Vastgoed alert: de ouderdomsclausule bij verbouwing?

Meer artikelen over:VastgoedVastgoed alert

Op grond van artikel 7:17 BW dient een woning de eigenschappen te bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik. Verkopers nemen in de koopovereenkomst vaak een ouderdomsclausule op. Zo’n ouderdomsclausule zorgt ervoor dat een koper minder – dan wat normaal is – mag verwachten van de woning en dat verkoper daarom minder snel aansprakelijk is voor eventuele (verborgen) gebreken. Er is veel rechtspraak over de ouderdomsclausule en recent heeft de Rechtbank Limburg geoordeeld (ECLI:NL:RBLIM:2017:10958) over de vraag of een ouderdomsclausule kan zien op een verbouwd deel van de woning.

Wat was er aan de hand? Verkopers hadden in 2007/2008 hun voormalige woning verbouwd ter plaatse van het tuinhuis, de berging en de binnenplaats. Kopers hebben in het voorjaar van 2016 de woning gekocht, en in de koopakte is de volgende ouderdomsclausule opgenomen:

“Koper verklaart ermee bekend te zijn, dat de onroerende zaak meer dan 80 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit hiervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de daken, funderingen, de vloeren, de leidingen, voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de aanwezigheid van enige ongedierte c.q. schimmels (zoals bijvoorbeeld houtworm, boktor, zwam etc.). Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van de koopakte omschreven woongebruik.”

In november 2016 ontstaan er diverse vochtproblemen in (het verbouwde deel van) de woning en kopers menen dat de woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik, en starten een kort geding. Verkopers beroepen zich onder meer op de ouderdomsclausule. De voorzieningenrechter oordeelt dat de ruimte waar het vochtprobleem zich voordeed in 2016 nog geen tien jaar daarvoor verbouwd was, en dat de ouderdomsclausule daarop niet van toepassing is. Het vochtprobleem is volgens de voorzieningenrechter zo ernstig dat het aan een normaal gebruik in de weg staat en veroordeelt verkopers tot betaling van (een voorschot op) schadevergoeding.

In dit geval redde de ouderdomsclausule de verkopers dus niet. Maar toch is het bij een oude woning zeer verstandig om een ouderdomsclausule in de koopakte op te nemen. In de meeste gevallen zal dit een verkoper in vergaande mate beschermen tegen aansprakelijkheid voor (verborgen) gebreken. Dat een ouderdomsclausule verkoper niet automatisch beschermt tegen aansprakelijkheid blijkt echter uit de hierboven geschetste uitspraak.