Vastgoed alert: makelaarskantoor aansprakelijk richting bank voor onjuiste taxatie

Meer artikelen over:Vastgoed
Nicole Bokern
Nicole Bokern Advocaat

Een makelaar die een beroepsfout maakt bij het opstellen van een taxatierapport kan aansprakelijk zijn richting de bank die op basis van dat taxatierapport een hypothecaire lening heeft verstrekt. Dit blijkt uit een uitspraak van het hof Den Bosch van 15 januari jl. waarin werd geoordeeld dat de makelaar onrechtmatig handelde richting de bank.

Onjuiste omschrijving getaxeerd object

In de zaak die leidde tot de uitspraak van het hof, koopt een echtpaar in 1994 een onroerende zaak voor ƒ 325.000. In de leveringsakte wordt het object omschreven als ‘bedrijfspand met berging, opslagruimte, stallen, ondergrond en weidegrond’. In 2005 vraagt het echtpaar een makelaarskantoor om het pand te taxeren om vervolgens een lening bij Bank of Scotland aan te kunnen vragen. De makelaar taxeert het pand op een onderhandse verkoopwaarde van € 695.000 en een executiewaarde van € 625.000 en neemt daarbij de – van de leveringsakte afwijkende – omschrijving ‘vrijstaande woning met bijgebouw, ondergrond, erf en tuin’ op.

De bank verstrekt op basis van de taxatie een lening van € 375.000 en wil in 2011 het object verkopen, omdat het echtpaar haar betalingsverplichtingen niet meer nakomt. De bank laat het pand tweemaal (met terugwerkende kracht) taxeren en beide taxaties komen per het moment van het aangaan van de lening in 2005 niet boven € 200.000 uit. Beide rapporten vermelden dat vergelijking met andere objecten niet mogelijk is, omdat het object geen woonobject is dan wel bewoning illegaal is. Een maand later verkoopt het echtpaar het pand voor € 195.000.

Onrechtmatige daad

De bank stelt het makelaarskantoor aansprakelijk voor de schade. Het echtpaar heeft een aanzienlijke restschuld en biedt geen verhaal. Volgens de bank heeft het makelaarskantoor onrechtmatig gehandeld, omdat zij bij de taxatie onterecht ervan uitgegaan is dat het een vrijstaande woning betrof, terwijl het in werkelijkheid ging om een schuur/garage die als woning werd gebruikt. Het Hof oordeelt dat het makelaarskantoor “niet heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur te werk zou zijn gegaan”. Daarmee heeft het kantoor onrechtmatig gehandeld jegens de bank. Het hof neemt aan dat de bank de lening niet zou hebben verstrekt indien zij een juist taxatierapport zou hebben gehad. Door de onrechtmatige daad van het makelaarskantoor heeft de bank schade geleden.

Eigen schuld

Het hof meent echter dat de bank zelf (ook) onzorgvuldig heeft gehandeld. De bank had het taxatierapport van de makelaar zorgvuldig moeten bestuderen, vooral omdat ze wist dat het rapport was opgesteld voor een echtpaar dat financiering wilde verkrijgen. De bank had moeten opmerken dat de omschrijving van het object in het rapport niet gelijk was aan de omschrijving in het kadastrale uittreksel, een eerdere hypotheekakte en de leveringsakte uit 1994. De bank had vervolgens nader onderzoek moeten doen om de kenbare onjuistheden te verifiëren. Als de bank dat had gedaan, zou ze ontdekt hebben dat het taxatierapport niet juist was. De bank dient daarom op grond van artikel 6:101 BW (eigen schuld) 25% van de schade zelf te dragen.

Omvang schade

Volgens de bank is haar schade het verschil tussen de restschuld van het echtpaar en de uiteindelijke verkoopopbrengst van het pand. Het makelaarskantoor beweert echter dat een hogere verkoopopbrengst gerealiseerd had kunnen worden en onderbouwt die stelling door middel van een (nieuw) taxatierapport met een marktwaarde van € 285.000 op het moment dat het pand verkocht werd door het echtpaar.

Omdat inmiddels drie taxatierapporten in de procedure zijn verschenen met alle drie een andere getaxeerde waarde, heeft het hof ervoor gekozen om de zaak op het punt van de omvang van de schade nog niet te beslissen. Het hof is van plan om binnenkort een deskundige aan te stellen die zal oordelen welke verkoopopbrengst gerealiseerd had kunnen worden. Op basis daarvan kan vervolgens de schade worden begroot.