Huurder kan huur van onderhuurder vragen na verlies bevoegdheid onderhuur

Meer artikelen over:CassatieVastgoed
Hugo Boom
Hugo Boom Advocaat

In een arrest van 23 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:284) speelt de vraag of de onderhuurder huurtermijnen verschuldigd is in de periode waarin de (hoofd)huurder de bevoegdheid tot onderhuur is verloren, maar de onderhuurder de zaak nog in gebruik heeft. De kantonrechter en het hof menen op grond van de wetsgeschiedenis van niet. De Hoge Raad echter geeft een creatieve draai aan de opmerkingen van de wetgever en komt tot een ander oordeel.

Feiten

Runner Truck Lease & Rental B.V. (hierna: RTL) verhuurt motorvoertuigen aan haar klanten. RTL heeft deze voertuigen zelf niet in eigendom, maar huurt ze op haar beurt van Paccar en MAN Lease. Paccar en MAN Lease hebben de huurovereenkomsten met RTL respectievelijk op 30 november 2012 en 3 december 2012 beëindigd/ontbonden, terwijl RTL de voertuigen op dat moment nog in onderverhuur had aan verschillende klanten. Twee van deze klanten, verweerster in cassatie en KAV AUTOVERHUUR B.V. (hierna: KAV), hebben de voertuigen vervolgens nog een poosje in gebruik totdat verweerster een overeenkomst sluit met Paccar zelf en MAN het voertuig van KAV weer terug in eigen beheer neemt.

Vordering onbetaalde huurtermijnen

RTL gaat vervolgens failliet en de curator vordert van verweerster en KAV een aantal onbetaald gebleven huurtermijnen uit hoofde van de (onder)huurovereenkomsten. Het betreft huurtermijnen in de periode waarin Paccar en MAN de huurovereenkomst met RTL al hadden opgezegd, maar de onderhuurders de voertuigen nog in gebruik hadden.

De kantonrechter en het hof wijzen de vordering beide af. Zij baseren zich daarbij op de parlementaire geschiedenis bij de regeling van de onderhuurovereenkomst (artikel 7:221 BW). In die parlementaire geschiedenis is gesteld dat het einde van de hoofdhuur meebrengt dat de (hoofd)huurder niet meer in staat is het gebruik van de zaak aan de onderhuurder te verschaffen. Daarom zou de (hoofd)huurder vanaf dat moment tekortschieten jegens de onderhuurder. Dat zou tot gevolg hebben dat de onderhuurder vanaf dat moment geen huurtermijnen meer verschuldigd is, aldus kantonrechter en hof.

In cassatie

De curator klaagt in cassatie dat het enkele feit dat de hoofdhuur eindigt, nog niet meebrengt dat de (hoofd)huurder niet langer in staat is zijn onderhuurder het gebruik te verschaffen. Dat betekent nog niet dat de hoofdhuurder onmiddellijk tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst. In deze tussenperiode is de onderhuurder daarom gewoon huur verschuldigd, aldus de curator.

De Hoge Raad volgt dit standpunt. Hij erkent dat de wetgever heeft gesteld dat het einde van de hoofdhuur meebrengt dat de huurder niet meer in staat zou zijn om het gebruik van de zaak aan de onderhuurder te verschaffen. Echter plaatst de Hoge Raad deze opmerking in de context van de wettelijke regeling van de huurovereenkomst en komt aldus tot een andere uitleg van deze opmerking dan de kantonrechter, het hof en overigens ook A-G Hartlief in zijn conclusie bij deze zaak.

Pas tekortschieten bij feitelijke stoornis in gebruik

De redenering van de Hoge Raad is als volgt. Op grond van artikel 7:201 lid 1 BW en artikel 7:203 BW houdt de verbintenis van de verhuurder in dat hij de zaak ter beschikking stelt aan de huurder. Het gaat daarbij om de mogelijkheid voor de huurder om de zaak feitelijk, dat wil volgens de Hoge Raad zeggen daadwerkelijk, te gebruiken. De Hoge Raad overweegt dat in de wetsgeschiedenis is vastgesteld dat het voor de geldigheid van een huurovereenkomst niet uitmaakt dat de verhuurder geen eigenaar van de zaak is of anderszins in staat is de huurder het gebruik van de zaak te verschaffen. Indien een verhuurder niet bevoegd is de zaak in gebruik te geven aan de huurder, volgt uit het samenstel van de bepalingen van artikel 7:204 lid 2 en lid 3 BW (in verbinding met artikel 7:211 BW) dat pas sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als een derde tegenover de huurder een beter recht pretendeert en het daardoor tot een feitelijke stoornis van het gebruik komt (bijvoorbeeld omdat het gehuurde wordt opgeëist).

Vervolgens overweegt de Hoge Raad dat de passage uit de wetsgeschiedenis over de regeling van onderhuur klaarblijkelijk ziet op het geval waarin de hoofdverhuurder de zaak na het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst onmiddellijk opeist en de (hoofd)huurder de zaak daardoor feitelijk niet meer aan de onderhuurder ter beschikking kan stellen. Zolang de hoofdhuurder daar niet toe overgaat, behoudt de onderhuurder het feitelijk gebruik en is er volgens de Hoge Raad geen sprake van een tekortschieten van de (hoofd)huurder.

Rechten van de onderhuurder

De Hoge Raad geeft vervolgens aan de onderhuurder mee dat hij het er niet bij hoeft te laten zitten als hij erachter komt dat de hoofdhuurder zijn bevoegdheid tot onderhuur verliest (maar er verder niets gebeurt). Indien er aanleiding zou zijn om te denken dat de hoofdhuurder weldra geen feitelijk huurgenot meer kan verschaffen, kan de onderhuurder een beroep doen op artikel 6:80 BW om de (onder)huurovereenkomst te ontbinden. Ook kan hij in dat geval zijn huurtermijn(en) opschorten (artikel 6:263 BW).

Conclusie

Na cassatie en verwijzing zal het hof alsnog moeten bepalen welke huurtermijnen de curator van de onderhuurders tegemoet zal kunnen zien. Na dit arrest geldt immers de regel dat de (hoofd)huurder pas tekortschiet jegens de onderhuurder wanneer deze laatste feitelijk wordt gestoord in het gebruik van het gehuurde. Het feit dat de (hoofd)huurder zijn bevoegdheid tot onderverhuur verliest, brengt dus niet onmiddellijk mee dat de onderhuurder geen huurtermijnen meer verschuldigd is. Deze uitkomst lag met het oog op de parlementaire geschiedenis bij de regeling van onderhuur niet onmiddellijk voor de hand. De wetssystematische redenering van de Hoge Raad is echter overtuigend.