Huisje, boompje, boete van de ACM voor verboden bemiddelingskosten

De Autoriteit Consument & Markt (“ACM”) heeft op 6 april 2021 drie huurbemiddelaars beboet voor het in rekening brengen van verboden bemiddelingskosten bij consumenten. De makelaars bemiddelden zowel voor de verhuurder als voor de huurder en brachten aan zowel huurder als verhuurder hiervoor kosten in rekening. Dit is volgens de ACM verboden en de drie makelaars kregen forse boetes. De Huissleutel uit Tilburg kreeg € 100.000,-, Amsterdam Housing kreeg € 80.000 en Verkoopwijs Makelaars uit Deventer kreeg € 5.000 boete. In deze blog geven we een toelichting op de besluiten van de ACM en we bespreken kort het toezicht van de ACM op de regels over consumentenbescherming. Ten slotte geven we een overzicht van de sectoren die nadrukkelijk in de belangstelling staan van de ACM.

Verboden bemiddelingskosten en boetes

Uit artikel 7:417 lid 4 Burgerlijk Wetboek (“BW”) volgt dat een bemiddelaar – als deze reeds optreedt voor de verkoper of verhuurder – geen “loon” in rekening mag brengen bij een koper of huurder. Een bemiddelaar die wordt ingeschakeld door een verhuurder wordt dus betaald door die verhuurder en mag geen bemiddelingskosten in rekening brengen bij de huurder. Let wel, het gaat hierbij om consumentenrecht; de regel geldt dus alleen als de huurder een consument is.

De drie makelaars traden op als bemiddelaar en brachten kosten (tussen de € 150 en € 400) in rekening bij huurders wanneer de huurders een woning wilden huren. De makelaars noemden dit bemiddelingskosten, contractskosten, aanhuurkosten of bemiddelingscourtage. Ze stelden dat ze deze bedragen in rekening brachten voor aanvullende diensten aan de huurders. De makelaars hielpen huurders bijvoorbeeld met gas/water/licht-contracten en met de aanvraag van parkeervergunningen. De makelaars stelden dat artikel 7:417 lid 4 BW het niet verbiedt om dergelijke diensten aan te bieden, noch om hier kosten voor in rekening te brengen. De ACM denkt hier anders over.

Volgens de ACM volgt uit artikel 7:417 lid 4 BW bij tweezijdige bemiddeling een verbod om bemiddelingskosten in rekening te brengen bij de huurder voor het sluiten van het huurcontract. Het maakt niet uit welke naam een makelaar aan deze kosten geeft. De ACM beoordeelt op basis van de feiten of het om bemiddelingskosten gaat. Voor zover een makelaar aanvullende diensten voor huur levert, moeten deze diensten optioneel zijn (geen verplichte winkelnering voor huurders). Omdat in dit geval de (bemiddelings)kosten werden gepresenteerd als voorwaarde voor het huurcontract, waren deze niet optioneel. Het waren verkapte bemiddelingskosten en zijn dus verboden. De ACM heeft op 3 september 2020 een leidraad gepubliceerd met informatie over wat makelaars wél mogen als zij aanvullende diensten leveren aan huurders.

Op grond van de Boetebeleidsregels van de ACM valt de overtreding van de makelaars in de boetecategorie € 150.000 tot € 600.000. De ACM meent echter dat dit disproportioneel zou uitpakken en stelt daarom de boete vast in een lagere categorie van € 75.000 tot € 300.000. Voor één makelaar stelt de ACM dat zelfs een boete van € 75.000 nog disproportioneel zou uitpakken. De makelaar had echter geen financiële stukken overlegd waardoor de ACM de boete moet inschatten. De ACM acht voor deze makelaar een boete van € 5.000,- proportioneel en voldoende afschrikwekkend. De desbetreffende makelaar had ook relatief weinig “verdiend” aan de verboden bemiddelingskosten, maar het roept toch de vraag op of de onderneming voor haar geheimzinnigheid is beloond.

Toezicht ACM op consumentenbelangen

Een nieuwsgierige lezer vraagt zich misschien af waarom de ACM toeziet op de naleving van een artikel uit het BW. Dat zit zo. De ACM is op grond van de Wet Handhaving Consumentenbescherming (“Whc”) bevoegd om toezicht te houden op de Wet Oneerlijke Handelspraktijken (“Wet OHP”) (de Wet OHP is neergelegd in Afdeling 3A van Titel 3 van Boek 6BW (artikel 6:193a tot en met 6:193j BW)). In de Wet OHP zijn een aantal specifieke bepalingen opgenomen over welke gedragingen van handelaren oneerlijk, misleidend of agressief zijn. Daarnaast is in artikel 6:193b BW een vangnetbepaling opgenomen: een handelspraktijk is oneerlijk wanneer een handelaar (i) in strijd handelt met de voor hem geldende professionele toewijding, en (ii) een consument hierdoor een besluit neemt (of kan nemen) over de overeenkomst dat hij anders niet had genomen (de zogenaamde transactietoets).

i. De ACM vult in de onderhavige zaak de professionele toewijding in aan de hand van de wet (artikel 7:417 lid 4 BW). Handelen in strijd met artikel 7:417 lid 4 BW levert dan automatisch ook strijd met de professionele toewijding op. Hier speelt volgens de ACM ook een rol dat in de makelaarsbranche er veel aandacht is (geweest) voor dit onderwerp.

ii. De transactietoets wordt volgens de ACM vervuld omdat makelaars de aspirant-huurders, wanneer zij een huis willen huren, geen andere mogelijkheid laten dan de bemiddelingskosten te betalen. Makelaars brengen huurders in een afhankelijke positie omdat zij zonder tussenkomst van de makelaar geen huis kunnen huren. Hierdoor wordt het vermogen van een consument om een geïnformeerd besluit over de (huur-) overeenkomst te nemen beperkt.

ACM en consumentenbescherming, what’s next?

De ACM kan op grond van de Whc en de Wet OHP en bovengenoemde interpretatie haar handhavingsbevoegdheden breed inzetten. Dit kan bovendien tot hoge boetes leiden (de makelaars hing hier zes ton boven het hoofd). Enige houvast waar ACM haar pijlen op zal gaan richten is wenselijk, gelukkig is die houvast er ook.

  • De makelaarsbranche is de komende tijd nog niet van de ACM af. De ACM heeft aangekondigd dat zij zal controleren of haar handhavingsacties effect sorteren op de markt. Indien zij nog steeds overtredingen waarneemt, zal zij wederom handhavend gaan optreden.
  • De ACM heeft al langer online aanbieders en platforms in het vizier. Webwinkels moeten transparant zijn in hun informatievoorziening over bijvoorbeeld levertijden en retouropties. De verwachting is dat de ACM de e-commerce scherp in de gaten zal blijven houden.
  • Ook houdt de ACM al langer in de gaten of bedrijven aan “greenwashing” doen (dat bedrijven zich duurzamer presenteren dan zij in werkelijkheid zijn). Het kan misleidend zijn als bedrijven niet transparant zijn over de aard of kenmerken van een product of hier misleidende duurzaamheidsclaims over uiten. De ACM heeft daarom hierover een leidraad Op 4 mei jl. heeft de ACM aangekondigd dat zij ruim 170 bedrijven hieromtrent heeft gewaarschuwd. Vanaf juni 2021 zal de ACM boetes gaan opleggen aan bedrijven die dan nog steeds misleidende uitingen doen omtrent duurzaamheid.

De ACM is in 2020 meer dan 100 onderzoeken gestart in het kader van consumentenbescherming, en dat zullen er waarschijnlijk niet minder worden dit jaar. Alle reden dus om de handelspraktijken eens kritisch tegen het licht te houden.