Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

Op 24 april jl. is de ‘Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’ in het Staatsblad gepubliceerd. In deze bijdrage bespreken wij de belangrijkste onderdelen van deze wet die een tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten woonruimte tijdelijk mogelijk maakt.

Sinds 2016 biedt het huurrecht de mogelijkheid eenmalig een tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte aan te gaan die – indien de verhuurder de huurder tijdig schriftelijk over de einddatum daarvan informeert – van rechtswege op de overeengekomen datum eindigt. De mogelijkheid tot een tijdelijke verlenging biedt het huurrecht niet, uitsluitend een verlenging voor onbepaalde tijd is mogelijk. Huurders die financieel door de coronacrisis worden getroffen en wier tijdelijke huurovereenkomsten aflopen zouden dus tijdens deze crisis op zoek moeten naar een andere woonruimte.

Op 26 maart jl. had het kabinet al aangegeven dat het in deze tijden niet past om van huurders te verwachten dat zij hun volle aandacht op het zoeken naar andere woonruimte kunnen richten. Om die reden heeft het kabinet het initiatief genomen tot een spoedwet die een tijdelijke verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst mogelijk maakt. Het spoedwetsvoorstel is op 6 april jl. door ministers Van Veldhoven en Dekker bij de Tweede Kamer ingediend en op 16 april jl. door de Tweede Kamer aangenomen. Op 21 april jl. is het wetsvoorstel door de Eerste Kamer aangenomen. De wet treedt in werking op de dag na publicatie in het Staatsblad en heeft terugwerkende kracht tot en met 1 april jl. In deze bijdrage bespreken wij de belangrijkste onderdelen van de wet.

Verlenging met maximaal drie maanden en tot uiterlijk 1 september 2020

De wet biedt verhuurders en huurders die een tijdelijke huurovereenkomst zijn aangegaan met een einddatum na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 de mogelijkheid om deze eenmalig tijdelijk te verlengen met maximaal drie maanden en tot uiterlijk 1 september 2020. De tijdelijke verlenging bedraagt één maand, twee maanden of drie maanden, maar eindigt in elk geval op 1 september 2020: tijdelijke huurovereenkomsten die in juni 2020 eindigen kunnen dus met ten hoogste twee maanden worden verlengd.

Verzoek tot tijdelijke verlenging

Zowel de verhuurder als de huurder kan de ander schriftelijk om een tijdelijke verlenging verzoeken. Doet de verhuurder dat verzoek, dan is instemming van de huurder vereist. Wil de huurder geen tijdelijke verlenging, dan gaat het niet door. Indien de verhuurder dat verzoek echter achterwege laat en de huurder tijdig (uiterlijk één maand en ten hoogste drie maanden voor de einddatum) schriftelijk over de einddatum van de tijdelijke huurovereenkomst informeert, moet hij de huurder ook informeren over de mogelijkheden die de tijdelijke wet de huurder biedt, oftewel over de mogelijkheid om schriftelijk een tijdelijke verlenging te verzoeken. Verhuurders doen er goed aan om de tekst van de spoedwet bij de aanzegging mee te sturen.

De huurder kan een schriftelijk verzoek tot tijdelijke verlenging (met één, twee of drie maanden) aan de verhuurder richten. Is het einde van de huur na 12 maart jl., maar voor de inwerkingtreding van de tijdelijke wet aangezegd, dan dient de huurder dit verzoek binnen één week na de inwerkingtreding van de spoedwet te doen. Is het einde van de huur na de inwerkingtreding aangezegd, dan dient de huurder dit verzoek binnen één week na de aanzegging te doen. Dit kan per (aangetekende) brief, maar ook per e-mail. De bewijslast dat het verzoek (tijdig) is gedaan, ligt bij de huurder. Reageert de verhuurder niet tijdig op het verzoek van de huurder, dan wordt de huurovereenkomst conform het verzoek van de huurder verlengd. Hieronder gaan wij in op de weigeringsgronden waar de verhuurder zich op zou kunnen beroepen.

Wanneer hoeft de verhuurder niet met een tijdelijke verlenging akkoord te gaan?

De verhuurder hoeft niet met een dergelijk verzoek van de huurder akkoord te gaan, indien de verhuurder de woning:

  • heeft verkocht aan een derde en zich heeft verplicht de woning aan die derde vrij van huur en gebruik in eigendom over te dragen,
  • opnieuw heeft verhuurd en de huurovereenkomst ingaat,
  • zelf wil betrekken en hij geen andere woonruimte meer heeft,
  • wil renoveren, dat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij zich jegens derden heeft verplicht om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen,
  • wil slopen en hij zich jegens derden heeft verplicht om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen,

op een datum die is gelegen voor de afloop van de door de huurder verzochte verlenging en de verhuurder de verplichting is aangegaan voor 1 april 2020.

Voorts hoeft de verhuurder niet met een tijdelijke verlenging akkoord te gaan, indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt.

De verhuurder dient zijn weigering binnen één week na het verzoek van de huurder schriftelijk bij de huurder kenbaar te maken. Is de huurder het niet met deze weigering eens, dan heeft hij de mogelijkheid de rechter te verzoeken de huurovereenkomst toch tijdelijk te verlengen.

Kan de verhuurder zich niet op een van de voornoemde weigeringsgronden beroepen, maar heeft hij toch dermate zwaarwegende redenen dat niet van hem kan worden gevergd met een tijdelijke verlenging akkoord te gaan, dan moet de verhuurder actie ondernemen en de rechter verzoeken het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt.

In de wet is weliswaar geen termijn genoemd waarbinnen verhuurder of huurder een procedure bij de rechtbank moet starten, maar uit de reactie van minister Van Veldhoven op het advies van de Afdeling advisering van de Raad van State leiden wij af dat een procedure moet worden gestart vóór de overeengekomen einddatum van de tijdelijke huurovereenkomst.

In een procedure zal de rechter de belangen van de verhuurder en de huurder tegen elkaar afwegen en op basis daarvan bepalen welk belang – gelet op alle feiten en omstandigheden van het geval – het zwaarst weegt. Wordt een procedure gestart, dan blijft de tijdelijke huurovereenkomst voortduren totdat de rechter uitspraak heeft gedaan, ook als de overeengekomen einddatum in de tussentijd wordt bereikt. Naar verwachting zullen alle procedures onder deze wet in de regel als ‘urgente zaak’ worden aangemerkt en derhalve wel door de rechtspraak worden behandeld. Tegen de uitspraak van de rechter kan geen hoger beroep worden ingesteld.

Aanzeggingen voor 12 maart jl.

Voor gevallen waarin het einde van de huur reeds voor 12 maart jl. is aangezegd, maar de einddatum van de tijdelijke huurovereenkomst wel na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 is gelegen, geldt een aparte regeling. Omdat de huurder in die gevallen wel een zekere termijn heeft gehad om een andere woonruimte te zoeken en omdat het voornemen om een tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten mogelijk te maken pas eind maart bekend is gemaakt, is het niet wenselijk geacht ook deze tijdelijke huurovereenkomsten onder de mogelijkheid van “eenzijdige” verlenging door de huurder, behoudens rechterlijke tussenkomst, te brengen. Voor die gevallen geldt dat voor een tijdelijke verlenging wilsovereenstemming tussen partijen is vereist. Wil een van beiden geen tijdelijke verlenging, dan gaat het niet door.

De verlengde tijdelijke huurovereenkomst

Wordt een tijdelijke huurovereenkomst verlengd, dan zijn de wettelijke bepalingen over tijdelijke huurovereenkomsten daarop onverkort van toepassing. Dit betekent onder meer dat de verlengde tijdelijke huurovereenkomst op de overeengekomen datum eindigt, mits de verhuurder het einde van de huur tijdig heeft aangezegd. Is dat laatste niet het geval, dan wordt de huurovereenkomst van rechtswege voor onbepaalde tijd verlengd. Voorts geldt dat de huurder de mogelijkheid blijft behouden de verlengde tijdelijke huurovereenkomst tussentijds te beëindigen, alsmede dat de huurder binnen zes maanden na afloop van de verlengde tijdelijke huurovereenkomst de redelijkheid van de huurprijs door de huurcommissie kan laten toetsen.

Inwerkingtreding en mogelijke verlenging van de tijdelijke wet

De tijdelijke wet zal op de dag na de publicatie daarvan in werking treden werkt terug tot en met 1 april 2020. Deze terugwerkende kracht geldt niet voor de verplichting van de verhuurder om de huurder bij de aanzegging te informeren over de mogelijkheden die de tijdelijke wet de huurder biedt.

Voor het geval de beperkingen na 1 juli 2020 nog voortduren, biedt de wet de mogelijkheid de tijdelijke wet tot maximaal 1 december 2020 te verlengen. Daarmee wordt het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten met een einddatum na 1 juli 2020 en voor een alsdan vast te stellen datum tijdelijk te verlengen. Voorts wordt het mogelijk om een reeds verlengde tijdelijke huurovereenkomst nog een keer tijdelijk te verlengen. Voor het aangaan van een tweede tijdelijke verlenging gelden dan dezelfde voorwaarden als voor het aangaan van de (eerste) tijdelijke verlenging zoals hierboven beschreven.