Hypotheekhouder bij ruilverkaveling beschermd tegen onvolledige openbare registers?

Nicole Bokern
Nicole Bokern Advocaat

Wat als de notaris bij ruilverkaveling ‘vergeet’ om de hypotheekrechten op het oude perceel in te schrijven op het vervangende perceel? Volgens de Hoge Raad gaan de hypotheekrechten bij ruilverkaveling van rechtswege over, vanwege het principe van zaaksvervanging. Inschrijving in de openbare registers is daarom niet noodzakelijk. Een latere hypotheekhouder kan zodoende niet snel succesvol een beroep doen op bescherming omdat de openbare registers onvolledig zouden zijn (artikel 3:24 BW). Het kan zijn dat hij een eerdere, hem onbekende, hypotheekhouder in rang voor zich moet dulden.

Feiten

De feiten waar de Hoge Raad op 20 maart 2020 over oordeelde zijn kort gezegd als volgt. X heeft een stuk grond met een woonboerderij in eigendom (Perceel 1) en vestigt daarop driemaal een hypotheekrecht ten behoeve van Rabobank (eerste, tweede en derde in rang). Alle hypotheekrechten worden ingeschreven in de openbare registers. Vervolgens levert X een deel van Perceel 1 aan een derde. De percelen worden hierbij hernummerd, het deel dat in eigendom van X blijft, duid ik gemakshalve aan als Perceel 2. X vestigt vervolgens ten aanzien van Perceel 2 een vierde hypotheekrecht (vierde in rang) ten behoeve van A, een andere partij dan Rabobank. Ook dit hypotheekrecht wordt keurig ingeschreven in de openbare registers.

Perceel 2 wordt vervolgens onderdeel van een grootschalige ruilverkaveling van twee naast elkaar gelegen Groningse dorpen. X is daardoor niet langer eigenaar van Perceel 2, maar van het vervangende Perceel 3. De notariële akte voor de ruilverkaveling vermeldt (zoals gebruikelijk) de bezwaringen die op de desbetreffende percelen rusten. Bij Perceel 3 wordt wel het vierde hypotheekrecht van A genoemd, maar niet de drie hypotheekrechten van Rabobank. In de openbare registers, in de volksmond bekend als het Kadaster, staan die hypotheekrechten nog steeds vermeld bij Perceel 2.

Dan komt de verweerder in cassatie (die we B noemen) in beeld, want na de ruilverkaveling krijgt B een hypotheekrecht op Perceel 3. In de hypotheekakte wordt wel verwezen naar de ruilverkaveling en het hypotheekrecht van A, maar ontbreekt enige benoeming van de hypotheekrechten van Rabobank.

X komt vervolgens in de schuldsaneringsregeling terecht en er ontstaat discussie over de vraag wiens hypotheekrecht voor gaat.

Rabobank start een procedure waarin zij een verklaring voor recht vordert dat zij drie hypotheekrechten op Perceel 3 heeft die in rang voorgaan op het hypotheekrecht van B. Zij onderbouwt die vordering met de stelling dat de op Perceel 1 gevestigde en ingeschreven hypotheekrechten van rechtswege op Perceel 3 zijn komen te rusten en zodoende voorrang genieten. B stelt echter dat hij beschermd wordt tegen de onvolledigheid en/of onjuistheid van de openbare registers (de hypotheekrechten van Rabobank waren immers niet zichtbaar bij Perceel 3 ten tijde van vestiging van zijn hypotheekrecht) en zijn hypotheekrecht zodoende voorrang geniet. Wie trekt uiteindelijk aan het langste eind?

Zaaksvervanging

Voor het antwoord op die vraag dienen eerst de (goederenrechtelijke) gevolgen van de ruilverkaveling vast te worden gesteld. Dat geschiedt aan de hand van de destijds van toepassing zijnde maar inmiddels vervallen Landinrichtingswet. Daaruit volgt volgens de Hoge Raad dat bij ruilverkaveling hypotheekrechten op een oud perceel (met behoud van hun rang) van rechtswege overgaan op het vervangende perceel, gelet op het principe van zaaksvervanging ((oud) artikel 160 lid 3 Liw). Doordat overgang van rechtswege plaatsvindt, is inschrijving van de hypotheekrechten op Perceel 3 en/of van de ruilverkavelingsakte niet nodig. Ook vervangt de ruilverkavelingsakte en inschrijving daarvan niet de oorspronkelijke hypotheekakte als titel voor de hypotheekrechtvestiging van Rabobank. Wél moet de ruilverkavelingsakte vermelden welke hypotheekrechten door inschrijving van de akte niet blijven bestaan. In het Kadaster moeten die hypotheekrechten worden doorgehaald en moet er een aantekening komen dat de hypothecaire inschrijving voortaan rust op het vervangende perceel.

De Landinrichtingswet is inmiddels vervangen door de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg). Deze wet kent een met artikel 160 lid 3 Liw vergelijkbare bepaling in artikel 60 lid 3 Wilg. Het is aldus aannemelijk dat ook bij ruilverkaveling onder de huidige Wilg hypotheekrechten op een ‘oud perceel’ met behoud van rang van rechtswege overgaan op het vervangende perceel.

‘Voor inschrijving vatbare feiten’

Tot zover klopt de redenering van de Rabobank dus, maar wordt B hier niet beschermd tegen het feit dat deze hypotheekrechten niet uit de openbare registers bleken? B meent van wel en doet daartoe een beroep op artikel 3:24 BW. Dat artikel beschermt (de inschrijving van) de latere hypotheekhouder indien een “eveneens voor inschrijving in de registers vatbaar feit niet met betrekking tot het registergoed ingeschreven was”. Is daar sprake van?

Een feit is voor inschrijving vatbaar als er een wettelijke bepaling is die inschrijving mogelijk maakt. Of dat in deze zaak het geval is, moet worden beoordeeld aan de hand van artikel 3:17 BW. Dit artikel biedt een opsomming van (algemene) voor inschrijving vatbare feiten, naast de (meer specifieke feiten) die hun wettelijke inschrijfmogelijkheid elders in de wet hebben. Die andere wettelijke inschrijfmogelijkheden zijn in deze zaak niet relevant; het draait in cassatie om sub a van artikel 3:17 BW: “rechtshandelingen die een verandering in de rechtstoestand van registergoederen brengen of in enig ander opzicht voor die rechtstoestand van belang zijn”.

De Hoge Raad oordeelt dat nu er sprake is van zaaksvervanging het niet gaat om een dergelijke rechtshandeling als bedoeld in artikel 3:17 sub a BW; de ‘oude’ hypotheekrechten van Rabobank zijn door de ruilverkaveling immers van rechtswege op het vervangende perceel terecht gekomen (zonder nadere rechtshandeling).

Omdat zaaksvervanging evenmin onder één van de andere categorieën inschrijfbare feiten valt, is inschrijving daarvan niet mogelijk. Ook de – niet doorgevoerde – aantekening van het feit dat de hypotheken van Rabobank in het vervolg zouden rusten Perceel 3, is, aldus de Hoge Raad, mede gelet op de gebruikte bewoordingen, niet een inschrijfbaar feit in de zin van artikel 3:17 lid 1 BW en art. 3:24 lid 1 BW.

Nu geen sprake is van een inschrijfbaar feit mist artikel 3:24 BW toepassing. Het beroep van B op bescherming tegen de niet ingeschreven en daardoor voor hem onbekende hypotheekrechten van Rabobank op grond van artikel 3:24 BW slaagt dus niet.

Conclusie

Dit arrest maakt duidelijk dat bij ruilverkaveling een beroep op bescherming tegen onvolledige openbare registers (artikel 3:24 BW) niet snel aan de orde al zijn. Indien u wenst om een perceel dat in ruilverkaveling betrokken is geweest te bezwaren met een hypotheekrecht, is het derhalve raadzaam om extra goed na te gaan of er geen oudere hypotheekhouders zijn die in rang voorgaan.