Inschrijving van feiten zoals erfdienstbaarheden in de openbare registers draagt bij aan transparantie en duidelijkheid met betrekking tot registergoederen in het goederenrechtelijk verkeer. Eenieder (bijvoorbeeld een potentiële koper) doet er verstandig aan de openbare registers te controleren. Wie namelijk de registers wel voldoende raadpleegt, wordt onder omstandigheden beschermd tegen verrassingen die voortkomen uit feiten die de belanghebbende in de registers had kunnen doen opnemen (art. 3:24 Burgerlijk Wetboek (BW)). Om die reden is (ook) van belang te weten welke feiten met betrekking tot erfdienstbaarheden niet kunnen worden ingeschreven in de openbare registers, maar waarbij wel een grote mate van alertheid is geboden. Zo oordeelde de Hoge Raad enkele maanden geleden dat het tenietgaan van een erfdienstbaarheid door het in één hand gaan van het heersende en het dienende erf (vermenging), géén inschrijfbaar feit is op grond van artikel 3:17 BW (ECLI:NL:HR:2021:1617).
De casus: wel of geen recht op de gevestigde erfdienstbaarheid?
De casus is als volgt. In 1995 hebben ‘pa en ma’ aan zoon perceel 1, perceel 2 én een gedeelte van perceel 3 overgedragen. Deze drie percelen worden samengevoegd tot één perceel; het perceel van zoon. Het andere gedeelte van perceel 3 blijft bij ‘pa en ma’. Zoon wil nog wel over het erf van ‘pa en ma’ kunnen blijven gaan om bij de openbare weg te kunnen komen. Daarom wordt er in 1995, gelijktijdig met de overdracht, een erfdienstbaarheid van weg gevestigd ten behoeve van het perceel van zoon (het heersend erf) en ten laste van het perceel van ‘pa en ma’ (het dienend erf). Wanneer na een aantal jaren ook het overgebleven gedeelte van perceel 3 met de daarop gevestigde erfdienstbaarheid door ‘pa en ma’ aan zoon wordt geleverd, is zoon eigenaar van beide percelen en komen zodoende heersend en dienend erf in één hand. Ten gevolge hiervan is de erfdienstbaarheid van weg op grond van artikel 3:81 lid 2 sub e BW door vermenging tenietgegaan.
Enige jaren later wordt het perceel van zoon (executoriaal) verkocht. In de akte van levering wordt tóch melding gemaakt van de al door vermenging tenietgegane erfdienstbaarheid. Deze koper (tevens eiser in cassatie) vordert in een gerechtelijke procedure dat de eigenaar van het perceel ‘pa en ma’ wordt veroordeeld tot het respecteren van de erfdienstbaarheid.
Volgens de koper heeft hij recht op bescherming op grond van 3:24 lid 1 BW, omdat het tenietgaan van een erfdienstbaarheid door vermenging een feit is dat in de openbare registers had kunnen worden ingeschreven.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad verwerpt dat betoog en oordeelt dat het tenietgaan van een erfdienstbaarheid door vermenging niet behoort tot de feiten die op grond van artikel 3:17 BW kunnen worden ingeschreven.
De advocaat-generaal had in zijn conclusie al kernachtig aangegeven waarom dat niet het geval is:
“het tenietgaan door vermenging is slechts te kwalificeren als het rechtsgevolg van de levering waardoor het heersende en het dienende erf in één hand kwamen. De omstandigheid dat die levering is ingeschreven en dat daardoor het tenietgaan van de erfdienstbaarheid uit de openbare registers kan worden afgeleid, maakt begrijpelijk dat vermenging geen inschrijfbaar feit is.”
Aldus komt de koper geen bescherming toe op grond van art. 3:24 BW.
Conclusie
Het tenietgaan van erfdienstbaarheden door vermenging is geen inschrijfbaar feit dat dient te worden ingeschreven in de openbare registers. Indien in een akte een niet (meer) bestaande erfdienstbaarheid is opgenomen, kan dit tot verwachtingen en problemen leiden. Wees u ervan bewust welke erfdienstbaarheden bij uw perceel horen en laat door uw notaris een gedegen onderzoek doen naar de relevantie en geldigheid hiervan.