Vastgoed alert: wees bedacht op boetebedingen

Meer artikelen over:Vastgoed alert
Jelger de Boer
Jelger de Boer Advocaat

Bij het aangaan van een huurovereenkomst is het opletten geblazen op boetebedingen in de overeenkomst. Boetebedingen kunnen in de huurovereenkomst zelf zijn opgenomen, maar ook in de algemene voorwaarden.

In de (vastgoed)praktijk is het gebruikelijk dat de Algemene bepalingen van de ROZ deel uitmaken van de huurovereenkomst. In deze standaardvoorwaarden staan meerdere boetebepalingen opgenomen. De eigenaar van een horecazaak is hier recentelijk ook tegenaan gelopen (ECLI:NL:GHARL:2018:1666).

Boetes in het algemeen

Een boetebeding is over het algemeen bedoeld om een prikkel tot nakoming te vormen of om schade te fixeren. Een boetebeding is een bepaling op grond waarvan degene niet nakomt een boete moet betalen of een andere prestatie moet verrichten. Het maakt niet uit of dit boetebeding in de overeenkomst zelf of in de algemene voorwaarden is opgenomen. Er bestaan meerdere manieren om een boetebeding aan te tasten. Vooral in consumentenrelaties komt het nogal eens voor dat een boetebeding wordt vernietigd, omdat deze oneerlijk is. Professionele partijen doen vaker een beroep op matiging.

Matiging boete

Op grond van de redelijkheid en billijkheid kan de rechter op verzoek van de schuldenaar de boete matigen. Uit vaste rechtspraak volgt dat de rechter pas tot matiging van de boete mag overgaan als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen.

Recent voorbeeld

Een recent voorbeeld van een zaak waar het boetebeding een centrale rol speelde is de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 20 februari 2018. In deze zaak gaat het om een huurder die meerdere keren te laat heeft betaald. Gedurende een periode van een aantal jaar heeft de huurder in totaal zeven maal te laat en/of onvolledig betaald. Op de huurovereenkomst zijn de ROZ bepalingen winkelruimte van toepassing. Daarin staan meerdere boetebedingen opgenomen waaronder een die bepaalt dat, indien de huurder niet stipt op de afgesproken datum betaalt, deze van rechtswege een boete verbeurt van minimaal € 300,- per maand.

De huurder doet een beroep op matiging en het Hof oordeelt dat dit beroep niet opgaat. De boete is niet disproportioneel in verhouding tot de tekortkoming en in relatie tot de huurprijs. Daarnaast merkt het Hof op dat de boete niet alleen het karakter heeft van een gefixeerde schadevergoeding, maar ook een prikkel tot nakoming in zich heeft. Volgens het Hof rechtvaardigt deze prikkel in beginsel een boete van deze omvang.

De verhuurder vorderde daarnaast ook een boete van maar liefst € 97.500,- vanwege het te laat betalen van twee verschillende facturen. Deze boete wordt door het hof afgewezen omdat de huurder niet in verzuim was, terwijl dat wel was vereist. De verhuurder had de huurder nog niet in de gelegenheid gesteld om zijn afspraken alsnog na te komen. Voor het verbeuren van de boete was het dus nodig om de huurder in gebreke te stellen. Zodoende kwam de huurder er relatief goed vanaf.

Conclusie

Bij het aangaan van een (huur)overeenkomst is het van belang om goed op te letten welke boetebedingen in de overeenkomst en de algemene voorwaarden staan. Het is daarnaast raadzaam om vast te stellen of het nodig is om de huurder in gebreke te stellen. Zoals uit het eerder genoemd voorbeeld blijkt, kan het nalaten hiervan grote financiële gevolgen hebben.

Bij vragen over de strekking, aard en geldigheid van een boetebeding of wanneer u een beroep wilt doen op een boetebeding dan wel als tegen u een boetebeding is ingeroepen, kunt u contact opnemen met ons vastgoedteam.