De reikwijdte van een erfdienstbaarheid

Meer artikelen over:CassatieVastgoed
Paul Tanja
Paul Tanja Advocaat

In Dordrecht ligt een basisschool. Deze basisschool heeft twee ingangen. De ene ingang is vrij toegankelijk vanaf de openbare weg, de ander is toegankelijk via een steegje over een perceel dat niet van de school is. De kinderen van de school en hun ouders gebruiken mede deze doorgang. Al in 1929, toen op de plek van de school nog een garagebedrijf was gevestigd, werd ten behoeve van één van de percelen waarop later deels de school is gebouwd (het heersende erf) een erfdienstbaarheid (artikel 5:70 t/m 5:84 BW) gevestigd ten behoeve van het tussenliggende perceel met de doorgang (het dienende erf).

kan een erfdienstbaarheid ook strekken ten behoeve van (een deel van) een perceel dat geen onderdeel is van het heersend erf?

Als de kinderen op een ochtend via het steegje naar de school willen komen, zien zij zich plotseling geplaatst voor een betonnen schutting. De eigenaars van het tussenliggende perceel menen dat hun erf wordt gebruikt om een deel van de school te bereiken, ten behoeve waarvan de erfdienstbaarheid oorspronkelijk niet is gevestigd. De school begint daarop een procedure. De centrale vraag daarbij is: kan een erfdienstbaarheid ook strekken ten behoeve van (een deel van) een perceel dat geen onderdeel is van het heersend erf? Afgelopen vrijdag deed de Hoge Raad uitspraak (ECLI:NL:HR:2017:2270).

Erfdienstbaarheid in beginsel alleen voor heersend erf

Voornoemde vraag is in de rechtspraak van de Hoge Raad slechts eenmaal eerder aan de orde geweest. In een arrest van 1981 overwoog de Hoge Raad dat een erfdienstbaarheid gevestigd ten behoeve van een bepaald erf,  voor zover uit de akte van vestiging of uit de kennelijke functie van het heersend erf niet het tegendeel voortvloeit, niet ook kan strekken ten behoeve van andere percelen (HR 13 maart 1981 NJ 1982/38). De Hoge Raad benadrukt in het arrest van afgelopen vrijdag dat dit alleen een als in beginsel geformuleerde regel is, waarop uitzonderingen mogelijk zijn (rov. 3.3.2 en 3.3.5).

Het hof had in deze zaak geoordeeld dat inderdaad sprake was van zo’n uitzonderingssituatie. Daarbij vond het hof van belang dat het schoolgebouw en het schoolplein zich deels bevonden op een perceel ten behoeve waarvan de erfdienstbaarheid was gevestigd en deels op een perceel waartoe de erfdienstbaarheid zich niet uitstrekte. Maatschappelijk gezien moeten het schoolgebouw en het schoolplein echter als één geheel worden gezien, aldus het hof. Deze omstandigheid, in combinatie met het feit dat de vestigingsakte uitdrukkelijk verzwaring van de erfdienstbaarheid toestond, bracht het hof tot het oordeel dat de erfdienstbaarheid aan de school óók het recht gaf om de doorgang te gebruiken ten behoeve van het gedeelte van de school waartoe de erfdienstbaarheid zich oorspronkelijk niet uitstrekte. De Hoge Raad haalt dit oordeel instemmend aan (rov. 3.3.5).

Hoewel de Hoge Raad het inhoudelijk dus eens was met het hof, vernietigt de Hoge Raad het arrest van het hof toch vanwege een proces-technisch punt (miskenning van de devolutieve werking van het appel). Dit is voor de rechtspraktijk echter niet zo interessant.

Uitleg erfdienstbaarheid naar huidige of oorspronkelijke bedoeling?

Een andere vraag die in cassatie aan de orde was, is of de akte waarmee de erfdienstbaarheid wordt gevestigd, dient te worden uitgelegd naar het historische belang van de erfdienstbaarheid of naar het huidige belang. Omdat erfdienstbaarheden eeuwigdurend zijn, laat het zich raden dat die eerste opvatting de nodige praktische problemen met zich mee zou brengen. Artikel 5:79 BW, dat de rechter de mogelijkheid biedt om een erfdienstbaarheid op te heffen indien de uitoefening daarvan onmogelijk is geworden of de eigenaar van het heersend erf daarbij geen redelijk belang meer heeft, biedt op deze vraag geen antwoord. Door de verwerping van de klachten van dit onderdeel met artikel 81 RO (rov. 3.4) geeft de Hoge Raad helaas geen inhoudelijk antwoord op deze vraag – gezien de zeldzaamheid waarmee dit soort vragen de Hoge Raad bereiken, wellicht een gemiste kans.

De basisschool werd bijgestaan door mr. Guido den Dekker van de sectie cassatie van BarentsKrans.