Vastgoed alert: financierings­voorbehoud, één afwijzing voldoende?

Meer artikelen over:VastgoedVastgoed alert
Jeremy de Vreede
Jeremy de Vreede Kandidaat-notaris

Recent oordeelde de rechtbank Overijssel in een kortgeding­procedure over een beroep van een koper op het zogenaamde financieringsvoorbehoud uit het ‘nieuwe’ NVM-koopovereenkomstmodel. Dit voorbehoud houdt in dat de koop kan worden ontbonden, indien de koper geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende bankinstelling heeft verkregen. Oftewel: de koper krijgt geen hypotheek. De mededeling waarmee de ontbinding van die koop wordt ingeroepen, moet ‘goed gedocumenteerd’ zijn.

Na twee afgewezen financieringsaanvragen doet de koper in deze zaak een beroep op ontbinding. De vragen die vervolgens in de procedure (ECLI:NL:RBOVE:2017:4260) centraal staan zijn:

  1. is het beroep op het financieringsvoorbehoud voldoende gedocumenteerd, en
  2. heeft koper zich voldoende ingespannen?

Nieuwe en oude NVM-koopakte

In het ‘oude’ NVM–model wordt er in beginsel vanuit gegaan dat de koper minstens twee afwijzingen diende te overleggen om de koop te kunnen ontbinden.

Partijen hebben echter bij het opstellen van de koopovereenkomst gebruik gemaakt van het herziene model van de NVM uit 2014. De rechtbank is van oordeel dat uit de toelichting van het nieuwe model expliciet blijkt dat ‘goed gedocumenteerd’ inhoudt dat de koper volstaat met het overleggen van één afwijzingsverklaring, tenzij partijen anders hebben afgesproken. In de aan de orde zijnde koopakte is geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de koper te verplichten minstens twee afwijzingen van twee verschillende geldverstrekkende geldinstellingen bij te voegen. De koper kan daarom volstaan met één afwijzing, mits hij zich daarvoor voldoende heeft ingespannen.

Voldoende ingespannen

De koper moet al het redelijk mogelijke doen om de financiering te krijgen. Uit de stukken blijkt dat de koper in het financieringsproces een actieve rol heeft gehad. Hij heeft volgens de rechtbank van alles ondernomen om het ‘financieringsgat’ te dichten en heeft veelvuldig en adequaat contact gehad met de bank.

Koper én verkoper, opgelet

Zowel verkoper als koper dienen zeker bij een financieringsvoorbehoud goed op te letten. Als gebruik wordt gemaakt van het herziene NVM-model, kan de koper in beginsel volstaan met één financieringsafwijzing. Indien de verkoper van de koper meer dan één afwijzing verlangt, dan moet dat expliciet in de koopakte worden opgenomen. Voor de koper is het van belang dat hij zich ervan bewust is welke voorwaarden gelden om een geldig beroep op ontbinding te kunnen doen. Daarnaast is het van belang dat hij tijdens het financieringsproces een actieve rol aanneemt en zorgt voor een goede documentatie van al zijn inspanningen.