Nieuw huurbeleid biedt kansen voor vastgoedeigenaren

Op 9 februari jl. heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel ‘Doorstroming huurmarkt 2015’ met een ruime meerderheid aangenomen. Het wetsvoorstel tracht een beter passend aanbod van huurwoningen in zowel de sociale als de vrije sector te realiseren. Voor de commerciële vastgoedpraktijk biedt het wetsvoorstel vooral kansen: het verruimt de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte.

Tijdelijke verhuur

Het wetsvoorstel maakt tijdelijke huur voor de duur van maximaal 2 jaar mogelijk voor zelfstandige woningen. Voor onzelfstandige woningen geldt een duur van maximaal 5 jaar. Na het verstrijken van de overeengekomen duur, eindigt de huurovereenkomst van rechtswege. Wel moet de verhuurder de huurder een notificatie sturen inhoudende dat de huur eindigt. Voldoet verhuurder daaraan, dan eindigt de huur en is de huur aldus werkelijk van tijdelijke aard. De regeling bevat wel een paar bananenschillen: een te vroeg of te laat verzonden notificatie kan leiden tot een verlengde huurovereenkomst van onbepaalde tijd waarvoor de oude, normale huurbescherming geldt.

De verruiming van tijdelijke verhuur is een zeer welkome toevoeging aan de bestaande regelgeving. Het wetsvoorstel maakt woningen op effectieve wijze tijdelijk verhuurbaar, zodat het na de looptijd van de huur weer vrij valt voor bijvoorbeeld verkoop, renovatie of nieuwe verhuur. En dat is goed nieuws voor vastgoedeigenaren.

Overigens worden ook de mogelijkheden tot opzegging van huurcontracten op grond van dringend eigen gebruik uitgebreid voor de doelgroepen jongeren, promovendi en grote gezinnen. Die opzeggingsgronden zullen alleen voor nieuwe huurcontracten gelden als een woning voor die speciale doelgroep is aangewezen.

Naast verruiming van de mogelijkheden van tijdelijke verhuur bevat het wetsvoorstel nog twee maatregelen van belang voor huurders van sociale huurwoningen; de huursombenadering en driejaarlijkse inkomenstoets. Die maatregelen komen in de plaats van de huidige inkomensafhankelijke huurverhoging en moeten de doorstroming bevorderen.

Huursombenadering

De huursombenadering dient ertoe de huur van huizen in de sociale sector beter te laten aansluiten bij de waarde ervan. De huurprijzen voor zittende huurders zijn vaak veel lager dan die voor nieuwe huurders. De overheid vindt dat onwenselijk. De huurprijzen van vergelijkbare woningen zouden gelijk moeten zijn.

Kern van de huursombenadering is dat de totale huurstijging bij een woningcorporatie is gemaximeerd (tot inflatie plus 1%) maar dat de woningcorporatie binnen zekere grenzen op het niveau van de individuele woning zelf mag bepalen welke huurstijging zij toepast. Dit in tegenstelling tot het huidige huurbeleid waarbij de huur voor alle huurders in beginsel met een gelijk percentage (gekoppeld aan de inflatie) stijgt. Als een woning relatief goedkoop is, kan een corporatie er in de huursombenadering voor kiezen de huurprijs van de ene woning sterker te laten stijgen dan de huurprijs van een andere woning met een betere prijs/kwaliteitverhouding. De huurverhoging per individuele woning wordt uiteraard aan een maximum gebonden (inflatie plus 2,5%). De huurprijs kan dus niet ongelimiteerd stijgen.

Door de huursombenadering moeten prijsverschillen tussen vergelijkbare woningen stap voor stap verminderen en krijgen de woningen een prijs die past bij de kwaliteit en waarde ervan.

Driejaarlijkse inkomenstoets

Om scheefwoners te stimuleren door te stromen, introduceert het wetsvoorstel de driejaarlijkse inkomenstoets. Indien op basis van die toets blijkt dat het huishoudinkomen van een huurder boven de toewijzingsgrens ligt dan kan de huur gedurende drie jaar worden verhoogd, zij het met een maximum (inflatie plus 4%). Die huurverhogingen zouden het onaantrekkelijk moeten maken in een sociale huurwoning te blijven wonen. Of het werkt valt te bezien.

Behandeling Eerste Kamer

De Eerste Kamer buigt zich inmiddels over het wetsvoorstel. Als de Eerste Kamer instemt, dan zou de nieuwe wet met ingang van 1 juli a.s. gefaseerd in werking kunnen treden.