De waarborgsom: in bijna iedere vastgoedtransactie wordt overeengekomen dat de koper een waarborgsom moet storten bij de notaris. Het is bedoeld als zekerheid voor de verkoper, maar zodra een koop niet doorgaat, ontstaat regelmatig discussie: wie is nu eigenlijk gerechtigd tot dat bedrag? En welke rol speelt de notaris op het moment dat partijen het niet eens zijn?

In deze blog zetten we de belangrijkste aandachtspunten op een rij, aan de hand van recente uitspraken en praktijkvoorbeelden. Het volgende komt aanbod:

• Wat is een waarborgsom?
• Juridisch kader: wie is (voorwaardelijk) gerechtigd tot de waarborgsom?
• Uitbetaling van de waarborgsom – wanneer en aan wie?
• (Notariële) aandachtspunten bij uitkering van de waarborgsom

Wat is een waarborgsom?

De waarborgsom is een bedrag (meestal 10% van de koopprijs) dat de koper stort op de kwaliteitsrekening van de notaris. Dit bedrag dient als zekerheid voor de verkoper dat de koper zijn verplichtingen nakomt. Maar als de koop wordt ontbonden of vernietigd, ontstaat de vraag: wie mag het geld opeisen? De koper, de verkoper, of, in bijzondere gevallen, een derde?

Juridisch kader: wie is (voorwaardelijk) gerechtigd tot de waarborgsom?

Het Centavos-arrest[1]: koper én verkoper zijn (voorwaardelijk) gerechtigd

De Hoge Raad heeft in het Centavos-arrest verduidelijkt wie recht kan hebben op de bedragen op de notariële kwaliteitsrekening: zowel koper als verkoper zijn voorwaardelijk gerechtigd tot het betreffende saldo op de kwaliteitsrekening.

De verkoper onder de opschortende voorwaarde van een geslaagde, vrije en onbezwaarde levering; de koper onder de ontbindende voorwaarde dat die levering niet slaagt.

De notaris mag pas uitbetalen aan de verkoper als zeker is dat de overdracht succesvol heeft plaatsgevonden. Blijkt echter uit de checks die de notaris moet doen één of twee werkdagen na inschrijving van de akte in het kadaster[2] (de zogeheten narecherches en insolventiechecks) dat er geen sprake is van een vrije onbezwaarde levering die tot eigendomsoverdracht heeft geleid, dan kan de notaris de waarborgsom niet direct overboeken naar de bankrekening van de koper. Eerst moet beoordeeld worden wie nu werkelijk (onbetwist) gerechtigd is.

Het Kadasterkostenarrest[3]: ook andere partijen kunnen rechthebbenden zijn

Vervolgens heeft de HR in het Kadasterkostenarrest bevestigd dat niet alleen koper en verkoper, maar ook andere partijen (zoals het Kadaster) onder omstandigheden recht kunnen hebben op een bedrag op de kwaliteitsrekening, mits dat bedrag gestort is in direct verband met hun prestatie. Dit betekent dat de notaris soms voor meerdere partijen tegelijk gelden onder zich houdt, elk met hun eigen voorwaarden.

Uitbetaling van de waarborgsom – wanneer en aan wie?

Het gebruikelijke scenario: een succesvolle transactie

Er zijn verschillende situaties denkbaar. De meest gebruikelijke gang van zaken is succesvolle afronding van een transactie, waarbij na het doen van alle benodigde notariële controles ((insolventie)checks en narecherches)[4] de waarborgsom als onderdeel van de koopprijs wordt uitbetaald aan de verkoper.

Ontbinding door een partij

Daarnaast is het mogelijk dat één van de partijen de koopovereenkomst ontbindt.[5] Over het algemeen gaat het dan om de situatie waarin een koper zijn verplichtingen niet nakomt en de verkoper besluit de overeenkomst te ontbinden.[6] In een voorkomend geval zal, afhankelijk van de omstandigheden, de waarborgsom uitgekeerd dienen te worden aan de verkoper.

Ontbinding door een koper komt minder vaak voor. Bestaat er in zo’n geval geen twijfel over de ontbinding, bijvoorbeeld doordat de verkoper deze heeft bevestigd, of doordat er een rechterlijke uitspraak aan de ontbinding ten grondslag ligt, dan zal de notaris de waarborgsom (moeten) uitkeren aan de koper.

Ontbinding door koper betwist door verkoper

Maar wat nu als de verkoper van mening is dat de koopovereenkomst níet ontbonden is? Uit een recente tuchtrechtuitspraak blijkt dat de notaris in zo’n geval niet direct mag terugstorten aan de koper.[7][8] De notaris moet de verkoper informeren en hem minimaal acht dagen de tijd geven om juridische stappen te ondernemen, zoals het leggen van beslag of het starten van een procedure. Bij uitblijven hiervan moet worden aangenomen dat de overeenkomst niet meer bestaat en zijn partijen gehouden om hetgeen zij al van elkaar hebben ontvangen terug te geven (art. 6:271 BW).[9]

Als de notaris niet kan beoordelen aan wie de waarborgsom moet worden uitgekeerd, moet hij de uitkering opschorten (art. 6:37 BW) tot partijen overeenstemming hebben bereikt of de rechter uitspraak doet.

Waarborgsom gestort door een derde

In een andere zaak[10] werd de waarborgsom niet door de koper, maar door een derde gestort. Toen de koper zijn verplichtingen niet nakwam, eiste de derde het geld terug bij de notaris. De derde heeft vervolgens beslag laten leggen op het betreffende bedrag op de notariële kwaliteitsrekening. Verkoper meende echter dat het door de derde gestorte bedrag wel degelijk de waarborgsom betrof, en dat deze waarborgsom aan verkoper toekwam. De notaris weigerde uitkering aan verkoper vanwege de betwisting door de derde, zodat deze zaak uiteindelijk uitmondde in een door verkoper gestarte kortgedingprocedure. De rechter oordeelde dat de notaris het bedrag wel degelijk moest uitkeren aan de verkoper: de derde had geen zelfstandig recht op de waarborgsom, omdat het geld duidelijk was gestort ten behoeve van de transactie.

(Notariële) aandachtspunten bij uitkering van de waarborgsom

1. De notaris dient tijdig en duidelijk te communiceren met beide partijen bij geschillen over de waarborgsom.
2. Bij eenzijdige ontbinding of vernietiging zal de notaris een redelijke termijn (minimaal acht dagen) dienen te hanteren voordat uitbetaald wordt
3. Het verdient aanbeveling afspraken expliciet vast te leggen: voor wie houdt de notaris de gelden, en onder welke voorwaarden.[11]
4. Bij twijfel zal de uitkering opgeschort (dienen te) worden tot partijen overeenstemming bereiken of de rechter uitspraak doet.
5. Ook in het geval van derden die geld storten dient duidelijk te zijn voor wie het geld wordt gehouden.

Let op: nieuwe koop betekent écht een nieuwe koop

Indien partijen met betrekking tot hetzelfde pand hernieuwde overeenstemming bereiken, dan zal er een nieuwe koopovereenkomst gesloten moet worden. De oorspronkelijke overeenkomst is immers ontbonden.

Was de oude koopovereenkomst ingeschreven in de openbare registers op grond van artikel 7:3 BW[12], dan zal het van de tussenliggende termijn afhangen of de nieuwe koopovereenkomst wel ingeschreven kan worden. Dit kan namelijk niet opnieuw binnen 6 maanden.[13] Bij een particuliere woningaankoop, gaat ook de bedenktijd van 3 dagen opnieuw lopen. [14]

Conclusie

Het recht op de waarborgsom is vaak geen zwart-wit kwestie; het hangt af van de rechtsverhouding tussen partijen, de inhoud van de koopovereenkomst, de actuele jurisprudentie en de rol van de notaris. Heldere communicatie, redelijke termijnen en expliciete afspraken zijn essentieel. Indien de gerechtigdheid wordt betwist, zal de notaris de gelden moeten aanhouden totdat partijen overeenstemming hebben bereikt, ofwel de rechter heeft bepaald aan wie de notaris uit moet (en mag) uitkeren.

[1] HR 16 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:588 (Centavos)

[2] Dit betreffen onder meer checks of de betrokken niet failliet verklaard zijn (of bij natuurlijke personen: er geen sprake is van schuldsanering), of er geen beslagen of andere bezwaringen zijn ingeschreven die aan een onbezwaarde levering in de weg staan en of de eigendomsoverdracht correct is geregistreerd. We noemen deze checks ook wel de narecherches.

[3] HR 19 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1720 (Kadasterkosten)

[4] Zie voetnoot 2.

[5] Het gaat in deze blog om ontbinding ná de eventuele bedenktijd op grond van art. 7:3 BW, en niet om ontbinding ten gevolge van het intreden van overeengekomen ontbindende voorwaarden (zoals een financieringsvoorbehoud).

[6] T.F.H. Reijnen, ‘Wie is gerechtigd tot de waarborgsom’, WPNR 2025/7517, 2 oktober 2025. In dit artikel wordt ook uitgebreid ingegaan op de verschillen en overeenkomsten tussen ontbinding en vernietiging.

[7] Kamer voor het Notariaat Arnhem‑Leeuwarden 23 december 2024, ECLI:NL:TNORARL:2024:40 (gepubliceerd 18 februari 2025).

[8] Zie ook de civiele procedure in dit verband: Rechtbank Gelderland, 11 september 2024, ECLI:NL:RBGEL:2024:6211.

[9] “Wie is gerechtigd tot de waarborgsom”, WPNR 2025/7517, 02 oktober 2025 mr.dr. T.F.H. Reijnen.

[10] Rb. Midden-Nederland 3 juli 2025, nr C/16/592469 / KG ZA 25-181, ECLI:NL:RBMNE:2025:5133, Notamail 2025-222, Rb. Den Haag 1 december 2025, nr C/09/692831 / KG ZA 25-1000, ECLI:NL:RBDHA:2025:24509, Notamail 2026-1

[11] Dit kan in de koopovereenkomst. Bij grotere transacties, veelal met buitenlandse partijen, is het gebruikelijk om dit (ook) in een separate overeenkomst vast te leggen, meestal in de vorm van een notary letter.

[12]  Een dergelijke inschrijving biedt onder meer bescherming van partijen in geval van insolventie van de wederpartij en/of beslaglegging op het pand.

[13] indien het gaat om een koop van hetzelfde pand tussen dezelfde partijen.

[14] Art. 7:2 lid 2 BW.