WOZ-waarde word onderdeel van de maximaal redelijke huurprijs

Jesse Zijlma
Jesse Zijlma Advocaat / partner

De huurprijs van huurwoningen is gebaseerd op objectieve criteria die zijn opgenomen in het Besluit Huurprijzen Woonruimte. Aan de hand van een formulier kan precies berekend worden hoeveel punten een woning scoort en wat de daarbij behorende maximaal redelijke huurprijs is. Is de woning 141 punten (dat komt overeen met een huurprijs van € 715,19 per maand) of meer waard, dan is de huur geliberaliseerd. De liberalisatiegrens is namelijk vastgesteld op € 710,69 en zal gelden voor de komende drie jaar. Boven de grens staat het huurder en verhuurder vrij om de huurprijs zelf te bepalen. Is de woning minder dan 141 punten, dan kan de huurder de huurprijs laten toetsen en als deze boven het maximaal redelijke komt, ook laten verlagen. Huurders van deze sociale huurwoningen hebben dus een sterke prijsbescherming.

Het puntensysteem staat al enige tijd onder druk omdat de huurprijs van een woning op basis van het puntensysteem in het hartje van Amsterdam net zo hoog is als een gelijksoortige woning in bijvoorbeeld Vlagtwedde. In 2011 werden daarom ‘schaarstepunten’ of ‘Donnerpunten’ geïntroduceerd die extra punten toekennen aan woningen in gebieden waar de vraag naar (huur)woningen groot is. Op 1 oktober aanstaande zal het woningwaarderingstelselwéér veranderen. De schaarstepunten vervallen en de WOZ-waarde gaat meetellen in de puntentelling. Daarmee wordt bereikt dat de huurprijs van de Amsterdamse woning hoger zal worden dan van die in Vlagtwedde.

In het woningwaarderingstelsel zijn vanaf 1 oktober 2015 in negen categorieën punten te verdienen. De categorieën zijn bijvoorbeeld van oppervlakte van de woning, en energieprestatie, sanitaire voorzieningen, buitenruimten en dus de WOZ-waarde. Deze WOZ-waarde komt in de plaats van de punten die waren te verdienen voor woonvorm, woonomgeving, hinderlijke situaties en schaarstegebieden. Voor zorgwoningen (de oude serviceflatwoning) en monumenten zijn nog twee aparte categorieën beschikbaar.

De WOZ-waarde telt op twee manieren mee. Enerzijds door de WOZ-waarde te delen door € 7.900,-. De uitkomst levert een aantal punten op. Vervolgens wordt de WOZ-waarde gedeeld door het aantal m2 van de vertrekken en overige ruimte. Vervolgens wordt die uitkomst gedeeld door €120 en ook dat levert een aantal punten op. De combinatie van beide bepaalt het aantal punten dat voor WOZ-waarde meegeteld wordt in de berekening van de maximale huurprijs.

Een voorbeeld:

WOZ-waarde is 150.000 en oppervlakte woning is 72m2:
150.000 / € 7.900 = 18,98
150.000 / 72 / € 120 = 17,36
Totaal: = 36,34 = 36 punten
Voor nieuwbouwwoningen of bij renovaties geldt dat in de regel nog geen WOZ-waarde is vastgesteld of dat deze niet langer juist is. In dat geval wordt een fictieve WOZ-waarde gehanteerd, namelijk door in grote lijnen de grondwaarde en de stichtingskosten bij elkaar op te tellen. Wordt een woning in de periode 2015-2019 opgeleverd en scoort deze zonder ‘WOZ-waardepunten’ 110 of meer, dan geldt dat minimaal 40 punten worden toegekend ongeacht de WOZ-waarde, zodat die woning feitelijk altijd geliberaliseerd is.

In de sociale sector geldt dat als de WOZ-waarde daalt, de huurder direct aanspraak kan maken op huurprijsverlaging. De huurder kan dat afdwingen via de huurcommissie. Dit geldt echter niet ook andersom: een stijgende WOZ-waarde lijdt niet tot opwaartse aanpassing. De huurder wordt hierdoor belanghebbende bij de WOZ-beschikking en mag bezwaar maken tegen de vaststelling daarvan.

Drie andere wijzigingen, namelijk de punten die verdiend kunnen worden met de energieprestatie, de implicaties die de Warmtewet heeft op de puntentelling en het onderscheid tussen servicekosten en nutsvoorzieningen komt in volgende artikel aan bod.

 

De blog is te lezen en volgen op deze website