Maar het verrekenen van canon blijft een aandachtspunt. Indien erfpacht wordt overgedragen en tot die erfpacht behoort een canonverplichting, dan zullen de verkoper en de koper die canon over de lopende canonperiode willen verrekenen. Net als huur of OZB. Alleen kent canon nog het venijnige regeltje van artikel 5:92 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Daaruit volgt dat alleen het verrekenen tussen partijen nog niet genoeg is. Want wat als de verkoper de canon over de lopende canonperiode nog niet heeft voldaan aan de grondeigenaar? Of als de verkoper zelfs een achterstand heeft in de canonbetalingen uit eerdere perioden? Dan ontvangt de verkoper wel pro rata zijn geld terug via de notaris, maar de koper is – weliswaar met de verkoper – verantwoordelijk voor alle verschuldigde canon van de afgelopen 5 jaar! Dat kan een dure kostenpost voor de koper blijken te zijn. En of de koper daarvan nog iets bij de verkoper kan verhalen, moet nog maar blijken. Zo’n achterstand is er in de praktijk immers vaak niet voor niets.
Dus een oplettende notaris zal niet alleen de te verrekenen canon opnemen op de nota’s van afrekening, maar hij zal ook bij de grondeigenaar navraag moeten doen of de canon überhaupt wel is betaald door verkoper. Zo, nee: dan zal de notaris de achterstanden in de betaling van de canon inhouden op de verkoopopbrengst van verkoper. Dat voorkomt een hoop narigheid achteraf. Ook voor de verkoper.
Recent werd een notaris nog eens gewezen op dit regeltje (dat overigens ook geldt voor opstalrechten en verschuldigde retributie via artikel 5:104 Burgerlijk Wetboek). De tuchtrechter van het Hof Amsterdam gaf de betrokken (oud-)notaris slechts een waarschuwing in verband met verzachtende omstandigheden. Maar een gewaarschuwd mens telt voor twee, want canon kan lang nabulderen…
Bronnen
Artikel 7:26 lid 3 Burgerlijk Wetboek
Notariële regelgeving (1)
Notariële regelgeving (2)
Hof Amsterdam 13 januari 2015