De vraag welk huurregime van toepassing is op een huurovereenkomst is niet altijd eenvoudig te beantwoorden. Het antwoord op die vraag is echter vaak wel van cruciaal belang. Het regime bepaalt namelijk in grote mate hoeveel bescherming een huurder heeft. Verder heeft het toepasselijk regime vergaande invloed op de contractsvrijheid die partijen hebben bij het opstellen van een huurovereenkomst.
De verschillende huurregimes
Waar het gaat om de verhuur van gebouwde onroerende zaken kunnen drie regimes onderscheiden worden, namelijk (i) woonruimte (ii) 290-bedrijfsruimte en (iii) 230a-bedrijfsruimte. Onder het regime van 290-bedrijfsruimte[1] vallen onder meer ruimtes die bestemd zijn om te worden gebruikt als winkel, horecagelegenheid, (voor zover publiek toegankelijk) hotels en kampeerbedrijven. Onder het regime van 230a-bedrijfsruimte valt alle verhuur van een gebouwde onroerende zaak die niet valt onder het 290-bedrijfsruimteregime of het woonruimteregime.
De kwalificatie wordt complex op het moment dat een overeenkomst kenmerken heeft van verschillende huurregimes. Gedacht kan worden aan een huurovereenkomst waarmee een woonruimte met een praktijkruimte wordt verhuurd. Aangezien de verschillende regels ten aanzien van de verschillende huurregimes niet naast elkaar kunnen bestaan, geldt dat de rechter – als hij een dergelijke situatie voor zien kiezen krijgt – de overeenkomst moet splitsen, zodat daarop meerdere huurregimes van toepassing zijn. Dit wordt dan een gemengde huurovereenkomst. Als splitsing niet mogelijk is moet de rechter op het geheel één huurregime van toepassing verklaren. De rechtbank Noord-Nederland kwam recent voor de keuze te staan of zij een huurovereenkomst al dan niet moest splitsen.[2] De uitspraak vormt een mooie aanleiding om nader in te gaan op de vraag welke omstandigheden relevant zijn bij de beoordeling of overgegaan kan worden tot splitsing.
Uitspraak rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2023:546)
Feiten
GMA Holding B.V. (hierna: GMA) is een holding van een familie (hierna: de verhuurder) waarin zij hun onroerend goed exploiteren. Op een zeker moment komt de familie in contact met een man. De man (hierna: de huurder) is op zoek naar een woning en een plek om zijn agrarische bedrijfsmiddelen te stallen. In de zomer van 2016 komen partijen mondeling tot overeenstemming over de verhuur van een boerderij en de daarbij gelegen schuur.
Aan het einde van de zomer van 2022 gaat het goed mis tussen huurder en verhuurder. Een van de familieleden, die ook actief is in de agrarische sector, wil in de (deels) verhuurde schuur wat stro opslaan. Dit tot groot ongenoegen van de huurder die – mogelijk geïnspireerd door de protestacties – zijn trekker voor de toegangsdeur van de schuur plaatst. Pas na het inroepen van de sterke hand krijgt de verhuurder weer toegang tot de schuur. De huurder legt zich daar echter niet bij neer en verplaatst die nacht nog het stro naar een andere schuur. Daarnaast besluit de huurder ook nog eens de toegang van beide schuren af te sluiten. Voor de familie is hiermee de maat vol en GMA stapt daarom naar de Voorzieningenrechter.
Procedure
GMA vordert in kort geding ontruiming van de schuur door de huurder. Daarvoor voert GMA aan dat de huurder door de blokkade een onrechtmatige daad heeft gepleegd tegenover de verhuurder, dan wel dat hij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Gelet hierop mocht GMA naar haar inzicht de huurovereenkomst gedeeltelijk, namelijk voor het gedeelte wat de schuur aangaat, opzeggen. GMA kon dit naar eigen zeggen doen nu volgens haar op het gedeelte van de schuur het 230a-bedrijfsruimteregime van toepassing is. GMA stelt hiermee dat sprake is van een gemengde huurovereenkomst. In dit geval zou – uitgaand van de stelling van GMA – op de boerderij het woonruimteregime van toepassing zijn en op de schuur het 230a-bedrijfsruimteregime.
De huurder is het uiteraard niet eens met het voorgaande en voert aan dat splitsing van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Volgens hem is zowel op de woning als op de schuur het woonruimteregime van toepassing wat betekent dat de huurovereenkomst niet zomaar (gedeeltelijk) kan worden opgezegd door de verhuurder. Het woonruimteregime kent immers voor de verhuurder specifieke opzeggingsgronden.
Maatstaf splitsing huurovereenkomst
Voor de vraag of de huurovereenkomst gesplitst kan worden verwijst de Voorzieningenrechter naar de maatstaf die de Hoge Raad in het arrest Gemeente Rotterdam / Utopia heeft geïntroduceerd.[3] De Hoge Raad overwoog in dat arrest dat alle omstandigheden van het geval relevant kunnen zijn bij de beoordeling of overgegaan kan worden tot splitsing. Daarbij kan volgens de Hoge Raad gedacht worden aan (i) het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond (ii) het gebruik dat op dit moment van het gehuurde wordt gemaakt (iii) de inrichting van het gehuurde in relatie tot het gebruik en (iv) de gevolgen van een eventuele splitsing voor het overeengekomen feitelijk gebruik door huurder. Daarbij overweegt de Hoge Raad dat geen van de genoemde omstandigheden van doorslaggevende betekenis is. Dit geldt ook voor de omstandigheid dat sprake is van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de ruimten dat zij niet zonder praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt.[4]
Deze maatstaf van de Hoge Raad biedt de feitenrechter nog veel vrijheid. De Voorzieningenrechter overweegt in dit geval allereerst dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond dat de schuur met name gebruikt zou worden voor de opslag van landbouwmachines. In de praktijk is dit ook de wijze waarop de huurder de schuur voornamelijk gebruikt. De enige afwijking van het overeengekomen gebruik is dat de huurder in de schuur ook zijn grasmaaier heeft gestald. De Voorzieningenrechter overweegt verder dat huurder en verhuurder het eens zijn over het feit dat ook GMA (en derden) gebruik mochten maken van de schuur. De Voorzieningenrechter overweegt verder dat de boerderij en de schuur weliswaar één geheel vormen, maar dat de eenheden eenvoudig gescheiden kunnen worden door het afsluiten van de doorgang tussen de woning en de schuur. De rechter vindt bij zijn oordeel verder van belang dat bij de boerderij nog een garage zit waar de huurder zijn grasmachine kan stallen.
De rechter concludeert dat voorgaande omstandigheden tot het (voorlopig) oordeel leiden dat de huurovereenkomst kan worden gesplitst. De schuur valt daarmee volgens de rechter onder het 230a-bedrijfsruimteregime en de woning onder het woonruimteregime. Het voorgaande betekent dat GMA als verhuurder de huurovereenkomst met betrekking tot de schuur kon opzeggen.
Conclusie
De vraag of overgegaan kan worden tot splitsing van een huurovereenkomst is in veel gevallen geen eenvoudig te beantwoorden vraag, aangezien alle omstandigheden van het geval relevant zijn. In de praktijk is deze onzekerheid met enige regelmaat problematisch. Als gevolg van die onduidelijkheid kan – net als in deze uitspraak – het onder meer onduidelijk zijn of een huurovereenkomst gedeeltelijk kan worden opgezegd.
Voorgaande onzekerheid is deels te voorkomen door bij het opstellen van de huurovereenkomst advies in te winnen. Immers, de bedoeling van partijen bij het sluiten van de overeenkomst is één van de omstandigheden die een rol speelt bij de afweging of overgegaan kan worden tot splitsing. Indien andere omstandigheden, bijvoorbeeld de fysieke mogelijkheid om gedeelten van het gehuurde van elkaar te scheiden, in dezelfde richting wijzen als de partijbedoeling, kan de vraag of een huurovereenkomst gesplitst kan worden eenvoudiger worden beantwoord en is er meer rechtszekerheid voor huurder en verhuurder.
[1] Gedefinieerd in artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek.
[2] Rechtbank Noord-Nederland 2 februari 2023, ECLI:NL:RBNNE:2023:546.
[3] Hoge Raad 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737.
[4] Dit laatste criterium wordt door de Voorzieningenrechter niet herhaald in haar uitspraak.