Vastgoed alert: formulering ontbindende of opschortende voorwaarde

Eén van de beginselen van het Nederlandse contractenrecht is de contractsvrijheid: partijen kunnen, binnen de grenzen die de wet stelt, afspreken wat zij willen. Zo kunnen zij contracteren onder voorbehoud, waarmee kan worden voorkomen dat zij onvoorwaardelijk aan het contract worden gebonden. Daarbij kan worden gedacht aan het voorbehoud dat vereiste vergunningen zijn verleend en onherroepelijk zijn geworden, het voorbehoud dat een koper de financiering rond krijgt of het voorbehoud dat een derde goedkeuring heeft verleend. In de praktijk leidt de (onduidelijke) formulering van voorbehouden echter regelmatig tot geschillen.

Ontbindende voorwaarde of opschortende voorwaarde?

Een contract kan onder ontbindende of opschortende voorwaarde worden aangegaan. Wanneer het voorbehoud als ontbindende voorwaarde is geformuleerd, treedt het contract al wel direct in werking en zijn partijen dus aan de daaruit voortvloeiende verbintenissen gebonden. Het contract zal echter – afhankelijk van de formulering van de ontbindende voorwaarde – door één of meer partijen gedurende een bepaalde periode kunnen worden ontbonden of van rechtswege worden ontbonden, zodra de ontbindende voorwaarde is vervuld. Is het voorbehoud als opschortende voorwaarde geformuleerd, dan treedt het contract pas in werking en zijn partijen dus pas aan de daaruit voortvloeiende verbintenissen gebonden, zodra die voorwaarde is vervuld. Dit is een cruciaal verschil: in het geval van een ontbindende voorwaarde treedt het contract al wel direct in werking, in het geval van een opschortende voorwaarde nog niet. Het verdient dan ook aanbeveling expliciet op te nemen of de voorwaarde een ontbindende voorwaarde of een opschortende voorwaarde betreft.

Het formuleren van de voorwaarde

Bij het formuleren van de voorwaarde is van belang erop te letten dat objectief is vast te stellen wanneer aan de voorwaarde is voldaan. De voorwaarde moet dan ook eenduidig worden geformuleerd. Is bijvoorbeeld goedkeuring van een investeringscommissie vereist, gaat het dan om goedkeuring van alle leden van die commissie of is goedkeuring van de voorzitter van die commissie voldoende? Welke punten moeten worden goedgekeurd? En op welke gronden kan die commissie haar goedkeuring onthouden? Moet goedkeuring schriftelijk worden verleend en, zo ja, wat wordt door partijen onder ‘schriftelijk’ verstaan? Eén en ander zal duidelijk moeten worden vastgelegd, onder meer door heldere begrippen te hanteren. Verder is van belang om op te nemen of een expliciet beroep op de voorwaarde moet worden gedaan en, zo ja, door welke partij(en), op welke wijze en binnen welke termijn dat dan kan worden gedaan.

Een recent voorbeeld

Een recente uitspraak in een zaak waarin de onduidelijke formulering van een voorwaarde tot een geschil heeft geleid, is van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 februari 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:1376). In deze zaak over de koop van een Chinees-Indisch restaurant was de koop aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat het restaurant op de huidige bedrijfslocatie niet langjarig kon worden voortgezet. In deze voorwaarde is onder meer onduidelijk wat onder het begrip ‘langjarig’ moet worden verstaan. Volgens de verkoper zou dit ten minste vijf jaar zijn, en volgens de koper ten minste tien jaar. Na meer dan vijf jaar (!) procederen heeft het hof uiteindelijk – kort gezegd – geoordeeld dat niet een termijn van ten minste vijf jaar, maar een langere termijn is bedoeld, waardoor de ontbindende voorwaarde in 2010 werd vervuld en daarmee de koop rechtsgeldig is ontbonden.

Conclusie

Bij contracteren onder voorbehoud is dus oplettendheid geboden. Om geschillen over de uitleg van voorbehouden te voorkomen, is het van belang duidelijk vast te leggen:

  1. onder welke omstandigheden;
  2. door welke partij(en);
  3. op welke wijze en;
  4. binnen welke termijn een beroep op het voorbehoud kan worden gedaan.

Bij twijfel over de formulering van voorbehouden kunt u uiteraard contact opnemen met ons vastgoedteam.