Wanneer erfpachtvoorwaarden worden gewijzigd, kan dat voor de overdrachtsbelasting gevolgen hebben. De rechtbank Noord-Holland[1] deed op 23 december 2025 uitspraak over de maatstaf van heffing voor de berekening van de overdrachtsbelasting bij een wijziging van erfpachtvoorwaarden. Het ging daarbij om de vraag hoe rekening moet worden gehouden met toekomstige indexatie van de canon. In deze blog zetten we de belangrijkste aandachtspunten hiervan op een rij.
Wanneer kan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn?
Uitgangspunt is dat iedere wijziging van erfpacht die leidt tot een andere juridische of economische werkelijkheid, kan leiden tot het verschuldigd zijn van overdrachtsbelasting. Dit volgt uit de artikelen 6 lid 2, 9 lid 2 en 11 Wet belastingen van rechtsverkeer (WBR) en geldt bijvoorbeeld bij:
- wijzigingen in de canon[2];
- aanpassingen van de bestemming;
- wijzigingen in de looptijd.
In die gevallen moet worden beoordeeld of er sprake is van een nieuwe verkrijging, als gevolg waarvan overdrachtsbelasting verschuldigd is.
Indexatie van de canon en berekening overdrachtsbelasting
De waarde van de verkrijging wordt op grond van artikel 11 WBR vermeerderd met die van de canon. In de waardering van de canon speelt indexatie een belangrijke rol. Op grond van artikel 2 van het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer (Uitvoeringsbesluit) wordt de waarde van een canon bepaald met inachtneming van de bij het Uitvoeringsbesluit behorende bijlage. In de bijlage bij het Uitvoeringsbesluit is bepaald:
“f. Een canon, een retributie of een huur tot een onzeker jaarlijks bedrag wordt gelijkgesteld met een canon, een retributie of een huur tot het geschatte gemiddelde jaarlijkse bedrag.”
In de casus van de rechtbank Noord-Holland was de hoogte van de canon afhankelijk van een index[3]. Ook zal in 2068 de canon worden herzien[4].
De hamvraag hier was de volgende. Als de erfpachtcanon jaarlijks wordt geïndexeerd, is dan sprake van een “onzeker jaarlijks bedrag”? Zo, ja: moet dan met indexatie rekening worden gehouden bij de berekening van het “geschatte gemiddelde jaarlijkse bedrag”? Ja, zegt de rechtbank:
“Het zijn deze factoren tezamen die maken dat sprake is van een erfpachtrecht tot een onzeker jaarlijks bedrag in de zin van onderdeel f van de bijlage bij het Uitvoeringsbesluit. In de berekening van het geschatte gemiddelde jaarlijkse bedrag moeten deze onzekere factoren, gelet op artikel 2 in samenhang met onderdeel f van de bijlage van het Uitvoeringsbesluit, daarom tot uitdrukking komen.“
Met het geschatte gemiddelde jaarlijkse canonbedrag kan vervolgens de gekapitaliseerde erfpachtcanon worden berekend, die uiteindelijk als heffingsgrondslag dient voor de berekening van de overdrachtsbelasting.
Welk indexpercentage te hanteren?
Wanneer in de erfpachtvoorwaarden geen vast indexpercentage staat, dient te worden aangesloten bij een langdurig gemiddelde CPI. Recente CBS‑cijfers laten jaarlijkse mutaties zien tussen 2,1% en 3,5%[5]. In de praktijk zien wij dat veelal wordt gerekend met 2%, hetgeen ons ook aanvaardbaar lijkt. Eerder gaf de Belastingdienst aan zelf aan te rekenen met 2,1%[6].
Conclusie
Wijzigingen in erfpacht kunnen verstrekkende gevolgen hebben voor de overdrachtsbelasting[7]. Zo kunnen canonwijziging en indexatie de hoogte van de overdrachtsbelasting bepalen. Het is daarom cruciaal om de wijzigingen die volgen uit de erfpachtvoorwaarden tijdig te signaleren en mee te nemen in de fiscale beoordeling.
[1] ECLI:NL:RBNHO:2025:15785, gepubliceerd op 26 januari 2026, zie https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBNHO:2025:15785.
[2] Uitzondering hierop is gegeven in de 2e zin van artikel 9 lid 2 WBR “Wordt uitsluitend de schuldplichtigheid gewijzigd, dan wordt bedoeld verschil op nihil gesteld.” Dit is bijvoorbeeld het geval als slechts de wijze waarop de canon wordt betaald wijzigt, bijvoorbeeld bij sec afkoop van de canon voor de resterende looptijd. Zie ook WPNR 2021/7314 – Nijkamp, H.K.
[3] Zijnde: consumentenprijsindex (CPI-index) met een afslag van 1%.
[4] Uit de uitspraak volgt niet op welke wijze de herziene canon zal worden vastgesteld (of berekend) per 2068. Wij nemen aan dat de alsdan geldende gestegen grondwaarde daarbij een belangrijke rol zal spelen.
[5] November 2024 tot en met januari 2026, zie: https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/70936NED
[6] Brief van 17 november 2015 van de Belastingdienst Amsterdam aan de Amsterdamse Ring van de KNB (Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie).
[7] In de casus van de rechtbank berekende de erfpachter de heffingsgrondslag en kwam daarbij tot EUR 463.161,75. De Belastingdienst kwam daarbij op een heffingsgrondslag van EUR 656.317,00. Nu de Belastingdienst gelijk kreeg is dat een nadeel voor de erfpachter van (10,4% over EUR 656.317 -/- EUR 463.161,75 = afgerond) EUR 20.088.
