De invloed van energieprestaties en de warmtewet op de huurprijs

Jesse Zijlma
Jesse Zijlma Advocaat / partner

In mijn vorige artikel schreef ik over de invloed die de WOZ-waarde heeft op de huurprijs van woningen. Per 1 oktober 2015 telt deze namelijk mee en bepaalt deze voor ongeveer 25% de huurprijs. Eerder dit jaar, namelijk per 1 januari 2015 is een aantal andere wijzigingen in het woningwaarderingstelsel in werking getreden. Deze wijzigingen zien op het energielabel, de invoering van de Warmtewet en het onderscheid tussen servicekosten en nutsvoorzieningen.

Energielabel en energie-index

Sinds 2008 is het verplicht een energielabel te verstrekken bij aanvang van verhuur en bij verkoop. Sinds 1 juli 2015 is het niet voorhanden hebben van een label bij verhuur of verkoop een economisch delict en kan ook een boete worden opgelegd. Deze boete is maximaal € 405,- voor particulieren en maximaal € 20.250,- voor bedrijven.

Los van de boete is in het puntensysteem vanaf 2015 de energie-index van belang. Deze energie-index is de nieuwe maat voor de energiezuinigheid van een woning. Het verschil tussen het label en de index is met name dat het label op basis van 10 kenmerken wordt berekend en de index op basis van 150. De laatste is dus preciezer en wordt gemeten via NEN 7120 aangevuld met een Nader Voorschrift. Uiteraard is deze beoordeling ook duurder. Voor geldige labels die voor 2015 zijn afgegeven geldt een overgangsregeling.

De beste energieprestatie (een A++ label dat voor 2015 werd afgegeven of vanaf 2015 een energie-index van 0,6 of lager) levert 44 punten op. Zonder geldig label of index zijn maximaal 36 punten te verdienen. Dat gaat dan op basis van bouwjaar van de woning en op die manier wordt geen rekening gehouden met latere verbeteringen. Het later aanleveren van een energie-index helpt overigens niet: het is noodzakelijk dat deze bij start verhuur beschikbaar is. In de sociale sector is het dus noodzakelijk bij verhuur een geldig label of index ter beschikking te stellen aan de huurder. Omdat de energie-index aanzienlijk meer kost dan het eenvoudiger energielabel, geldt dat voor woningen die ook met ‘bouwjaarpunten’ geliberaliseerd zijn, een label dus voldoende is omdat dan de huurprijsbescherming en het woningwaarderingstelsel niet van toepassing zijn. Als een woning ruim in de punten zit, geldt dat alleen het energielabel voldoende is. Voor sommige woningen in het middensegment (zoals een woning gebouwd in 2003 zonder label of index en net boven de liberalisatiegrens komt) geldt echter dat het beschikbaar hebben van een energie-index net kan zorgen voor de stap naar liberalisatie.

Warmtewet en nutsvoorzieningen met individuele meter en servicekosten

Voor elk verwarmd vertrek bepaalt het woningwaarderingstelsel dat 2 punten verdiend worden. Als de Warmtewet op een woning van toepassing is, omdat de woning op een collectief verwarmingssysteem, een WKO of stadsverwarming is aangesloten, krijgt de woning minder punten per verwarmd vertrek, namelijk slechts 1,5. De ratio daarachter is dat een deel van de kosten voor verwarming dan niet door de verhuurder, maar door de warmteleverancier gedragen worden en in de warmteleveringskosten liggen besloten.
De wetgever maakt tot slot sinds 1 juli 2014 onderscheid tussen een servicekosten en nutsvoorzieningen met individuele meter (N.M.I.M.). Servicekosten zijn alle andere vergoedingen voor zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Dat zijn onder meer energiekosten voor de gemeenschappelijke ruimten en installaties, de kosten van glazenwassers en huismeesters, etc. de huurcommissie mag de redelijkheid van een voorschot voor de servicekosten niet langer beoordelen.

Beide (service)kostencategorieën kunnen op redelijkheid worden getoetst door de huurcommissie als er sprake is van een sociale huurwoning. Bij geliberaliseerde huur is de huurcommissie niet bevoegd deze kosten te toetsen. De wijze waarop de toetsing gebeurt ligt vast in het Beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen (www.huurcommissie.nl). Voorheen kon ook het voorschot van alle servicekosten worden beoordeeld: nu kan alleen het voorschot voor de kosten van nutsvoorzieningen met een individuele meter getoetst worden door de huurcommissie. Toetsing van het voorschot met betrekking tot servicekosten is dus niet meer mogelijk.

Ten aanzien van de levering van warmte geldt hier echter een merkwaardigheid. Ten eerste is het onduidelijk of de Huurcommissie überhaupt bevoegd is te oordelen over warmtelevering omdat de Warmtewet een eigen geschillenregeling kent. De huurcommissie acht zichzelf echter wel bevoegd als de verhuurder en leverancier dezelfde partij is. Hoe de kantonrechter daar desgevraagd over zal oordelen is nog niet bekend. Daarnaast schrijft Warmtewet voor dat als de kosten onder de maximumprijs liggen, deze ook redelijk zijn. Aanpassing van de afrekening is dus niet mogelijk op basis van de Warmtewet. In het Beleidsboek van de Huurcommissie staat echter dat het voorschot en de afrekening van warmte wordt beoordeeld mede op basis van de bepalingen uit de Warmtewet. Welke andere factoren een rol kunnen en mogen spelen is echter volstrekt onduidelijk, maar de Huurcommissie wil duidelijk ruimte hebben voor redelijkheidsoordelen als een systeem bijvoorbeeld aantoonbaar verouderd is. Derde punt van onduidelijkheid is de regeling bij storingen en gebreken vanwege verwarmings- en comfortklachten. Storingen aan de warmtevoorziening vallen soms onder de compensatieregeling die in de Warmtewet is opgenomen en soms onder de huurrechtelijk gebrekenregeling zodat dan huurprijsvermindering gevraagd kan worden. Als adequate verwarming niet mogelijk is, kan dat immers een ernstig gebrek opleveren op grond waarvan een aanzienlijke huurprijsvermindering kan worden toegekend. Welke regeling van toepassing is, zal veelal een technische beoordeling zijn waarbij met name van belang is of het probleem in het collectie gedeelte zit (het warmtenet) of de binneninstallatie. Duidelijk is echter wel geworden dat de Huurcommissie ook huurprijsvermindering toekent als dit op basis van de Warmtewet onder de compensatieregeling zou moeten vallen. In dat geval mist de gebrekenregeling mijns inziens toepassing omdat er geen gebrek aan het gehuurde is. Dan is het zaak binnen 8 weken na het oordeel van de huurcommissie de kantonrechter om een oordeel te vragen.

 

De blog is te lezen en volgen op deze website