Vernietigen van een besluit van de VvE? Houd de termijn in de gaten!

Meer artikelen over:Vastgoed

Het kan voorkomen dat een appartementseigenaar een vergadering van de vereniging van eigenaars (VvE) niet kan bijwonen en zich ook niet door een derde kan laten vertegenwoordigen. Besluiten die tijdens een dergelijke vergadering worden genomen en waarmee de appartementseigenaar het niet eens is, kunnen vervolgens door hem worden vernietigd, mits hij het verzoek hiertoe indient binnen een maand na de dag waarop hij van het besluit heeft kennisgenomen of heeft kunnen kennisnemen (artikel 5:130 lid 2 BW). Wanneer heeft een appartementseigenaar van besluiten “kunnen kennisnemen” als bedoeld in artikel 5:130 lid 2 BW? Deze vraag heeft de Hoge Raad beantwoord in zijn arrest van 21 juni 2019.

Korte feitenschets

Op 23 november 2015 vindt een vergadering van een VvE plaats, waarbij een appartementseigenaar niet aanwezig kan zijn (ook niet door vertegenwoordiging). De notulen van de vergadering zijn op 10 december 2015 op de website van VvE Diensten Nederland geplaatst en om 10.00 uur op die dag tevens per e-mail aan (onder meer) de appartementseigenaar verzonden. De appartementseigenaar is het niet eens met een aantal van de besluiten dat is genomen tijdens de vergadering. Hij dient op 9 januari 2016 een verzoekschrift in bij de kantonrechter van de rechtbank Gelderland met het verzoek de desbetreffende besluiten te vernietigen.

Eerste en tweede aanleg

De VvE heeft als verweer aangevoerd dat de appartementseigenaar niet-ontvankelijk moet worden verklaard, nu zijn verzoek te laat is ingediend. De appartementseigenaar had namelijk op de dag van de vergadering, dan wel daags erna van de besluiten kennis kunnen nemen. De kantonrechter gaat hierin mee en verklaart de appartementseigenaar niet-ontvankelijk in zijn verzoek, aangezien hij in elk geval op 24 november 2015 (de dag na de vergadering) van de besluiten had kunnen kennisnemen. Dat betekent dat het verzoek op grond van artikel 5:130 lid 2 BW binnen een maand daarna en derhalve uiterlijk 24 december 2015 had moeten worden ingediend. De appartementseigenaar gaat in hoger beroep. Het hof Arnhem-Leeuwarden bekrachtigt de bestreden eindbeslissing. Het is van oordeel dat het belang van de eigenaren in een VvE om zo spoedig mogelijk te weten of een genomen besluit geldig is of niet, meebrengt dat van een eigenaar in het algemeen mag worden verwacht dat hij zich ten spoedigste van het genomen besluit vergewist, zodat de termijn inderdaad op de dag van de vergadering, dan wel ten spoedigste nadien, kan ingaan.

De Hoge Raad

De appartementseigenaar stelt vervolgens tijdig cassatieberoep in. Het middel klaagt dat het hof ten onrechte heeft geoordeeld dat artikel 5:130 lid 2 BW meebrengt dat van een appartementseigenaar die niet aanwezig was op een vergadering, in het algemeen mag worden verwacht dat hij zo spoedig mogelijk na die vergadering uitzoekt welke besluiten zijn genomen, zodat de termijn voor het verzoek tot vernietiging van een besluit gaat lopen op de dag na de vergadering. De volgende vraag staat centraal: wanneer heeft een appartementseigenaar redelijkerwijs van de besluiten ‘kunnen kennisnemen’ als bedoeld in artikel 5:130 lid 2 BW?

De Hoge Raad merkt op dat het antwoord op deze vraag afhangt van de omstandigheden van het geval, waarbij veel gewicht wordt toegekend aan de gebruiken binnen de vereniging van eigenaren over de wijze waarop besluiten ter kennis van de leden worden gebracht. De Hoge Raad gaat vervolgens in op de volgende drie gevallen:

Het eerste geval

Indien binnen een VvE het gebruik geldt om besluiten onder haar leden bekend te maken, bijvoorbeeld door verspreiding van een besluitenlijst of van notulen van een vergadering, dan is het uitgangspunt dat een appartementseigenaar die niet ter vergadering aanwezig was, van een daar genomen besluit redelijkerwijs heeft kunnen kennisnemen vanaf het moment waarop die bekendmaking heeft plaatsgevonden. In dat geval gaat de termijn dus lopen vanaf het moment dat de besluitenlijst of de notulen worden rondgestuurd. De appartementseigenaar kan echter feiten en omstandigheden aanvoeren waaruit blijkt dat hij pas op een later moment redelijkerwijs van het besluit heeft kunnen kennisnemen.

Het tweede geval

Indien geen sprake is van een gebruik, dan mag van een appartementseigenaar die niet op de vergadering aanwezig was en die wist of behoorde te weten dat en wanneer de vergadering plaatsvond en welke besluiten op die vergadering genomen zouden kunnen worden, worden verwacht dat hij moeite doet om kort na de vergadering kennis te nemen van de genomen besluiten. In dat geval mag worden verwacht dat de appartementseigenaar binnen een week na de vergadering informatie inwint over die besluiten, aldus de Hoge Raad. De termijn begint dan te lopen op de dag na het einde van die week.

Het derde geval

Afgezien van het voorgaande bestaat de mogelijkheid dat een appartementseigenaar al daadwerkelijk heeft kennisgenomen van de besluiten vóór bovengenoemde momenten. In dat geval kan het zo zijn dat de termijn van artikel 5:130 lid 2 BW begint te lopen vanaf dit eerdere moment. Het is aan de VvE om te stellen en bewijzen dat dit geval zich voordoet.

Beslissing Hoge Raad

In het onderhavige geval kan het feit dat de notulen van de vergadering van de VvE op de website van VvE Diensten Nederland zijn geplaatst en op die dag tevens per e-mail zijn toegezonden erop duiden dat binnen de VvE het gebruik bestond om na de vergadering notulen op te stellen en te verspreiden. Als dat inderdaad het geval is, mocht de appartementseigenaar in beginsel de verspreiding van die notulen afwachten.

Conclusie

Op basis van het voorgaande is het belangrijk dat een appartementseigenaar zich bewust is van (i) de termijn van één maand die geldt voor het vernietigen van genomen besluiten op de vergadering van de VvE en (ii) het moment waarop die termijn begint te lopen. Concluderend doet een appartementseigenaar er verstandig aan om zich – afgezien van bepaalde gebruiken binnen de VvE – op tijd te laten informeren over de genomen besluiten, zodat hij desgewenst zo snel mogelijk een verzoek tot vernietiging van het besluit kan indienen.