Onteigening en schadeloosstelling: ‘complexe’ materie?

Meer artikelen over:VastgoedVastgoed alert
Rens Groen
Rens Groen Advocaat

“Onteigening kan alleen geschieden in het algemeen belang en tegen vooraf verzekerde schadeloosstelling”, aldus artikel 14 van de Grondwet. Aan onteigening hangt een prijskaartje. De Onteigeningswet bevat regels om de hoogte van de schadeloosstelling voor onteigende zaken te bepalen. Bijzondere regels gelden in dit verband voor de onteigening van onroerende zaken die onderdeel uitmaken van een ‘complex’: een geheel van in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. De Hoge Raad verduidelijkte recent in twee arresten (ECLI:NL:HR:2018:485 en ECLI:NL:HR:2018:486) hoe de schadeloosstelling voor onteigende grond binnen een complex moet worden vastgesteld in het licht van de aanwezigheid van bodembestanddelen.

De onteigening

De gemeenten Meerssen en Beek besloten medio 2009 over te gaan tot onteigening van twee percelen grond van de grondeigenaar. Deze percelen maakten deel uit van een complex van in totaal 108 hectare grond die gebruikt zou worden voor ‘Maastricht Aachen Airport’. Alle percelen van het complex bevatten ongeveer een even grote hoeveelheid löss, maar niet uit alle percelen zou evenveel löss worden gewonnen. Nadat de gemeenten goedkeuring van de regering voor de onteigening hadden verkregen, vroegen zij aan de rechtbank Maastricht om de onteigening uit te spreken en de schadeloosstelling van de grondeigenaar vast te stellen.

Prijskaartje

Op grond van de Onteigeningswet moet alle schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt volledig worden vergoed. Het uitgangspunt hierbij is de vergoeding van de werkelijke waarde van de onteigende zaak. Om tot het bepalen van die werkelijke waarde te komen, wordt gekeken naar de koopprijs die in het vrije commerciële verkeer voor die zaak zou zijn betaald. Deze waarde kan worden beïnvloed door de bestemming die op grond van het lokale bestemmingsplan op de zaak rust. Wanneer de zaak echter tot een als één geheel te ontwikkelen complex behoort, brengt het egaliteitsbeginsel van artikel 40d Onteigeningswet met zich mee dat de specifieke bestemming uit het bestemmingsplan van dat stuk grond niet leidend is. In plaats daarvan wordt uitgegaan van een (voor alle percelen gelijke) gemiddelde complexwaarde, waarbij wordt gekeken naar de invloed die uitgaat van álle afzonderlijke bestemmingen van de onderdelen van het complex tezamen. Dit sluit overigens niet uit dat de waarde van een perceel binnen het complex anders kan zijn als de bijzondere ligging of hoedanigheid van de grond – met inbegrip van eventueel daarin aanwezige bodembestanddelen die winbaar zullen worden als gevolg van het werk waarvoor wordt onteigend – daar aanleiding toe geeft.

Löss

De rechtbank Maastricht kende aan de grondeigenaar een schadeloosstelling van in totaal €368.053,40 toe voor de onteigening van zijn percelen. De grondeigenaar was het echter niet eens met de vaststelling van de hoogte van deze schadeloosstelling en kwam van het onteigeningsvonnis in cassatie (hoger beroep tegen een onteigeningsvonnis is niet mogelijk). Hij vond dat de rechtbank concreet had moeten vaststellen hoeveel löss na onteigening uit zijn percelen zou worden gewonnen om de waarde hiervan mee te nemen bij de berekening van de schadeloosstelling. In plaats daarvan had de rechtbank, uitgaande van de complexwaarde op grond van artikel 40d Onteigeningswet, de vergoeding voor de uit het onteigende te winnen löss gebaseerd op een gemiddelde van de totale hoeveelheid te winnen löss uit alle tot het complex behorende gronden.

De Hoge Raad laat het oordeel van de rechtbank in stand. Dat uit sommige percelen grond binnen het complex na onteigening meer löss dan uit andere percelen zal worden gewonnen, kan niet worden toegeschreven aan een bijzondere ligging of hoedanigheid van die percelen. Alle percelen binnen het complex bevatten ongeveer dezelfde hoeveelheid löss. Dat uit sommige percelen binnen het complex meer löss zal worden gewonnen, hangt puur en alleen samen met de verschillende bestemmingen die aan de percelen binnen het complex zijn gegeven. En de individuele bestemming is juist niet leidend bij de waardering van onroerende zaken die behoren tot een complex.

De bestemming telt niet!

Wanneer uw onroerende zaak wordt onteigend en een onderdeel van een complex vormt, dan kan een andere waarde dan de gemiddelde complexwaarde aan de onroerende zaak worden toegekend wanneer de onroerende zaak een bijzondere ligging of hoedanigheid heeft. Ook de bodembestanddelen kunnen daarbij meewegen. Wanneer echter in het gehele complex nagenoeg dezelfde bodembestanddelen voorkomen en de winning daarvan uitsluitend afhangt van de aan het perceel gegeven bestemming, wegen de specifieke bodembestanddelen niet mee.