Vastgoed alert: mededelingsplicht versus onderzoeksplicht

Meer artikelen over:Vastgoed alert

Bij de aan- en verkoop van vastgoed is de mogelijke aanwezigheid van gebreken, zoals asbest, een hot topic. Een verkoper moet meedelen wat hij weet, de mededelingsplicht. De koper moet onderzoek doen naar hetgeen hij wil weten, de onderzoeksplicht. De hoofdregel is dat de mededelingsplicht van de verkoper in beginsel zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van de koper. Een verkoper kan zich dus niet verschuilen achter de onderzoeksplicht van de koper.

Het Amsterdamse hof heeft zich recent uitgesproken (ECLI:NL:2018:GHAMS:121) over de vraag of een verkoper volledig heeft voldaan aan de op haar rustende mededelingsplicht bij de verkoop van een bedrijfspand waar mogelijk nog asbest aanwezig was.

Schending van de mededelingsplicht?

In deze zaak gaat het om de verkoop van een bedrijfspand tussen verkoper A en koper B. Beiden zijn professionals in de vastgoedbranche. Voorafgaand aan de verkoop van het pand is A een asbestsaneringstraject gestart. Verschillende onderzoekers hebben de  mogelijk asbestbronnen in het pand in kaart gebracht. In de opgestelde rapporten zijn diverse voorbehouden opgenomen. Enkele rapporten concluderen dat de kans bestaat dat er nog asbesthoudende materialen in het pand aanwezig zijn. Bovendien zijn verschillende ruimtes niet onderzocht.

Naar aanleiding van de rapporten heeft A opdracht gegeven om over te gaan tot sanering van het pand. Voorafgaand aan de verkoop heeft A diverse schriftelijke stukken verstrekt aan B, onder andere met betrekking tot de asbestsanering. Na aankoop van het pand door B verkoopt hij het door aan een nieuwe koper. Hij ontdekt later dat er nog asbest aanwezig is in het pand. De nieuwe koper stelt B aansprakelijk, waarop B besluit A aansprakelijk te stellen. B stelt dat A in strijd heeft gehandeld met de op haar rustende mededelingsplicht. B meent dat A haar had moeten meedelen dat er in de rapporten die B ten tijde van de koop niet van A had ontvangen, de nodige voorbehouden waren gemaakt over de mogelijkheid van asbest en dat diverse ruimten niet zijn onderzocht.

Oordeel van het gerechtshof

Wie heeft er nu gelijk? Bij het beantwoorden van de vraag of een verkoper haar mededelingsplicht heeft geschonden, wordt er gekeken naar de omstandigheden van het geval. Het hof oordeelt dat het in deze zaak te ver gaat om te stellen dat A haar mededelingsplicht heeft geschonden. Het asbestsaneringstraject is volgens de destijds geldende normen uitgevoerd. Daarbij is B een professionele vastgoedbelegger die werd bijgestaan door een deskundige. B beschikte daarnaast over informatie waarin werd verwezen naar de betreffende asbestinventarisatierapporten. Indien de koper zekerheid had willen hebben over de vraag of het pand volledig asbestvrij was, heeft de koper zelf de taak om verder onderzoek te doen naar de asbestsituatie, aldus het hof.

Conclusie

Het arrest leert ons dat ondanks de hoofdregel dat de mededelingsplicht voorgaat op de onderzoeksplicht, een koper zich daar niet altijd achter kan verschuilen. Bij de aankoop van een pand is dus oplettendheid aan de kant van de koper geboden. Dit geldt temeer bij transacties tussen professionele partijen.