NVM-makelaar aansprakelijk voor niet nakomen meetinstructie

Meer artikelen over:Commerciële contracten
Annelies van der Ploeg
Annelies van der Ploeg Advocaat / partner

In ECLI:NL:HR:2018:1176 oordeelt de Hoge Raad over de vraag of een NVM-(verkoop)makelaar aansprakelijk is voor het vermelden van een woonoppervlakte in de verkoopbrochure die niet gemeten is volgens de door de NVM aan haar leden verplicht gestelde meetinstructie. Volgens deze meetinstructie (een private gedragsnorm) moeten NVM-makelaars de netto-woonoppervlakte vermelden in plaats van de bruto-woonoppervlakte. In deze zaak noemt de betrokken NVM-makelaar echter de bruto-woonoppervlakte. Ook is in de brochure opgenomen dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend. De koopovereenkomst bevat een exoneratie voor de onder- of bovenmaat van de woning. Heeft de makelaar onrechtmatig gehandeld jegens de koper door de woning aan te bieden met een onjuiste woonoppervlakte?

Het hof oordeelt bevestigend (ECLI:NL:GHAMS:2017:19) en overweegt dat de NVM de meetinstructie voor haar leden verplicht heeft gesteld, omdat derden (kopers) erop moeten kunnen vertrouwen dat niet de bruto- maar netto-woonoppervlakte wordt vermeld. Het noemen van een aanmerkelijk hogere woonoppervlakte is daarom onrechtmatig. Het beroep op het in de brochure opgenomen voorbehoud faalt vanwege voormeld doel van de meetinstructie. Datzelfde geldt voor het beroep op de exoneratie in de koopovereenkomst: dat beding geldt, aldus het hof, namelijk alleen in de rechtsverhouding koper-verkoper.

Ook de Hoge Raad overweegt dat de meetinstructie strekt tot bescherming van de belangen van de kopers. Als uitgangspunt geldt dat de koper erop mag vertrouwen dat de vermelde woonoppervlakte conform de meetinstructie is gemeten, tenzij (i) de koper heeft moeten begrijpen dat een andere meetmethode is toegepast of (ii) sprake is van andere omstandigheden die aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de opgegeven oppervlakte. De standaardmededeling dat aan de brochure geen rechten kunnen worden ontleend, is volgens de Hoge Raad niet specifiek genoeg om aan dit uitgangspunt afbreuk te doen. Stelplicht en bewijslast ten aanzien van omstandigheden die de redelijke verwachtingen van de koper kunnen temperen, rusten op de betrokken NVM-makelaar. Ook de in de koopovereenkomst opgenomen exoneratie kan de makelaar niet baten. Die geldt tussen koper en verkoper en verandert niet dat de koper ervan mag uitgaan dat volgens de meetinstructie is gemeten en de netto-woonoppervlakte in de brochure is vermeld.

Op basis van dit arrest zal de aansprakelijkheid van NVM-makelaars voor de vermelding van een onjuiste woonoppervlakte sneller in beeld zijn, tot vreugde van menig koper op de Nederlandse huizenmarkt.

Dit artikel verscheen in augustus 2018 in de rubriek Contractenrecht van Mr. Online magazine.