Vastgoed alert: onderverhurende huurder mag toch niet uit huurwoning worden gezet

Meer artikelen over:VastgoedVastgoed alert

De meeste huurovereenkomsten staan het onderverhuren van een woning niet toe, ook niet via websites als Airbnb. Doet een huurder dit toch, dan kan een verhuurder de huurovereenkomst meestal via de rechter ontbinden en de woning ontruimen. De Rechtbank Amsterdam oordeelde onlangs echter anders.

Slaapkamer verhuurd via Airbnb

In de huurovereenkomst van een sociale huurwoning stond duidelijk dat onderverhuur verboden was. Buurtbewoners zagen mensen met rolkoffers en rugtassen bij de woning aanbellen en klaagden bij de verhuurder over het onderhuren van de woning. Op de website van Airbnb ontdekte de verhuurder een account met de voornaam en een profielfoto van de huurder. Bij dat account stonden negen recensies uit 2016 en 2017 met betrekking tot de huur van een slaapkamer in de huurwoning. Voor de verhuurder was dit voldoende om bij de rechter ontbinding van de huurovereenkomst te vragen.

De huurder ontkende dat zij een slaapkamer in de woning via Airbnb had verhuurd. Zij voerde aan dat het Airbnb-account door een ander was aangemaakt die haar een hak wilde zetten. De profielfoto bij het Airbnb-account zou zijn gestolen van haar Instagram-account en de negen recensies zouden geen betrekking hebben op haar woning, maar op een woning van één van de buren.

Oordeel en belangenafweging

Volgens de rechtbank was dit verweer ongeloofwaardig en is de woning in ieder geval negen keer via Airbnb verhuurd. Toch ontbond de rechtbank de huurovereenkomst niet. Ná het vaststellen van een overtreding van de huurovereenkomst, moet de rechter namelijk nog de belangen van de huurder en de verhuurder tegen elkaar afwegen. Enerzijds had de verhuurder belang bij strikte handhaving van het onderhuurverbod, ook om toekomstige overtredingen door anderen te voorkomen. Anderzijds had de verhuurder veel tijd (negen maanden) laten verstrijken sinds zij de onderhuur had ontdekt en had de huurder niet de hele woning, maar slechts één slaapkamer onderverhuurd. Van onderverhuur van de woning ná juni 2017 en van overlast was niet gebleken. Verder had de verhuurder haar huurders pas na de periode waarin de onderverhuur plaatsvond via een brief gewezen op de aangepaste algemene voorwaarden waarin ook expliciet het “ver-Airbnbn-en” werd verboden. Tot slot zou het verlies van de woning niet alleen vergaande gevolgen hebben voor de huurder, maar ook voor haar schoolgaande kinderen die onder begeleiding van jeugdzorg stonden. De belangenafweging viel daarom in het voordeel van de huurder uit.

Airbnb in overeenkomst of algemene voorwaarden

Uit deze uitspraak blijkt maar weer dat het ontbinden van huurovereenkomsten maatwerk is. In het algemeen is ongeoorloofd onderverhuur een reden voor ontbinding van de huurovereenkomst, maar in een specifieke situatie kan het oordeel anders uitvallen. Deze uitspraak laat zien dat het voor verhuurders belangrijk is om aan de huurders duidelijk te maken dat ook onderverhuur via websites als Airbnb niet is toegestaan en dat het voor huurders belangrijk is om de huurovereenkomst goed te bestuderen vóórdat een kamer via websites als Airbnb wordt onderverhuurd.