosten voorgesteld waarin ook de levering van verwarmd water voor ruimteverwarming en het ter beschikking stellen van ‘collectieve installaties en daarmee verbonden apparatuur voor het leveren van warmte’ waren opgenomen.[2] Van een wijziging van het Besluit Servicekosten is het evenwel nooit gekomen. Zoals de Hoge Raad ook in zijn arrest opmerkt, zijn er na een internetconsultatie van het ontwerpbesluit geen nadere stappen gezet in het wetgevingsproces.[3]

De Wet Betaalbare huur en het nieuwe woningwaarderingsstelsel

De Hoge Raad heeft de wetgever in het Acantus-arrest dus expliciet opgeroepen om een oplossing te vinden voor de problematiek en stappen te zetten in het wetgevingsproces. De minister heeft deze oproep aanvankelijk naast zich neergelegd, omdat het probleem zou zijn opgelost met de afschaffing van de verhuurderheffing. Uiteindelijk is ervoor gekozen om de problematiek niet aan te pakken via de servicekosten, maar via het WWS. Daartoe is de Wet Betaalbare huur en het bijbehorende Besluit betaalbare huur aangegrepen.  De wetgever noemt het Acantus-arrest ook expliciet als een van de redenen om het WWS aan te passen.[4]

Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Het voornaamste gevolg van de wet is dat het WWS zoals bekend uit de sociale huursector nu ook geldt voor huurovereenkomsten in het middensegment, die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten. Het WWS betreft een puntensysteem waarbij, op basis van verschillende objectieve criteria (zoals de oppervlakte, WOZ-waarde en de energieprestatie), de maximale huurprijs bepaald wordt. Onder de toe te kennen punten voor zelfstandige woningen valt ook ‘verkoeling en verwarming’.

Verkoeling en verwarming

In het Besluit betaalbare huur is opgenomen dat voor verwarming per vertrek 2 punten worden toegekend en voor verwarming per overige ruimte en verkeersruimte 1 punt (met een maximum van 4). De verkoelingsfunctie levert per vertrek 1 punt op, mits deze voorziening tevens een verwarmingsfunctie heeft. Daarbij geldt een maximum van 2 punten in het geval van meerdere vertrekken met verkoelingsfunctie.[5]

In de toelichting valt te lezen dat per verwarmd vertrek, ongeacht de verwarmingswijze, een waardering van twee punten wordt toegepast, voor zover de verwarming tot de onroerende zaak en zijn onroerende aanhorigheden behoort. Hetzelfde geldt voor de verwarmde overige ruimten en de verkeersruimte. Voor de verkoelingsfunctie geldt eveneens dat deze tot de onroerende zaak en zijn onroerende aanhorigheden moet behoren.

Als het systeem voor verkoeling en verwarming geen onroerende aangelegenheid is, kunnen deze punten dus niet worden toegepast. Dat betekent dat de woning een lagere kale huur kent. De rechtvaardiging is uiteraard dat de huurder dan buiten de huurrelatie om aan zijn warmteleverancier de kosten betaalt die samenhangen met de voorziening, waarbij de prijs wordt gereguleerd via de Warmtewet. Dat zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn bij stadswarmte en WKO’s waarbij de verhuurder geen leverancier is.

Specifieke voorwaarden verkoelingsfunctie

De verkoelingsfunctie kent nog enkele andere specifieke voorwaarden. Zoals hierboven benoemd, geldt dat een verkoelingsvoorziening tevens moet kunnen verwarmen. Als geen sprake is van een dergelijk systeem, kan dus geen punt worden toegekend voor de verkoelingsfunctie. De gedachte hierachter is dat een verwarmingsfunctie van dezelfde voorziening kan bijdragen aan een vermindering in gasgebruik.[6] WKO-installaties zijn een goed voorbeeld van systemen die zowel kunnen koelen als verwarmen. Verder is onder meer vereist dat er een geldige NTA 8800 berekening (energielabel) beschikbaar is waarin de koelfunctie is meegenomen.

Tot slot

Het Acantus-arrest heeft de praktijk de afgelopen jaren flink beziggehouden. Zo is er discussie ontstaan over de vraag of de ‘Acantusleer’ ook van toepassing is indien de verhuurder niet zelf als warmteleverancier optreedt. Deze discussie heeft aanleiding gegeven tot verschillende procedures.[7] Daarnaast bestaat er onduidelijkheid over de vraag wanneer sprake is van een onroerende aanhorigheid. Wij verwachten dat hier nog lang over gediscussieerd en geprocedeerd zal worden. De wetswijziging biedt hier immers geen oplossing voor.

Wel biedt het nieuwe woningwaarderingsstelsel verhuurders de mogelijkheid om de kosten van verwarmingsfuncties en koelingsfuncties mee te nemen in de maximaal redelijke huurprijs. Als voorwaarde geldt daarbij telkens wel dat de voorziening onderdeel moet uitmaken van de onroerende zaak en zijn onroerende aanhorigheden. Met betrekking tot de Acantus-problematiek betekent dit naar onze mening het volgende: mocht in een specifiek geval worden geoordeeld dat een WKO-installatie een onroerende aanhorigheid is, dan kan een hogere kale huurprijs worden berekend.

Als er geen sprake is van een onroerende aanhorigheid en de verhuurder geen leverancier is, is de Warmtewet op de levering van toepassing. De huurder betaalt dan op basis van het WWS een lagere kale huur. De huurder betaalt dan dus niet meer ‘dubbel’, zoals door huurders met wisselend succes werd betoogd.

Zoals gezegd, biedt echter noch het Acantus-arrest noch het nieuwe WWS  handvatten om te bepalen of een WKO-installatie in het specifieke geval een onroerende aanhorigheid is of niet. Verhuurders zien zich dus nog steeds geconfronteerd met een zekere onduidelijkheid. De wetenschap dat huurders niet meer ‘dubbel’ kunnen betalen is echter toe te juichen. Tot slot valt er voor verhuurders van gereguleerde huurwoningen een betere business case te maken om een WKO in eigen beheer te houden. Helaas zien wij dat beter nog niet goed is, zodat het de vraag is of deze wijziging niet met name leidt tot een verlies van WWS-punten voor woningen met een externe warmteleverancier.

[1] HR 21 januari 2022, ECLI:NL:HR:2022:61.

[2] Zie CPG HR 21 januari 2022, ECLI:NL:PHR:2021:698, para. 3.30.

[3] HR 21 januari 2022, ECLI:NL:HR:2022:61, rov. 3.4.

[4] Staatsblad 2024, 194, p. 51.

[5] Staatsblad 2024, 194, Bijlage I, onder A (“het waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige woning vormt”).

[6] Staatsblad 2024, 194, p. 51.

[7] Zie bijvoorbeeld: Hof Amsterdam 31 maart 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:132; Rb. Midden-Nederland 10 mei 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2068; Rechtbank Gelderland 12 juli 2023, ECLI:NL:RBGEL:2023:4107; Rb. Midden-Nederland 21 februari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:899; Rechtbank Zeeland-West-Brabant 10 januari 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:228.