Op vrijdag 1 april 2022 heeft de Hoge Raad naar aanleiding van een aantal prejudiciële vragen duidelijkheid gegeven over de vraag of de huurder ook aanspraak maakt op een verhuiskostenvergoeding, indien de huurder tijdens een renovatie van de woning verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde ‘wisselwoning’. De Hoge Raad heeft deze vraag ontkennend beantwoord (ECLI:NL:HR:2022:493). Philip Fruytier stond de verhuurder bij in de prejudiciële procedure.
Feiten en omstandigheden
De huurders huren van woningcorporatie Stichting Portaal een woning in een flatgebouw. In een aantal flatgebouwen, waaronder het flatgebouw waarin de huurders een woning huren, moesten groot onderhoud en renovatiewerkzaamheden worden verricht. De renovatiewerkzaamheden bestonden onder meer uit het aanbrengen van een lift in iedere flat, het wijzigen van de entree, het wijzigen van de verwarmingsinstallatie en het nemen van energiebesparende maatregelen, zoals het isoleren van gevels.
Het was noodzakelijk, wegens persoonlijke omstandigheden van de huurders, dat zij de woning tijdens de renovatiewerkzaamheden verlieten. Gedurende een periode van zes weken verbleven de huurders in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning die door de woningcorporatie ter beschikking was gesteld. De huurders namen zelf enkel een wieg en een aantal persoonlijke spullen mee naar de wisselwoning. In de volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning hebben de huurders vitrages opgehangen. In deze procedure vorderen de huurders van de verhuurster een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding ter hoogte van € 5.910,–. Zij baseren zich hiervoor op artikel 7:220 lid 6 BW.
De kantonrechter heeft de vordering van de huurders afgewezen, waarop de huurders in hoger beroep zijn gegaan. Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft in een tussenarrest een aantal prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld, waaronder de vraag of een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingericht en gestoffeerde wisselwoning moet worden aangemerkt als een verhuizing zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW.
Renovatie en verhuiskostenvergoeding
Artikel 7:220 BW regelt de situatie dat de verhuurder dringende werkzaamheden aan het gehuurde moet uitvoeren dan wel het gehuurde wil renoveren. Indien de verhuurder gedurende de huurtijd met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van het gehuurde en daartoe aan de huurder een redelijk voorstel heeft gedaan, moet de huurder de renovatie gedogen, zo bepaalt artikel 7:220 lid 2 in verbinding met lid 1 BW.
Als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen en verhuizing van de huurder dus noodzakelijk is, draagt de verhuurder van woonruimte bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt (artikel 7:220 lid 5 BW). Hiertoe is bij ministeriële regeling een minimumbijdrage vastgesteld (artikel 7:220 lid 6 BW). Deze minimumbijdrage is gebaseerd op de kosten die gewoonlijk zijn verbonden aan het verhuizen naar en het inrichten van een nieuwe woning, zoals de kosten van de verhuizing van de inboedel en van vloerbedekking, stoffering en schilderwerk. Ten tijde van de renovatie van huurders in 2015 bedroeg de minimumbijdrage € 5.910,–.
In de praktijk bieden verhuurders zoals woningcorporaties wanneer zij gaan renoveren geregeld hun huurders een volledig gestoffeerde wisselwoning aan. Deze werkwijze leidt tot een kostenbesparing en de mogelijkheid om gefaseerd te renoveren. De betreffende huurders hoeven dan bij wijze van spreken uitsluitend hun koffer te pakken. Tot aan de uitspraak van de Hoge Raad was onduidelijk of die huurders ook aanspraak hadden op de minimumbijdrage.
Uitspraak Hoge Raad
Voordat de Hoge Raad toekomt aan beantwoording van de door het Hof gestelde vragen, geeft hij een schets van de wettelijke regeling en de uitwerking daarvan in de rechtspraak. In rov. 3.2.6 overweegt de Hoge Raad dat er geen noodzaak tot verhuizing is, indien de werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden terwijl de huurder in de woning blijft wonen. Het is echter voorstelbaar dat de persoonlijke omstandigheden van de individuele huurder meebrengen dat een verhuizing noodzakelijk is. Als een verhuizing niet noodzakelijk is, maar de huurder desondanks van een wisselwoning gebruik maakt, is de verhuiskostenregeling niet van toepassing. Als een huurder tijdens een renovatie in de woning blijft wonen is de verhuiskostenregeling evenmin van toepassing. De Hoge Raad brengt in herinnering dat de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding van dwingendrechtelijke aard is en dat partijen daarvan niet kunnen afwijken (rov. 3.2.8).
Vervolgens komt de Hoge Raad toe aan de bespreking van de prejudiciële vragen (rov. 3.3.1-3.3.4). De strekking van de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding is dat de huurder schadeloos wordt gesteld voor de kosten die de huurder wegens de verhuizing moet maken. Met het aanbod van de verhuurder om tijdens de renovatie te verblijven in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, biedt de verhuurder aan de huurder juist de gelegenheid om dergelijke verhuiskosten te voorkomen. De Hoge Raad overweegt dat een redelijke wetsuitleg van artikel 7:220 BW meebrengt dat een huurder van een zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde wisselwoning géén aanspraak kan maken op de minimumbijdrage voor verhuiskosten. Voor zover een tijdelijk verblijf in een wisselwoning toch kosten voor de huurder met zich meebrengt, zoals vervoers- en opslagkosten met betrekking tot (een gedeelte van) de inboedel en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning, volgt uit artikel 7:220 lid 2 BW dat de huurder in beginsel aanspraak kan maken op vergoeding van die gemaakte kosten.
Ook indien de verhuurder een redelijk aanbod tot een tijdelijk verblijf in een wisselwoning heeft gedaan en de huurder geen gebruik maakt van de door de verhuurder aangeboden wisselwoning, geldt dat de huurder geen aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding. Slechts indien de aangeboden wisselwoning in de gegeven omstandigheden voor de huurder niet als redelijke en passende voorziening is aan te merken, heeft de huurder wel aanspraak op de minimumbijdrage zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 6 BW.
Kortom, in beginsel maakt de huurder die tijdens de renovatie tijdelijk in een door de verhuurder aangeboden en volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning verblijft of kán verblijven niet ook nog aanspraak op een verhuiskostenvergoeding. Met het tijdelijke verblijf in de wisselwoning kunnen dergelijke kosten immers worden voorkomen. Met deze uitspraak heeft de Hoge Raad de door de praktijk zo gewenste duidelijkheid gegeven.