In een procedure tussen Woningstichting Eigen Haard en een huurder stelt mr. F.B. Bakels, ex-vicepresident en voormalig raadsheer in de civiele kamer van de Hoge Raad, als kort gedingrechter prejudiciële vragen aan zijn voormalig werkgever met betrekking tot de ontbinding van overeenkomsten. Ter beantwoording van deze vragen geeft ons hoogste rechtscollege bij prejudiciële beslissing van 28 september jl. (ECLI:NL:HR:2018:1810) een doorwrochte uiteenzetting van het ontbindingsleerstuk, dat als nieuw standaardarrest kan worden beschouwd. De beslissing wordt hierna samengevat.
Een huurder heeft zijn woning in strijd met de huurovereenkomst van mei 2017 tot december 2017 kosteloos in gebruik gegeven aan een gezin met een jong kind, omdat dit gezin volgens de huurder anders op straat was komen te staan. De huurder is gedurende deze periode zelf in het hoofdverblijf blijven wonen. Aangezien de huurder geen toestemming heeft gevraagd aan verhuurster, Woningstichting Eigen Haard, is hij tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Woningstichting Eigen Haard begint daarom een kort geding tegen de huurder waarin zij ontruiming van het gehuurde vordert. De huurder verweert zich met de stelling dat zijn tekortkoming, gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden, geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Prejudiciële vragen ontbinding overeenkomst
De voorzieningenrechter in deze zaak, niemand minder dan mr. F.B. Bakels (ex-vicepresident en voormalig raadsheer in de civiele kamer van de Hoge Raad), ziet zich aldus geconfronteerd met een lastig dilemma en besluit twee prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen. Deze vragen zijn als volgt geformuleerd:
- Dient artikel 6:265 lid 1 BW letterlijk te worden uitgelegd in die zin dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij het maken van een uitzondering hierop gerechtvaardigd is aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten? Zo nee, hoe dient deze bepaling dan te worden uitgelegd?
- Is er aanleiding bijzondere eisen te stellen ten aanzien van ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, ervan uitgaande dat zulke woonruimte schaars is?”
De leer-Bakels
Bakels legt hiermee in feite de door hem sinds zijn proefschrift uit 1993 verdedigde leer aan de Hoge Raad voor. Bakels meent namelijk dat artikel 6:265 lid 1 BW onjuist wordt uitgelegd.
Volgens de heersende leer is artikel 6:265 lid 1 BW een hoofdregel met uitzondering (“iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming […] deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt”).
Volgens Bakels moet aan de vraag of ontbinding in een gegeven geval gerechtvaardigd is, altijd een belangenafweging ten grondslag liggen. Ontbinding kan volgens hem bovendien pas in beeld komen zodra de schuldeiser geen minder vergaande middelen ten dienste staan. Ook Advocaat-Generaal Hartlief heeft deze laatste stelling (in zijn proefschrift uit 1994) verdedigd. Deze positie is bekend komen te staan als de leer van het redelijk alternatief.
Hoge Raad handhaaft structuur van de wet
In een principiële en doorwrochte beslissing stelt de Hoge Raad voorop dat de wetgever aan artikel 6:265 lid 1 BW de structuur van een hoofdregel met een uitzondering heeft gegeven. De Hoge Raad handhaaft deze structuur en volgt de leer-Bakels dus niet.
De Hoge Raad overweegt evenwel als volgt. Hoewel in de wetsgeschiedenis is opgemerkt dat het tenzij-gedeelte van artikel 6:265 lid 1 BW een uitzonderingsbepaling betreft, benadrukt de Hoge Raad dat dat niet meebrengt dat de uitzondering op de hoofdregel slechts ‘bij uitzondering’ kan worden toegepast. De Hoge Raad formuleert de strekking van artikel 6:265 lid 1 BW zo, dat hoofdregel en tenzij-bepaling tezamen uitdrukking geven aan de rechtsregel dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst.
De formulering van een ‘tekortkoming van voldoende gewicht’ bezigt de Hoge Raad in deze beslissing voor het eerst. Zij vloeit echter logisch voort uit artikel 6:265 lid 1 BW en de vaste rechtspraak van de Hoge Raad. Met deze bewoordingen lijkt de Hoge Raad te benadrukken dat niet iedere tekortkoming ontbinding rechtvaardigt, hetgeen ook logisch is gelet op de tenzij-formule. Deze opmerking is mogelijk ingegeven door het feit dat ontbindingsvorderingen in de lagere rechtspraak soms lichtvaardig worden toegewezen. Door het accent te leggen op het vereiste van een tekortkoming van voldoende gewicht lijkt de Hoge Raad, hoewel hij het systeem van de wet handhaaft, enigszins tegemoet te komen aan de steller van de prejudiciële vraag.
Stelplicht en bewijslast
De Hoge Raad vervolgt met de overweging dat de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW meebrengt dat de schuldeiser moet stellen (en zo nodig bewijzen) dat sprake is van een tekortkoming door de schuldenaar. Vervolgens is het aan de schuldenaar om omstandigheden te stellen (en zo nodig te bewijzen) die zien op toepassing van de tenzij-bepaling.
De Hoge Raad merkt daarbij op dat het feit dat de bewijslast voor de tenzij-bepaling bij de schuldenaar ligt, niet uitsluit dat in het verweer van de schuldenaar, dat geen sprake is van een tekortkoming, het betoog besloten kan liggen dat de tekortkoming gelet op de omstandigheden van het geval niet de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Dit een en ander hangt af van de uitleg van de stellingen van de schuldenaar en de kenbaarheid van een dergelijk (subsidiair) betoog voor de schuldeiser.
Beoordeling van de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is
De eerste prejudiciële vraag is aldus geformuleerd, dat de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is moet worden beantwoord aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten. De Hoge Raad beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt dat deze beoordeling, conform vaste rechtspraak, moet geschieden aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Dat brengt volgens de Hoge Raad bovendien mee dat niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol kan worden toegekend.
Tenslotte overweegt de Hoge Raad dat voor de werking van de redelijkheid en billijkheid binnen het ontbindingsleerstuk weinig behoefte bestaat. Dit omdat in het kader van artikel 6:265 lid 1 BW alle omstandigheden van het geval verdisconteerd moeten worden, zodat voor een daarvan te onderscheiden werking van de redelijkheid en billijkheid weinig ruimte meer overblijft.
Geen bijzondere regels voor huur sociale woningruimte
In antwoord op de tweede prejudiciële vraag overweegt de Hoge Raad dat bij toepassing van artikel 6:265 lid 1 BW rekening kan worden gehouden met zowel het belang van sociale woningbouwverenigingen of –stichtingen om bij een tekortkoming van voldoende gewicht van de huurder de woning beschikbaar te krijgen, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden. De Hoge Raad meent dat de algemene regel van artikel 6:265 lid 1 BW daartoe voldoende handvatten biedt.
Deze afweging moet de rechter volgens de Hoge Raad ook maken als tegen de huurder verstek is verleend. Dat ligt volgens de Hoge Raad besloten in de in artikel 7:231 lid 1 BW voorgeschreven rechterlijke tussenkomst voor de ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot (onder meer) woonruimte. Deze regel heeft als achtergrond dat ontbinding op verantwoorde wijze moet plaatsvinden door rechterlijke beoordeling van het gewicht van de tekortkoming in verhouding tot het woonbelang van de huurder, ongeacht de vraag of de huurder in het geding is verschenen, aldus de Hoge Raad.
Hoewel de Hoge Raad specifieke regels voor huur van sociale woningruimte niet noodzakelijk acht, acht hij aldus wel een ambtshalve toetsingsverplichting van de rechter geraden wanneer tegen de huurder verstek is verleend.
Conclusie
In deze uitvoerig gemotiveerde prejudiciële beslissing benadrukt de Hoge Raad het beperkte uitzonderingskarakter van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW. Voor de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is, moet in het licht van alle omstandigheden van het geval namelijk sprake zijn van een tekortkoming van voldoende gewicht.
De Hoge Raad meent dat in dit verband geen behoefte bestaat aan specifieke regels voor sociale woningruimte. Wel bepaalt hij in deze beslissing dat de rechter in dat soort gevallen de positie van de huurder, ook wanneer hij niet in het geding verschijnt, moet meewegen bij de vraag of sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht.
Jan-Paul Heering en Jerre de Jong stonden Woningstichting Eigen Haard bij in de prejudiciële procedure bij de Hoge Raad