Conclusie advocaat-generaal Wissink in prejudiciële procedure over huur en corona

Donderdag 30 september heeft advocaat-generaal (A-G) Wissink een 60 pagina’s tellende conclusie genomen inzake de prejudiciële procedure over huur en corona. In deze procedure tussen Heineken en haar verhuurder ligt de vraag voor of de coronapandemie en haar gevolgen (‘de coronacrisis’) tot huurprijsvermindering moeten leiden. De rechtbank Limburg heeft bij vonnis van 31 maart jl. prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. De rechtbank wenst – kort gezegd – antwoord op de vragen i) of de coronacrisis een gebrek (in de zin van artikel 7:204 BW) oplevert en ii) zo ja, aan de hand van welke criteria de mate van huurprijsvermindering moet worden beoordeeld, iii) of de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid oplevert en iv) zo ja, welke omstandigheden meewegen bij het bepalen van de schade.

INretail: uitspraak niet beperken tot horeca

Namens INretail, de belangenvereniging van de retailbranche, heeft BarentsKrans (Philip Fruytier, Ingrid Reimert en Marlou Timmerman) schriftelijke opmerkingen ingediend met het uitdrukkelijke verzoek om specifiek voor de retailbranche relevante onderwerpen mee te wegen en de uitspraak niet te beperken tot de horeca. Wissink gaat daarin mee en geeft belangrijke aanbevelingen die voor de retailbranche uiterst relevant zijn.

Coronacrisis onvoorziene omstandigheid

De vraag of sprake is van een gebrek (artikel 7:204 lid 2 BW) beantwoordt Wissink bevestigend. Indien huurprijsvermindering niet is uitgesloten (zoals in ROZ huurovereenkomsten wel het geval is) heeft een huurder aanspraak op huurprijsvermindering evenredig aan het verminderde huurgenot (artikel 7:207 BW). Dit gaat Wissink echter in deze specifieke situatie te ver en correctiemechanismen, zoals de redelijkheid en billijkheid, zouden de maatstaf van huurprijsvermindering moeten nuanceren.

Aangezien in een niet gering aantal huurovereenkomsten het recht op huurprijsvermindering is uitgesloten beroepen veel huurders zich op onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW). Wissink neemt ten aanzien van huurovereenkomsten die voor de coronacrisis zijn aangegaan aan dat de coronacrisis in de regel een onvoorziene omstandigheid oplevert.

Huurkorting relateren aan omzetvermindering

De vraag is vervolgens op welke wijze de huurovereenkomst dient te worden gewijzigd of tijdelijk dient te worden ontbonden. Ten aanzien daarvan heeft INretail het ‘share the burden’ standpunt van Rieme-Jan Tjittes bepleit dat in de lagere rechtspraak navolging heeft gekregen. Dit standpunt is in de lagere rechtspraak tot uitdrukking gekomen door de huurkorting te relateren aan de omzetvermindering gedurende de coronacrisis. Waar de omzet – ten gevolge van een sluiting – bijvoorbeeld volledig is weggevallen heeft de huurder recht op 50% huurkorting. Wissink gaat hierin mee en adviseert om dit standpunt als vertrekpunt te nemen. Ook dient volgens Wissink te worden gekeken naar de mate van omzetverlies om de effecten van de coronacrisis inzichtelijk te maken, waarbij er geen reden is om een principieel onderscheid te maken tussen een gedwongen en een vrijwillige sluiting of andere dringende adviezen.

Omzet webshop telt niet mee

Ten aanzien van de te gebruiken referentieperiode(n) meent Wissink dat, nu het gaat om een verstoring van het contractuele evenwicht als gevolg van de coronacrisis, het omzetverlies dient te worden bepaald door vergelijking van de omzet in de periode(n) waarop de huurprijsvermindering betrekking zou hebben met de omzet in de corresponderende periode(n) vóór de coronacrisis.

Voorts gaat het om de omzet in het gehuurde. Wissink geeft aan dat andere activiteiten van huurders in beginsel niet meewegen. Via een webshop gegenereerde omzet telt dus niet mee. Datzelfde geldt voor omzet gegenereerd in andere winkels van huurder of elders in het concern. Ook de grootte en hoedanigheid van partijen, evenals eerder gevoerd financieel beleid of gegenereerde omzet vóór of na de periode van de coronacrisis wegen in beginsel niet mee.