De spooksupermarkt

Veel huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten bevatten een zogeheten exploitatieverplichting. Deze verplichting houdt in dat  een huurder verplicht is om zijn winkel/bedrijfsruimte ook daadwerkelijk te exploiteren en geopend te houden. Dit is in het belang van de verhuurder: (langdurige) leegstand kan immers leiden tot waardevermindering van de bedrijfsruimte en aldus tot schade bij de verhuurder.

Een veelgebruikt voorbeeld van een exploitatieverplichting is te vinden in artikel 5.1 van het standaard ROZ-model winkelruimte en bedrijfsruimte uit 2012:
“Huurder zal het gehuurde -gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst- daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. […] Huurder zal het gehuurde voorzien en voorzien houden van voldoende inrichting en inventaris.”

Van een soortgelijke exploitatieverplichting was ook sprake in het recent gewezen vonnis van de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland van 29 april 2015.

In deze zaak huurde een Plus-supermarkt een bedrijfsruimte in Soesterberg. Op steenworp afstand van deze vestiging heeft Plus vervolgens een nieuwe supermarkt laten bouwen om vanaf medio 2014 te betrekken. Plus en de verhuurder van de oude vestiging komen daarna niet tot overeenstemming over beëindiging van hun huurovereenkomst (die doorloopt tot 31 oktober 2018). In de media werd gespeculeerd dat Plus de huur niet wilde beëindigen, omdat zij zou vrezen voor de komst van een concurrerende supermarkt.

Om leegstandschade te voorkomen, heeft de verhuurder Plus vervolgens meermaals gewezen op de in de huurovereenkomst opgenomen exploitatieverplichting. Plus onderkent deze exploitatieverplichting. Maar om toch te kunnen verhuizen, bedenkt zij een (naar mijn mening) slimme oplossing. Na verhuizing naar de nieuwe supermarkt richt Plus haar oude vestiging namelijk op beperkte wijze in. Zo is er sprake  van een beperkt assortiment bestaande uit enorme hoeveelheden van dezelfde producten, zonder de mogelijkheid van contante betaling, geen aanbiedingen, enkel twee aanwezige personeelsleden en slechts ingebruikname van 3/4e van het totale vloeroppervlak. Deze supermarkt wordt daarop in de volksmond tot ‘spooksupermarkt’ gedoopt.

De verhuurder meent dat Plus hiermee niet voldoet aan de overeengekomen exploitatieverplichting. Verhuurder spreekt van ‘schijnexploitatie’ en vordert bij de kantonrechter ontruiming van het gehuurde dan wel ingebruikneming van het gehuurde conform de bestemming van de huurovereenkomst.

De kantonrechter wijst de vorderingen van verhuurder echter af. Blijkens de huurovereenkomst zou simpelweg de bestemming van het gehuurde de ‘exploitatie van een supermarkt’ zijn. Over het niveau van de supermarkt hebben partijen geen afspraken gemaakt. Een algemene definitie van een supermarkt is er ook niet. Nu er gevulde schappen met producten staan die klanten kunnen kopen, kan volgens de kantonrechter worden gesproken van een ‘reële supermarkt’. Dat er slechts met de pinpas kan worden betaald, doet daar niet aan af. Bovendien is niet gebleken dat afwijkende openingstijden worden gehanteerd of dat door de verminderde ingebruikname van het vloeroppervlak geen supermarkt meer kan worden geëxploiteerd. De ‘spooksupermarkt’ mag dus blijven.

Wat leren we hiervan?
Met deze uitspraak is in feite de deur geopend voor ‘spookformules’. Om mogelijke spookformules uit te sluiten doen verhuurders er goed aan om de exploitatieverplichting in hun huurovereenkomsten  zo veel mogelijk te specificeren. De huurder heeft er uiteraard belang bij om de exploitatieverplichting zo algemeen mogelijk vorm te geven, zodat hij in voorkomend geval zonodig een spookformule kan realiseren. Sluit je een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte? Let hier dan op!