Vastgoed alert: koper beboet voor afdragen 2% in plaats van 6% overdrachtsbelasting

Iris Smit
Iris Smit Kandidaat-notaris

Voor de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken wordt een overdrachtsbelasting van 6% geheven, tenzij het gaat om de verkrijging van woningen. In dat geval geldt het tarief van 2%. Over de vraag of een pand een woning betreft bestaat veel rechtspraak. Onlangs is gebleken dat het onterecht afdragen van het tarief van 2% een koper duur kan komen te staan.

Het volgende speelde zich af. Koper kocht een pand dat voorheen aan te merken was als winkelruimte, horecaruimte en kantoren én niet gebouwd is met de bedoeling als woning te fungeren. Koper verklaarde aan de notaris en in de leveringsakte dat het pand ten tijde van de levering uit wooneenheden bestond. Koper was ten tijde van de levering al begonnen met de verbouwing tot wooneenheden én de bestemming van het pand was reeds gewijzigd.

Inspectie

De inspecteur van de belastingdienst inspecteerde het pand zes weken na de levering en toen bleek dat aan 70% van het pand nog niets was verbouwd. In de overige 30% was nog geen enkele wooneenheid gerealiseerd. De verklaring van koper in de leveringsakte dat het pand uit wooneenheden bestond, was dan ook niet juist. Uit een e-mail bleek dat koper ervan op de hoogte was dat de verbouwing ver gevorderd diende te zijn om het pand als wooneenheden aan te kunnen merken voor de overdrachtsbelasting, waarmee het tarief van 2% van toepassing zou zijn.

Naheffingsaanslag en vergrijpboete

De fiscus achtte opzet bij het ontwijken van het betalen van overdrachtsbelasting bewezen en legde een naheffingsaanslag ter hoogte van 4% zodat koper – samen met het bedrag dat de notaris al namens koper had afgedragen – alsnog het tarief van 6% heeft voldaan. Daarnaast legde de fiscus een vergrijpboete op van 2% van de waarde van het pand. Koper ging tegen de naheffingsaanslag en vergrijpboete in beroep en vervolgens in cassatie maar dit mocht niet baten. De Hoge Raad liet de naheffingsaanslag en vergrijpboete in stand (ECLI:NL:HR:2018:168).

Dure les voor de koper

Uiteindelijk betaalde de koper in verband met de levering van het pand dus 8% van de waarde aan de fiscus in plaats van de door hem beoogde 2%. Neem bij twijfel over het toepasselijke tarief voor de overdrachtsbelasting contact op met een (kandidaat-)notaris en voorkom een hoge vergrijpboete!