Uitspraak Hoge Raad in prejudiciële procedure over huur en corona

Vrijdag is de uitspraak van de Hoge Raad inzake de prejudiciële procedure over huur en corona verschenen. In deze procedure ligt de vraag voor of de coronapandemie en haar gevolgen (‘de coronacrisis’) tot huurprijsvermindering moeten leiden. De rechtbank Limburg heeft bij vonnis van 31 maart jl. prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. De rechtbank wenst – kort gezegd – antwoord op de vragen i) of de coronacrisis een gebrek (in de zin van artikel 7:204 BW) oplevert en ii) zo ja, aan de hand van welke criteria de mate van huurprijsvermindering moet worden beoordeeld, iii) of de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid oplevert en iv) zo ja, welke omstandigheden meewegen bij het bepalen van de schade. Na de uitgebreide conclusie van advocaat-generaal Wissink heeft de Hoge Raad nu duidelijkheid gegeven.

Uitspraak relevant voor alle 290-bedrijfsruimten

Namens INretail, de belangenvereniging van de retailbranche, heeft BarentsKrans (Philip Fruytier, Ingrid Reimert en Marlou Timmerman) schriftelijke opmerkingen ingediend met het uitdrukkelijke verzoek om de uitspraak niet te beperken tot de horeca. Evenals Wissink gaat de Hoge Raad daarin mee. De uitspraak is niet beperkt tot horeca, maar heeft ook betrekking op andere 290-bedrijfsruimten en is derhalve uiterst relevant voor de retailbranche.

Huurkorting niet beperkt tot perioden van sluiting

De Hoge Raad stelt voorop dat de beantwoording niet alleen ziet op sluiting, maar ook op andere overheidsmaatregelen – waaronder begrepen overheidshandelen zoals adviezen – in verband met de coronapandemie als gevolg waarvan het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd. Onder het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren wordt volgens de Hoge Raad ook begrepen dat geen of veel minder publiek als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie in het gehuurde komt.

Coronacrisis onvoorziene omstandigheid

Anders dan Wissink heeft de Hoge Raad de vraag of sprake is van een gebrek (artikel 7:204 lid 2 BW) ontkennend beantwoord. Aangezien in de meeste huurovereenkomsten (zoals in ROZ huurovereenkomsten) het recht op huurprijsvermindering vanwege een gebrek (artikel 7:207 BW) is uitgesloten, werden vorderingen tot huurprijsvermindering in de regel al op onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) gebaseerd. De Hoge Raad neemt ten aanzien van huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten aan dat de coronacrisis in de regel een onvoorziene omstandigheid oplevert op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. Voor nadien gesloten overeenkomsten dient per geval te worden beoordeeld of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

Huurkorting relateren aan aanspraak op TVL en mate van omzetvermindering

Is sprake van een onvoorziene omstandigheid, dan is vervolgens de vraag op welke wijze de huurovereenkomst tijdelijk dient te worden aangepast. De Hoge Raad overweegt dat de coronacrisis in de regel niet in de risicosfeer van de huurder en evenmin in de risicosfeer van de verhuurder valt en dat de verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties daarom in beginsel het beste wordt ondervangen door dit nadeel – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder. De Hoge Raad sluit dus aan bij het al in de lagere rechtspraak gehanteerde uitgangspunt om het nadeel 50/50 te verdelen.

Daarbij overweegt de Hoge Raad dat het voor de hand ligt de huurkorting te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd en geeft de Hoge Raad het volgende stappenplan:

  1. de overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;
  2. het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs;
  3. de procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet));
  4. het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk over de verhuurder en de huurder verdeeld (50/50), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Uit de overwegingen van de Hoge Raad dat het gaat om het nadeel “voor zover niet reeds gecompenseerd door de (…) TVL” en om “de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken” leiden wij af dat ingeval de huurder geen aanspraak heeft kunnen maken op TVL alleen de mate van omzetvermindering een rol speelt bij het bepalen van de huurkorting.

Redelijkheid en billijkheid

Evenals Wissink sluit de Hoge Raad niet uit dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een verhuurder of huurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van het hierboven genoemde uitgangspunt om het nadeel 50/50 te verdelen. De regels van stelplicht en bewijslast brengen mee dat het dan aan de partij die zich op dergelijke omstandigheden wil beroepen is om die omstandigheden aan te tonen en aan te voeren dat die omstandigheden een andere verdeling rechtvaardigen.

De Hoge Raad noemt omstandigheden zoals omzet van een webshop of omzet die in andere winkels van huurder of elders in het concern is gegenereerd niet expliciet in zijn uitspraak. Uit de uitspraak van de Hoge Raad en de conclusie van Wissink kan echter worden afgeleid dat dergelijke omstandigheden in beginsel niet meewegen. Dat neemt uiteraard niet weg dat de verhuurder dergelijke omstandigheden zou kunnen aanvoeren en dat de omstandigheden van dat geval, gelet op de redelijkheid en billijkheid, zouden kunnen maken dat een andere verdeling dan een 50/50 verdeling op zijn plaats is. Dit zal een rechter per geval beoordelen.

Uitspraak Hoge Raad schept duidelijkheid

De uitspraak van de Hoge Raad schept duidelijkheid voor huurders van 290-bedrijfsruimten. Zij kunnen in beginsel aanspraak maken op huurkorting en de Hoge Raad geeft een aantal handvatten voor de berekening daarvan.