Verhuur via Airbnb is niet altijd mogelijk. Zo kan een VvE of andersoortige eigenaarsvereniging een verhuurverbod aan haar leden opleggen. Opname van dit verbod in de openbare registers speelt hierbij een belangrijke rol, voor zowel de vereniging die het verbod wenst op te leggen als de eigenaar die zijn woning wenst te verhuren.
Verhuur- en/of ingebruikgevingsverbod
In Nederland kennen we de Vereniging van Eigenaars die de belangen van appartementseigenaars behartigt (VvE) en de eigenaarsvereniging als belangenbehartiger voor eigenaars die niet zijn aan te merken als appartementseigenaars. Het is deze verenigingen in beginsel toegestaan om hun leden, de eigenaars, in het gebruik van hun eigendom te beperken. Een voorbeeld is het opleggen van een verhuur- en/of ingebruikgevingsverbod waardoor (onder)verhuur of ingebruikgeving zonder toestemming van de vereniging is verboden. In het kader van de opkomst van Airbnb en daarmee gepaard gaande overlastrisico’s wordt dit verbod steeds vaker vanuit VvE’s en eigenaarsverenigingen opgelegd. Soms onder oplegging van fikse boetes bij overtreding van het verbod.
Voorwaarden
Een verhuur- en/of ingebruikgevingsverbod en de daaraan verbonden voorwaarden zijn echter niet altijd geldig en werken ook niet zomaar tegen een ieder. Vaak wordt bepaald dat verhuur alleen is toegestaan met voorafgaande toestemming van de VvE of eigenaarsvereniging. Dit is in beginsel toegestaan, maar de wet bevat daarvoor wel bepaalde waarborgen. Mocht een VvE haar toestemming tot verhuur op onredelijke grond weigeren, dan kan de desbetreffende eigenaar zich tot de kantonrechter wenden met het verzoek om vervangende toestemming te verlenen voor de verhuur. Ook een eigenaarsvereniging kan een aan haar geweigerde toestemming aanvechten bij de rechter indien de weigering in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
Opname in splitsingsreglement of statuten
Een verhuur- en/of ingebruikgevingsverbod dat door een VvE of eigenaarsvereniging wordt opgelegd, is niet zomaar geldig jegens derden (bijv. de derde die het eigendom later verwerft). Daarvoor is vereist dat het verbod kenbaar is voor derden. Dit kan door het verbod op te nemen in het splitsingsreglement of de statuten van de vereniging onder inschrijving daarvan in de openbare registers. Het is niet voldoende als het verbod alleen in het huishoudelijk reglement is opgenomen.
Door het verbod op te nemen in het splitsingsreglement of statuten wordt bovendien voorkomen dat een opzeggend lid van een eigenaarsverenging na zijn opzegging niet meer aan het verbod gehouden is. De wet geeft het lid van een eigenaarsvereniging namelijk het recht om zijn lidmaatschap op te zeggen (dit recht is voor leden van VvE’s uitgesloten). Zou het verhuurverbod alleen in het huishoudelijk reglement zijn opgenomen, dan zou dat in beginsel betekenen dat het verbod aan het lidmaatschap is gekoppeld en een voormalig lid na opzegging niet meer aan het verhuurverbod is gebonden.
Conclusie: zorgvuldige vastlegging of controle
Wilt u als VvE of eigenaarsvereniging een verhuur- en/of ingebruikgevingsverbod aan uw leden opleggen? Zorg dan voor een geldig verbod dat is opgenomen in stukken die via de openbare registers zijn te raadplegen. Eventueel kan aan overtreding van het verbod een boete worden gekoppeld als extra prikkel voor de naleving van het verbod.
Koopt u een appartement of bungalow om misschien wel te verhuren? Controleer dan eerst goed de openbare registers of er vanuit de eventuele VvE of eigenaarsvereniging geen verhuurverbod wordt opgelegd. Zo voorkomt u dat u uiteindelijk achterblijft met de gebakken peren.
Bronnen:
HR 10 maart 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1666, NJ 1996, 594 en 595
Rb. Groningen 9 juni 2010, ECLI:NL:RBGRO:2010:BM7306
HR 7 september 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA9708